Верно ли высчитаны мои доли в коммунальной квартире и за счет чего увеличились метры при расчете КУ?

Здравствуйте!

Я понимаю ваше беспокойство по поводу долей в квартире и начислений за капитальный ремонт. Давайте разберемся с каждым вопросом по порядку, с указанием соответствующих статей законодательства РФ.

Чтобы проверить правильность расчета долей, необходимо понять, от чего они рассчитывались. В вашем случае указано, что общая площадь квартиры 244 кв.м., а площадь всех жилых помещений 153,7 кв.м. Доли, как правило, рассчитываются от площади жилых помещений.

Ваша доля: 16/154 от 153,7 кв.м. составляет примерно 15,97 кв.м.

Доля дочери: 20/154 от 153,7 кв.м. составляет примерно 19,96 кв.м.

В сумме это дает около 35,93 кв.м. (15,97 + 19,96), что меньше, чем ваши 24 кв.м. в собственности.

Значит, доли рассчитаны не от общей площади квартиры и не соответствуют вашим 24 кв.м. в собственности.

Как должны быть рассчитаны доли на самом деле?

Если собственность определена на комнаты, то доли как раз могут быть рассчитаны от площади всей квартиры (244 кв.м). В этом случае:

Ваша доля должна быть 24 кв.м / 244 кв.м = 0,098 или 9,8%

Доля дочери расчитана не понятно от чего, необходимо уточнить.

Так как у вас в собственности именно комнаты площадью 24 кв.м., то доля должна соответствовать отношению площади ваших комнат к общей площади всех жилых помещений или всей квартиры, в зависимости от того, как определялись доли при приватизации или покупке. Если в документах указаны доли 16/154 и 20/154, то в них ошибка.

Статья 244 Гражданского кодекса РФ (Понятие общей собственности): Эта статья определяет, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Доли в праве общей собственности определяются законом или договором.

Для исправления ошибки в документах необходимо обратиться в Росреестр. Вот примерный план действий и содержание обращения:

Составьте заявление об исправлении технической ошибки:

Укажите ваши ФИО, паспортные данные, адрес.

Опишите ситуацию: укажите кадастровый номер квартиры, ваши доли по документам (16/154 и 20/154), и почему вы считаете их неверными (не соответствуют площади комнат в собственности, указанным в свидетельстве о собственности).

Приложите копии правоустанавливающих документов (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор приватизации и т.п.), копию паспорта.

Просьба исправить техническую ошибку в ЕГРН и привести доли в соответствие с фактической площадью комнат в собственности (24 кв.м.) рассчитав доли от общей площади всех жилых помещений или всей квартиры.

Приложите документы:

Копия свидетельства о собственности на комнаты.

Копия технического паспорта квартиры (если есть).

Выписка из ЕГРН (если есть).

Любые другие документы, подтверждающие вашу позицию (например, ответы из БТИ, если вы туда обращались).

Подайте заявление:

Лично в МФЦ (многофункциональный центр), который оказывает услуги Росреестра.

Через личный кабинет на сайте Росреестра (если у вас есть электронная подпись).

По почте заказным письмом с уведомлением о вручении.

Статья 61 Федерального закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости": Эта статья регулирует порядок исправления технических ошибок в записях ЕГРН.

Вопрос об увеличении площади – самый сложный, не видя документов сложно сказать об увеличении метров. Вот возможные причины:

Уточнение данных после обмеров БТИ: Возможно, БТИ провели новые обмеры квартиры, и данные были переданы в Росреестр. В результате площадь квартиры могла быть скорректирована.

Включение в площадь дополнительных помещений: В общую площадь могли ошибочно включить площади, которые не должны учитываться (например, балконы с понижающим коэффициентом).

Техническая ошибка Росреестра: Не исключена и техническая ошибка в записях Росреестра.

Алгоритм действий:

Запросите в Росреестре выписку из ЕГРН с указанием основания изменения площади. Это позволит понять, почему произошли изменения.

Обратитесь в БТИ, если в выписке из ЕГРН указано, что площадь изменена на основании данных БТИ. Запросите у них документы, подтверждающие новые обмеры.

Направьте претензию в Фонд капитального ремонта, если считаете, что начисления производятся на основании некорректных данных.

Приложите к претензии копии документов, подтверждающих вашу позицию (выписку из ЕГРН, технический паспорт, старые документы о собственности).

Статья 154 Жилищного кодекса РФ (Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги):

Эта статья определяет, из чего складывается плата за жилое помещение, включая взносы на капитальный ремонт. Размер взноса на капитальный ремонт определяется исходя из площади помещения, принадлежащего собственнику.

Поскольку размер взносов на капитальный ремонт рассчитывается исходя из площади вашей собственности, неправильное указание площади в Росреестре напрямую влияет на ваши платежи.

С уважением Светлана Б

Рекомендации:

Здравствуйте, Анна!

Ваши доли в коммунальной квартире, скорее всего, рассчитаны неверно, если они основаны на общей площади квартиры без учета соотношения жилых и нежилых помещений. Увеличение площади для расчета коммунальных платежей (КУ), в частности за капитальный ремонт, могло произойти за счет перерасчета мест общего пользования (МОП) или кухни, а также вследствие изменения данных в Росреестре.

Доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (включая места общего пользования) определяются пропорционально размеру общей площади жилого помещения, находящегося в собственности каждого. Однако, если речь идет о расчете доли в жилых помещениях, то она должна соответствовать площади ваших комнат. Общая площадь квартиры (244 кв.м) включает жилые помещения (153,7 кв.м), места общего пользования (65,4 кв.м) и кухню (24,9 кв.м). Ваши доли (16/154 и 20/154) выглядят как доли от общей площади всех жилых помещений (153,7 кв.м), но без точного понимания, как они были выведены, сложно дать однозначный ответ. Если доли рассчитаны от общей площади всех жилых помещений, то они должны быть пропорциональны площади ваших комнат к общей площади всех жилых помещений. Например, если ваши комнаты составляют X кв.м, а общая площадь жилых помещений 153,7 кв.м, то ваша доля должна быть X/153,7.

Увеличение площади для расчета КУ: Фонд капитального ремонта мог произвести перерасчет, основываясь на новых данных Росреестра, которые могли отражать уточненную площадь мест общего пользования или кухни. Согласно законодательству, расходы на содержание мест общего пользования распределяются между собственниками пропорционально их долям в праве общей собственности на общее имущество. Если площадь МОП или кухни была пересмотрена и увеличена, это могло привести к увеличению вашей доли в оплате этих расходов. Также возможно, что в расчете учитывалась не только площадь ваших комнат, но и доля в местах общего пользования, которая могла быть пересмотрена.

Обращение в Росреестр. Для перерасчета долей вам необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений в ЕГРН. Основанием для этого может служить ошибка в первоначальных документах или несоответствие фактической площади долям, указанным в правоустанавливающих документах. Вам потребуется предоставить документы, подтверждающие ваши права собственности и фактическую площадь комнат, а также, возможно, провести кадастровые работы.

Ссылки на нормативные акты и судебную практику:

Жилищный кодекс РФ:

Ст. 15,Определяет понятие жилого помещения и его составные части (жилая площадь, подсобные помещения).

Ст. 37, Устанавливает, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади жилого помещения в многоквартирном доме.

Ст. 39, Регулирует порядок пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе распределение расходов на его содержание.

Гражданский кодекс РФ:

Ст. 247, Регулирует порядок пользования имуществом, находящимся в долевой собственности.

Ст. 252, Предусматривает возможность выдела доли в натуре или выплаты денежной компенсации при недостижении согласия о разделе общего имущества.

Судебная практика (примеры, аналогичные вашей ситуации):

В случаях, когда площадь квартиры, указанная в ЕГРН, отличается от фактической, и это приводит к неосновательному обогащению одной из сторон (например, застройщика, получившего оплату за большую площадь, чем передал), суды могут принять решение о перерасчете стоимости или взыскании неосновательного обогащения. (См. примеры из предоставленных текстов: "Перерасчет стоимости жилья при уменьшении площади: неосновательное обогащение взыскано" и "По договору долевого участия в строительстве площадь жилого помещения, указанная в выписке из ЕГРН, отличается от реальной...").

Изменение площади помещения по решению суда может являться основанием для перерасчета платы за коммунальные услуги.

1. По долям

При долевой собственности доля определяется пропорционально площади принадлежащих вам комнат в общей площади квартиры (если иное не установлено соглашением):

- ГК РФ ст. 244, 245

- ЖК РФ ст. 36, 37

Если вам и дочери принадлежат комнаты общей площадью 24 м², ваша и её доля в праве должны соответствовать именно этим 24 м² (по отношению к общей площади квартиры, указанной в техпаспорте/ЕГРН).

Текущие доли 16/154 и 20/154 явно не совпадают с простой пропорцией 24 м² / общая площадь квартиры → очень вероятна реестровая или учётная ошибка.

2. Как обратиться в Росреестр

Алгоритм:

1. Закажите:

- выписку ЕГРН на квартиру и на ваши комнаты;

- техпаспорт БТИ (или поэтажный план и экспликацию).

2. Подайте через МФЦ/Росреестр:

- заявление об исправлении реестровой ошибки

(ссылка: ФЗ № 218‑ФЗ «О госрегистрации недвижимости», ст. 43, 61),

- приложите правоустанавливающие документы + техдокументы (с реальными площадями помещений).

3. В заявлении укажите:

- в чём ошибка (несоответствие долей фактической площади комнатам),

- просите привести доли в соответствие с площадью по техдокументам.

Если Росреестр откажет → иск в суд:

- об установлении долей и об обязании Росреестра внести изменения в ЕГРН

(основание: ГК РФ ст. 12, 244, 245; ФЗ № 218‑ФЗ ст. 1, 8, 61).

3. Почему выросли «метры» для взноса за капремонт

Взнос на капремонт начисляется с общей площади помещения (квартиры, комнаты), а не только с жилой:

- ЖК РФ ст. 154, 158,

- региональный закон Санкт‑Петербурга о системе капремонта (СПб закон № 620‑100 и подзаконные акты).

Возможные причины роста площади до 57 м²:

- Росреестр/Фонд стали учитывать долю в местах общего пользования либо скорректировали общую площадь по новым техданным БТИ;

- была внесена новая запись в ЕГРН о площади (перепланировка, уточнение характеристик, замена старых БТИ‑данных).

Чтобы точно понять «откуда взялись» 57 м², запросите у Фонда и управляющей/ТСЖ:

- расчет площади, с которой берут взнос,

- ссылку на данные ЕГРН/БТИ, на основании которых площадь изменена.

.

1) Про “неверные” доли

- Доля в праве собственности на квартиру определяется не автоматически по метрам, а по:

- договору приватизации / купли‑продажи / мены / дарения и т.п.;

- соглашению собственников.

