Может ли один сособственник сдать комнату квартирантам без согласия второго?

Здравствуйте, Наталья!

Один собственник не может сдать в аренду комнату в квартире, находящейся в общей долевой собственности, без согласия второго собственника.

Объект собственности — вся квартира. Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), общая долевая собственность означает, что вы владеете не конкретными комнатами, а долями в праве собственности на всю квартиру как единый объект. Ваши 1/2 доли абстрактны и не закреплены за конкретной комнатой, если не был произведен реальный выдел долей в натуре (что является сложной реконструкцией).

Требуется единогласное решение по владению и пользованию. Статья 247 ГК РФ устанавливает: владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по согласию всех ее участников. Сдача в аренду — это один из способов пользования и распоряжения общим имуществом. Без согласия второго сособственника такие действия незаконны.

Распоряжение также требует согласия. Статья 246 ГК РФ гласит, что распоряжение имуществом осуществляется по согласию всех участников. Суды consistently считают сдачу внаем актом распоряжения.

Если один собственник все же сдаст комнату:

Второй собственник имеет право подать иск в суд с требованием:

Признать договор аренды недействительным (ст. 168 ГК РФ — сделка, нарушающая требования закона).

Выселить арендаторов.

Взыскать с недобросовестного сособственника все полученные доходы от аренды (ст. 248 ГК РФ: каждый участник долевой собственности имеет право на часть доходов от использования имущества соразмерно своей доле).

Арендаторы окажутся в уязвимом положении. Их договор может быть расторгнут в судебном порядке, и они будут вынуждены съехать, что может повлечь для них финансовые потери. В этом случае они могут предъявить претензии к тому, кто сдал им комнату.

Если вы хотите получать доход от квартиры, необходимо действовать в правовом поле:

Договориться и получить письменное согласие. Это самый простой путь. Можно составить соглашение, в котором второй собственник выражает согласие на сдачу конкретной комнаты (или всей квартиры) на определенных условиях, включая порядок раздела доходов.

Сдать в аренду всю квартиру по общему согласию. Доход от аренды тогда будет распределяться между вами пропорционально долям (ст. 248 ГК РФ). Это самый распространенный и юридически чистый вариант.

Выделить свою долю в натуре (ст. 252 ГК РФ). Это крайняя и сложная мера. Вам потребуется через суд добиться возможности реального раздела квартиры на два изолированных жилых помещения с отдельными входами (если это технически возможно). Только после этого вы станете единоличным собственником выделенной части и сможете распоряжаться ею самостоятельно.

Без согласия второго владельца сдача комнаты незаконна и легко оспаривается в суде, что приведет к выселению арендаторов и финансовым претензиям. Единственно верный путь — договориться с другим собственником о совместной сдаче либо всей квартиры, либо конкретной комнаты с оформлением соответствующего соглашения.