- Закон требует только, чтобы при возникновении долевой собственности доли считались равными, если иное не установлено соглашением (ГК РФ ст. 244–245; ЖК РФ ст. 36–37).

- Поэтому «правильные» доли – те, которые прямо записаны в вашем правоустанавливающем документе (и затем перенесены в ЕГРН).

- Формула типа `доля = 24 / 244` применяется только если стороны так договорились или суд это установил. Сам по себе факт, что у вас 24 м², не делает доли «ошибочными».

С учётом цифр:

`244 м² (16/154 + 20/154) = 244 36/154 ≈ 57 м²` – именно отсюда берётся цифра ФКР.2) Почему Фонд капремонта насчитал 57 м²- Взнос за капремонт считается с общей площади помещения, приходящейся на вашу долю (ЖК РФ ст. 154, 158).

- Если суммарная доля вашей семьи:

- `16/154 + 20/154 = 36/154`,

- то общая площадь, на которую начисляют взнос:

`244 м² * 36/154 ≈ 57 м²`.

- То есть «выросли метры» не в Росреестре, а в расчёте ФКР: стали считать не только площадь комнат, а всю вашу долю в квартире, включая места общего пользования.

3) Как обращаться в Росреестр

Имеет смысл только если есть реестровая ошибка (когда в ЕГРН записано не то, что указано в ваших договорах / решениях суда / актах):

- Нормы: ФЗ № 218‑ФЗ «О госрегистрации недвижимости» ст. 1, 8, 43, 61.

- Шаги: 1. Получить:

- выписку ЕГРН на квартиру и на ваши комнаты;

- копии всех правоустанавливающих документов (договор приватизации, купли‑продажи, дарения и т.д.).

2. Если в ЕГРН доли не совпадают с тем, что записано в договоре → подать в МФЦ/Росреестр:

- заявление об исправлении реестровой ошибки по ст. 61 ФЗ‑218.

3. Если Росреестр откажет либо доли по документам вас не устраивают по сути, то это уже:

- иск в суд об изменении долей / признании права в ином размере (ГК РФ ст. 12, 244–245; ГПК РФ гл. 22).

Анна, здравствуйте!

В коммунальных квартирах доля в праве собственности привязана к жилой площади комнат. 

Суммарная жилая площадь квартиры: 153,7 кв.м

Ваша жилая площадь: 24 кв.м.

Ваша совокупная доля (ваша + дочери) должна составлять: 24/153,7

Ваши текущие доли в сумме: 16/154 + 20/154 = 36/154 = 0,233

Математически 24/153,7 = 0,156. 

Ваши доли в документах больше, чем физическая площадь ваших комнат.

Если Росреестр пересчитает их в строгом соответствии с метрами, ваши доли могут уменьшиться, а не увеличиться. 

Согласно ст. 42 ЖК РФ, собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество (кухня, коридор, санузлы). 

Начисления за капремонт и содержание жилья производятся исходя из общей площади, которая включает в себя жилую площадь комнат + пропорциональную часть мест общего пользования.

Ваша доля в квартире: 36/154 = 23,37 %.

Общая площадь квартиры: 244 кв.м.

Ваша площадь для оплаты: 244 * 36/154 = 57,03 кв.м. 

Цифра 57 кв.м. в квитанции ФКР полностью соответствует вашим долям, указанным в ЕГРН.

Если вы считаете, что платите слишком много, нужно уменьшать сами доли в реестре, но это уменьшит и рыночную стоимость вашего актива. 

Росреестр не пересчитывает доли по собственной инициативе, если нет технической ошибки. 

Если в договоре купли-продажи/приватизации указаны одни цифры, а в выписке ЕГРН другие — подайте заявление об исправлении технической ошибки через МФЦ или личный кабинет Росреестра (ст. 61 ФЗ №218).

Если ошибка закралась еще на этапе приватизации, пересчет возможен только через подписание соглашения всеми собственниками 8-комнатной квартиры или через суд. 

Статья 42 ЖК РФ: Доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру жилой площади принадлежащей вам комнаты.Статья 158 ЖК РФ: Собственник обязан нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле. Важный нюанс: Если вы начнете судебный процесс по «возврату прав», вы можете прийти к тому, что суд приведет доли в соответствие с реальностью, и тогда ваша площадь для оплаты в квитанциях упадет с 57 до примерно 38 кв.м.

Но это повлечет уменьшение вашей юридической доли в праве на квартиру. Рекомендация: прежде чем обращаться к юристу, закажите полную выписку ЕГРН о характеристиках объекта и справку о содержании правоустанавливающих документов, чтобы понять, откуда взялись цифры (16/154) и (20/154). Скорее всего, они возникли в момент приватизации всей квартиры. 

Здравствуйте, Анна! 24 кв. метра - это Ваша жилая площадь. Общая площадь всех жилых помещений 153,7 кв. метра. Т.е. Ваша доля 0,15615. Такая же доля должна быть на кухне и в других МОП. Если сложить Ваши доли (16+20)/154, то получится 36/154 = 0,23377. Т.е. тут явная ошибка, если верить тому, что у Вас 24 кв.метра - суммарная площадь жилых помещений.

Однако если взять общую площадь 244 кв. метра и умножить на размер Вашей доли 36/154, то получится 57,04 кв. метра, т.к. у Вас есть равные права пропорционально Вашей доле на МОП и кухню, включенные в общую площадь. Т.е. исправление ошибки здесь правомерно.

И если для целей расчета коммунальных услуг (ст.153, 155, 158 Жилищного кодекса РФ, требованиям Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов") берется общая площадь, вернее доля в общей площади, то это как раз 57 кв.метров.

Общая площадь объекта собственности — 153,7 кв.м (жилая), знаменатель 154 близок к этому.

Ваши комнаты 24 кв.м дают долю 24/154 ≈ 15,6% (или 24/153,7 для точности).

Если собственность равная на всех прописанных (вы 2/3 от 24 кв.м, дочь 1/3), то: ваша доля ≈16/154, дочери ≈8/154 — текущие доли завышены для дочери (20/154 вместо 8), вероятно, из-за ошибки в ЕГРН или старого расчета.

Составьте нотариальное соглашение о перераспределении/выделе долей (указав объект, текущие доли, новые пропорционально 24/154, паспортные данные всех собственников, включая детей) ст. 247, 252 ГК РФ.

Фонд ссылается на данные Росреестра, где ваша доля выросла (с 16/154 до эквивалента 57 кв.м общей площади 244 кв.м: 57/244≈23,4%, совпадает с 36/154).

Перерасчет с 2014 г. учел места общего пользования (65,4 кв.м) и кухню (24,9 кв.м) пропорционально вашей доле в жилой площади — это стандартно для коммуналок в СПб, где плата за капремонт идет от общей площади.

​

Вы являетесь собственницей двух комнат общей площадью 24 кв.м.

Ваши доли в квартире определены, как 16/154 и 20/154.

Общая площадь квартиры 244 кв.м.

Площадь жилых помещений 153,7 кв.м.

Места общего пользования 65,4 кв.м.

Кухня 24,9 кв.м.

Фонд капитального ремонта сделал перерасчет и обязал вас платить за 57 кв.м.

Для определения точности долей необходимо сравнить данные Росреестра с фактическим использованием помещений.

Подготовьте заявление в Росреестр с просьбой о пересчете долей.

Рост метров может быть связан с изменением методик расчета.

- см. ст. 244, 247 ГК РФ, ст. 154, 158 ЖК РФ, ст. 61 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов")

Здравствуйте. Ваши сомнения насчёт расчёта долей обоснованы. Согласно статье 42 Жилищного кодекса РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади комнаты конкретного собственника. Исходя из ваших данных (24 кв. м от общей жилой площади 153,7 кв. м), ваша доля должна составлять приблизительно 24/153,7 или 15,6% от права на общее имущество. Указанная в документах доля 16/154 (около 10,4%) явно не соответствует этому принципу и, вероятно, рассчитана с ошибкой. Увеличение площади для начисления взносов на капремонт до 57 кв. м связано с тем, что Фонд капремонта обязан начислять платежи исходя из общей площади вашего помещения, включающей комнаты и долю в общем имуществе (кухня, коридор, санузел), как это установлено частью 1 статьи 169 ЖК РФ. Однако цифра 57 кв. м также вызывает вопросы при проверке через вашу текущую долю. Для исправления ситуации вам необходимо подать в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу заявление об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН, представив правоустанавливающие документы и расчёт, подтверждающий несоответствие. Одновременно с этим следует направить в Фонд капремонта требование о перерасчёте взносов с момента исправления доли, приложив копию обращения в Росреестр. Если Росреестр откажет, придётся обращаться в суд с иском об установлении доли в праве общей собственности в соответствии со статьёй 42 ЖК РФ.

Здравствуйте.

Данному вопросу посвящен:

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. № 22 “О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности” в частности там указано (в части 2,4):

2. Отношения по оплате гражданами жилого помещения и коммунальных услуг регулируются положениями Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), другими федеральными законами (например, Федеральный закон от 26 марта 2003 года № 35-ФЗ «Об электроэнергетике», Федеральный закон от 27 июля 2010 года № 190-ФЗ «О теплоснабжении», Федеральный закон от 7 декабря 2011 года № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»), нормативными правовыми актами, изданными в соответствии с указанными федеральными законами (например, Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491).

Так же региональное законодательство регулирует данный вопрос.

4. Споры, связанные с оплатой гражданами жилого помещения и коммунальных услуг, рассматриваются мировыми судьями, а также иными судами общей юрисдикции в порядке гражданского судопроизводства (статьи 22 и 23, главы 11, 12 и 21.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, далее - ГПК РФ).

Исходя из вышеизложенного для решения Вашего вопроса Вам необходимо для начала определить доли в квартире принадлежащие Вам и Вашим родственникам.

Для этого необходимо обратиться с письменным заявлением с приложением необходимых документов в территориальный отдел Росреестра.

В случае отказа Росреестра в определении данных долей, Вы вправе обратиться с иском в суд с аналогичным вопросом.

Далее в случае определения данных долей, передать данное решение (документ) через МФЦ в организацию обеспечивающую Вашу квартиру теплоснабжением.

И соответственно на основании новых данных и размер доли коммунальных расходов будет иным.

С уважением!

Дополнительно к сказанному могу сказать, что тонкостями правил распределения долей в квартире обладает кадастровый инженер. На стадии обращения в Росреестр для начала обратитесь к нему, что бы он провел эти расчеты. Его услуги платные.

Удачи Вам.

С уважением!

Простая математика. Зачем запрос

Общая площадь квартиры составляет 244 м², из них жилая площадь равна 153,7 м². Ваши комнаты занимают 24 м², значит доля в жилой площади должна рассчитываться следующим образом:

- Ваша комната площадью 16 м² → доля составит 16 / 153,7 = примерно 0,104

- Комната дочери площадью 8 м² → доля составит 8 / 153,7 = примерно 0,052

Теперь смотрим ваши официально зарегистрированные доли: ваша доля указана как 16/154, а дочери — 20/154. Здесь действительно есть несоответствие: числители (16 и 20) указывают на квадратуру ваших комнат, однако знаменатель (154) значительно меньше общей площади жилого помещения, составляющей 153,7 м². Вероятнее всего, расчёт сделан некорректно.

Чтобы устранить нарушение и внести изменения в реестр недвижимости, Вам необходимо обратиться в МФЦ или непосредственно в Управление Росреестра.

Составьте заявление с указанием следующего:

- Опишите проблему подробно: изложите фактические размеры вашей собственности, зафиксируйте несоответствия и приложите доказательства неправильности расчета.

- Укажите документальные основания обращения, сославшись на статью 13 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ).

- Потребуйте произвести повторный расчет и изменить запись реестра недвижимости в соответствии с установленными нормами.

Заявление лучше подготовить совместно с профессиональным юристом, который сможет правильно сформулировать требования и приложить нужные документы.

Рост платежей за капитальный ремонт скорее всего вызван изменением ранее внесённых сведений о долях собственников. Возможно, произошла техническая ошибка или была допущена арифметическая погрешность при регистрации имущества.

В любом случае, поскольку основанием является именно кадастровые записи, оспорив долю в реестре, Вы сможете восстановить справедливое распределение расходов.

Здравствуйте!

По сути Ваших долей.

Вы верно заметили несоответствие. Если суммарная площадь Ваших жилых комнат составляет 24 кв. м, а общая площадь всех жилых помещений в квартире — 153,7 кв. м, то Ваша идеальная доля в праве собственности на всю квартиру должна рассчитываться именно от этой пропорции: 24 / 153,7 ≈ 0,156 (или 15,6%). Это вытекает из принципа определения долей в общей долевой собственности, установленного статьей 245 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

В документах же у Вас с сыном и дочерью закреплена доля 36/154 (≈0,234 или 23,4%). Это существенно больше. Эта доля (36/154) соответствует не 24 кв. м жилой площади, а примерно 36 кв. м от общей площади жилых помещений (153,7 * 0,234 ≈ 36).

--------------------

Почему Фонд капремонта насчитал 57 кв. м.

Здесь ошибки нет. Взносы на капитальный ремонт, согласно части 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), рассчитываются исходя из доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Для квартиры как объекта эта доля определяется пропорционально доле в праве общей собственности на саму квартиру. Поскольку Ваша зарегистрированная доля составляет 36/154, то Ваша доля в общей площади квартиры (244 кв. м) равна 244 * (36/154) ≈ 57,04 кв. м. Именно эту площадь (долю в общей площади) Вам и выставили к оплате. Фонд действовал формально правильно на основе данных ЕГРН.

Т.е. - Ваша первоочередная задача — исправить ошибку в ЕГРН, так как она приводит к завышению Ваших обязательных платежей.

Вам необходимо точно определить, на основании какого документа (соглашения о распределении долей, решения суда и т.д.) были зарегистрированы доли 16/154 и 20/154. Вероятно, при оформлении была допущена арифметическая или техническая ошибка.

Вам нужно подготовить заявление о внесении исправлений в записи ЕГРН в связи с технической ошибкой. Основание — Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 61. Заявление подается в любом МФЦ или напрямую в Росреестр. К нему необходимо приложить документы, подтверждающие наличие ошибки (например, технический паспорт БТИ, в котором указаны площади комнат, и тот документ-основание, где видна нестыковка). Если Росреестр откажет, следующим шагом будет обращение в суд с заявлением об установлении размера долей в соответствии с фактической площадью комнат и о внесении изменений в ЕГРН .

Всех благ Вам!

Анализ вашей ситуации указывает на высокую вероятность ошибки в определении долей, что привело к необоснованному увеличению начислений.

Расчет долей. Согласно ст. 245 Гражданского кодекса РФ, доли в праве общей долевой собственности считаются равными, если иное не установлено соглашением или законом. В коммунальной квартире размер доли в праве общей собственности на общее имущество пропорционален размеру площади принадлежащего вам жилого помещения (ч. 1 ст. 42 Жилищного кодекса РФ). Ваш размер доли должен быть пропорционален именно площади ваших комнат (24 кв. м) относительно общей площади всех жилых помещений в квартире (153,7 кв. м). Следовательно, ваша совокупная доля с дочерью должна составлять примерно 24/153,7, а не 36/154. Указанная в ЕГРН доля 36/154 завышена и соответствует примерно 36 кв. м жилой площади, которой у вас нет. Это указывает на техническую или арифметическую ошибку в документах, на основании которых проводилась регистрация.

Почему выросла площадь для Фонда капремонта. Фонд капремонта правомерно произвел расчет, исходя из данных ЕГРН. Взнос на капремонт определяется исходя из доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ). Для расчета берется общая площадь квартиры (244 кв. м) и умножается на вашу зарегистрированную долю (36/154). Результат (244 * 36/154 ≈ 57,04 кв. м) и есть площадь, с которой вам начисляют платеж. Таким образом, завышенная доля автоматически приводит к завышенным начислениям.

Ваши действия. Вам необходимо исправить ошибку в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Сначала следует тщательно изучить правоустанавливающие документы (соглашение о распределении долей, решение суда), на основании которых были зарегистрированы текущие доли. Подготовьте заявление в Росреестр (через МФЦ) о внесении исправлений в записи ЕГРН в связи с технической ошибкой (ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). К заявлению приложите документы, бесспорно подтверждающие ошибку: технический паспорт БТИ, выписку из домовой книги, само соглашение о распределении долей с расчетами. Если Росреестр откажет в исправлении, следующей инстанцией будет суд. Вам потребуется подать исковое заявление об установлении размера долей в праве общей собственности в соответствии с фактической площадью принадлежащих вам комнат и о внесении на этом основании изменений в ЕГРН. После исправления доли вы сможете обратиться в Фонд капремонта и управляющую организацию за перерасчетом платежей.

Вы действительно должны оплачивать 57 кв. метров общей площади.

Взнос на капитальный ремонт многоквартирного дома пропорционален общей площади жилых и нежилых помещений, находящихся у собственника квартиры.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (ст. 158 ЖК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (квартиры).

Поэтому взносы на капремонт начисляются не только на площадь комнат, но и на долю в общем имуществе. Площадь общего имущества в квартире 65,4 (места общего пользования)+24,9 (кухня)=90,3 кв.м.

Ваши с дочерью доли в праве на общее имущество пропорциональны доле в жилой площади, которая составляет 36/153,7= 0,2342. Следовательно, доля общей площади квартиры, приходящаяся на вас, составляет 244*0,2342=57,14 кв.м.

Площадь помещений, учитываемых при оплате взноса за капитальный ремонт, выросла за счет добавления вашей доли собственности в площади общего имущества в квартире.

учитывайте пожалуйста ряд важных обстоятельств для решения вопросаДоли в коммунальной квартире рассчитываются как отношение площади принадлежащих комнат к общей площади квартиры (включая коридоры, кухню и т.д.). Для перерасчета необходимо получить актуальную выписку из ЕГРН (или технический паспорт), рассчитать доли, и если есть ошибка, подать в Росреестр заявление об исправлении технической ошибки. Прописка (регистрация) на размер доли не влияет. Вот подробный разбор ситуации: 1. Расчет долей Доля в праве собственности не зависит от прописки. Она рассчитывается так:\(\text{Доля}=\frac{\text{Жилая\ площадь\ комнат}}{\text{Общая\ площадь\ квартиры}}\) Как должно быть: Если у вас есть документы на 24 кв.м. жилой площади, вы должны знать общую площадь всей 8-комнатной квартиры (жилая + места общего пользования).Оценка текущих долей: Доли \(16/154\) и \(20/154\) — это дробь от общей площади квартиры (знаменатель 154).Ваша доля: \(16/154\approx 10,3\%\) от всей квартиры.Дочь: \(20/154\approx 13\%\) от всей квартиры.Пример: Если общая площадь квартиры (все комнаты + кухня/коридоры) составляет \(154\) кв.м., то ваша доля (16/154) означает, что вам принадлежит \(16\) кв.м. общей долевой собственности (жилая + доля в местах общего пользования), а не 16 кв.м. жилой площади. Если в документах указано 24 кв.м. жилой, а доля маленькая, это может быть ошибкой. 2. Как составить обращение в Росреестр Если после получения данных от Фонда капитального ремонта (или из ЕГРН) цифры не совпадают, нужно подать заявление об исправлении технической ошибки. Запросите актуальную выписку из ЕГРН на вашу комнату/долю, чтобы увидеть актуальные данные.Закажите технический паспорт на квартиру в ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро) СПб, чтобы получить точную общую площадь квартиры.Составьте заявление:Кому: В территориальный орган Росреестра по Санкт-Петербургу.Что указать: ФИО, паспортные данные, кадастровый номер квартиры.Суть: «Прошу исправить техническую ошибку в ЕГРН в отношении долей в праве общей долевой собственности по адресу... Доля была указана как 16/154, что не соответствует площади комнат ... кв.м. и общей площади квартиры согласно техническому паспорту от [дата]...».Способы подачи:Лично через МФЦ (Многофункциональный центр) в СПб.Через Личный кабинет на сайте Росреестра (нужна электронная подпись).

Здравствуйте Анна!

Давайте разберем вашу ситуацию, о размере вашей доли в квартире:

Вы правильно обратили внимание на расхождение в расчётах. Давайте разберёмся:

-фактическая площадь ваших жилых комнат — 24 кв. м;

-общая площадь жилых помещений в квартире — 153,7 кв. м.

Исходя из этих данных, ваша доля должна составлять:

24 / 153,7 ≈ 0,156 (или 15,6 %).

Однако в правоустанавливающих документах указана иная доля — 36/154 (≈ 0,234 или 23,4 %). Это значение существенно превышает расчётное. Фактически такая доля соответствовала бы площади около 36 кв. м жилых помещений (153,7 × 0,234 ≈ 36).

Почему фонд капремонта начислил платежи за 57 кв. м

Здесь нет ошибки в расчётах. По закону взносы на капитальный ремонт определяют в зависимости от доли собственника в общем имуществе многоквартирного дома. Эта доля пропорциональна доле в праве собственности на квартиру.

Поскольку в ЕГРН зафиксирована доля 36/154, то ваша часть от общей площади квартиры (244 кв. м) составляет: примерно 57,04 кв. м. Именно на эту площадь начисляются платежи — фонд действовал строго в рамках закона, опираясь на данные реестра.

Необходимо устранить неточность в ЕГРН, так как она она ведёт к увеличению расходов.

Поэтому надо:

1. Выясните, на каком основании были зарегистрированы доли 16/154 и 20/154. Возможно, при оформлении произошла техническая или арифметическая ошибка.

2. Подготовьте заявление о внесении исправлений в ЕГРН в связи с технической ошибкой. Правовая основа — статья 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

3. Подайте заявление через любой МФЦ или же напрямую в Росреестр.

4. Приложите к заявлению документы, подтверждающие ошибкутехнический паспорт БТИ с указанием площадей комнат, документ‑основание (соглашение, решение суда и т. п.), где видно несоответствие.

Если Росреестр откажет в исправлении, следующим шагом станет обращение в суд. В исковом заявлении нужно потребовать установить размер долей с учётом фактической площади комнат иобязать внести соответствующие изменения в ЕГРН.

См

ст.  245 ГК РФ

Ч.  1 ст.  158 ЖК РФ

Анна, в вашем случае несколько взаимосвязанных проблем: неверные доли в праве собственности, пропущенные доли несовершеннолетних детей и необоснованный перерасчет платежей Фондом капремонта. Доли в праве собственности на коммунальную квартиру всегда определяются от общей площади всей квартиры 244 кв.м., а не только от площади жилых комнат.

Знаменатель 154 - это общая площадь квартиры в кв.м. 244 кв.м. Это не совпадает. 244 не есть 154. Это первое несоответствие.

Даже если бы 154 было общей площадью, чего нет, ваша доля 16/154 составляет всего примерно 10.39 кв.м., а дочери 20/154 примерно 12.99 кв.м. Вместе это около 23.38 кв.м., что близко к вашим 24 кв.м. комнат.

Ваш сын и дочь прописаны в этих комнатах. Это означает, что они должны быть сособственниками этих комнат. Их доли обязаны быть оформлены в ЕГРН. Если доля сына не указана, это прямое нарушение закона ст. 19 ФЗ-75 "О гарантиях прав несовершеннолетних при совершении сделок". Его доля должна быть выделена пропорционально площади комнаты, где он зарегистрирован.

Общая площадь квартиры 244 кв.м., это знаменатель для всех долей.

Площадь ваших двух комнат: 24 кв.м. - это основа для расчета вашей доли и долей детей.

Ваша доля должна соответствовать площади, пропорциональной вашей доле в комнатах. Но так как дети тоже собственники, ваша доля будет меньше 24 кв.м. в пересчете на всю квартиру.

Доли детей должны быть оформлены пропорционально площади комнат, в которых они прописаны. Например, если сын и дочь прописаны в разных комнатах, то у каждого будет своя доля, соответствующая площади их комнаты. Если они прописаны вместе в одной комнате, их доли будут равны между собой по 0.5 доли в этой комнате.

Расчет долей, упрощенный пример, исходя из 24 кв.м.:

Общая площадь квартиры 244 кв.м.

Площадь ваших комнат 24 кв.м.

Доля ваших комнат 24 / 244 примерно 0.09836, или 9.836%.

Если сын прописан в комнате площадью 12 кв.м., дочь - в комнате площадью 12 кв.м. или у них равные доли в одной комнате.

Доля сына 12 / 244 примерно 0.04918 или 4.918%.

Доля дочери 12 / 244 примерно 0.04918 или 4.918%.

Ваша доля - так как вы владеете обеими комнатами, но дети являются сособственниками этих комнат, ваша доля - это доля самих комнат минус доли детей. Ваша доля = Площадь обеих комнат - Ваша доля внутри этих комнат. Если вы считаетесь единственным собственником комнат, без учета детей, то ваша доля = 24/244 примерно 0.09836. Так как дети должны быть собственниками, ваша доля будет меньше. Например, если вы, сын и дочь являетесь равноправными собственниками обоих комнат (на практике так бывает, если родитель приватизировал комнаты на себя и детей), то:

Доля каждого ваша, сына, дочери = (24 / 244) / 3 примерно 0.03278 или 3.278%.

Знаменатель = 244, числитель вашей доли ≈примерно 8 т.к. 0.03278 * 244 примерно 8. То есть ваша доля была бы примерно 8/244.

Скорее всего, при приватизации комнат были ошибки: либо доля сына не оформлена, либо доли высчитаны неверно от площади комнат, а не от площади квартиры. Ваши текущие доли 16/154 и 20/154 не соответствуют ни площади квартиры 244 кв.м., ни принципу пропорциональности, ни правам детей.

Получить юридически верные сведения из ЕГРН и, при необходимости, инициировать исправление записей. Закажите Выписку из ЕГРН на квартиру без нее вы не узнаете полную картину. Полная выписка о кадастровом объекте:

Общую площадь квартиры должно быть 244 кв.м..

Всех собственников и размер их долей.

Площади всех помещений жилые комнаты, кухня, места общего пользования.

Составьте Заявление в Росреестр укажите:

Основание для проверки: Несоответствие записей в ЕГРН фактическим обстоятельствам и закону пропуск несовершеннолетнего собственника, неверный расчет долей.

Требования: "Провести проверку, внести исправления в ЕГРН оформить долю сына, пересчитать доли пропорционально общей площади квартиры.

Приложите копии документов паспорт, свидетельства о рождении детей, выписка из домовой книги, выписка из ЕГРН, уведомление ФКР.

Подайте заявление:

Лично в МФЦ или в территориальное управление Росреестра.

По почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением.

Через портал Госуслуг.

Основание заявления:

На основании ст. 14, 16, 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 28 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в части гарантий прав несовершеннолетних), прошу:

1. Провести проверку сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении права собственности на помещения по адресу: Полный адрес квартиры, включая корпус, этаж, номер квартиры.

2. Установить, что в реестре отсутствуют сведения о праве собственности несовершеннолетнего ФИО сына полностью на долю в указанном жилом помещении, несмотря на его регистрацию по адресу адрес комнаты в квартире, что подтверждается выпиской из домовой книги.

3. Установить, что размер долей заявителя Ваше ФИО и несовершеннолетней ФИО дочери полностью в праве собственности на указанное помещение рассчитан неверно, не пропорционально общей площади всей квартиры и не соответствует закону.

4. Внести в ЕГРН изменения и укажите:

- Зарегистрировать право собственности несовершеннолетнего ФИО сына полностью на долю в жилом помещении адрес квартиры, пропорциональную площади комнаты, в которой он зарегистрирован (на основании п. 1 ст. 24 Семейного кодекса РФ, ст. 19 ФЗ-75 "О гарантиях прав несовершеннолетних").

- Пересчитать доли заявителя Ваше ФИО, несовершеннолетних ФИО сына и ФИО дочери в праве собственности на жилую площадь адрес квартиры пропорционально площади принадлежащих им помещений (комнат) и общей площади всей квартиры 244 кв.м., с учетом требований ст. 16 ФЗ-218 "О государственной регистрации недвижимости".

5. Выдать новую выписку из ЕГРН на жилой объект адрес квартиры с внесенными изменениями.

- Несовершеннолетний ФИО сына зарегистрирован в жилом помещении адрес комнаты на основании ссылка на запись в домовой книге/справку УК, что в соответствии со ст. 19 ФЗ-75 "О гарантиях прав несовершеннолетних при совершении сделок" и ст. 24 СК РФ является основанием для возникновения у него права собственности на долю в этом помещении. Отсутствие его доли в ЕГРН является ошибкой.

- Согласно п. 3 ст. 16 ФЗ-218 "О государственной регистрации недвижимости", доли в праве общей долевой собственности на помещение в многоквартирном доме определяются пропорционально площади этого помещения и общей площади всего жилого дома (квартиры). Текущие доли заявителя и несовершеннолетней дочери (16/154 и 20/154) не соответствуют этому принципу и не соответствуют общей площади квартиры (244 кв.м.).

- Перерасчет платы за капремонт Фондом капитального ремонта на основе данных Росреестра (уведомление № номер от дата) с площади 57 кв.м. вместо площади, соответствующей долям, указанным в ЕГРН, свидетельствует о наличии неверных сведений в реестре.

Приложения:

1. Копия паспорта заявителя [Ваше ФИО].

2. Копии свидетельств о рождении несовершеннолетних сына, дочери.

3. Выписка из домовой книги (справка УК/ТСЖ) по адресу квартиры (копия).

4. Выписка из ЕГРН на помещение адрес квартиры (копия).

5. Уведомление Фонда капитального ремонта о перерасчете платы (копия).

6. Копия настоящего заявления.

Дата:

Подпись: _________________

Ваша Фамилия И.О.

3. За счет чего выросли метры по решению Фонда капремонта (ФКР):

ФКР обязан собирать взносы на капитальный ремонт со всех собственников пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество МКД. Эта доля определяется пропорционально площади принадлежащего собственнику помещения и общей площади всех жилых и нежилых помещений в МКД или по формуле, установленной регионом, но площадь вашего помещения - ключевой фактор.

Неверные доли в ЕГРН = Неверная площадь для расчета взносов.

Что произошло: ФКР получил от Росреестра или из ЕГРН данные, что ваша доля в праве собственности на квартиру соответствует 57 кв.м., а не вашим реальным 24 кв.м. комнат. Это единственная логичная причина резкого роста площади для расчета платы.

Почему 57 кв.м.? Это искусственно завышенная "доля", которая могла появиться в ЕГРН из-за:

Ошибка при приватизации: Комнаты приватизировались "как доля в квартире", но размер доли был рассчитан неверно, не от общей площади квартиры, а, возможно, от площади жилых комнат или вообще произвольно.

Недавняя ошибка Росреестра: Возможно, при каком-то предыдущем обращении или техническом сбое в ЕГРН были внесены неверные данные.

Неправильная трактовка "доли": ФКР или Росреестр мог ошибочно взять за основу для расчета долю в жилой площади квартиры 153.7 кв.м., а не долю в общей площади 244 кв.м..

Если ваша доля в жилой площади 24/153.7 ≈ 15.6%, то 15.6% от общей площади квартиры 244 кв.м. = ~38 кв.м. Это все равно не 57 кв.м., но ближе. 57 кв.м. - это почти 23.4% от 244 кв.м. или 37% от жилой площади 153.7 кв.м. Это не соответствует вашим 24 кв.м. из 153.7 кв.м. ~15.6%.

Цифра 57 кв.м. явно не соответствует ни вашей доле по текущим документам 16/154≈10.39 кв.м., ни вашей реальной доле 24/244≈9.84 кв.м.. Это подтверждает, что данные в ЕГРН о вашей доле ошибочны.

Закажите Полную Выписку из ЕГРН на квартиру. Без нее все дальнейшие шаги слепы.

Подайте Заявление в Росреестр с требованием:

Исправить долю сына.

Пересчитать все доли (вашу, дочери, сына) пропорционально площади ваших комнат и общей площади квартиры (244 кв.м.).

Обжалуйте решение ФКР: Как только получите новую выписку из ЕГРН с верными долями, обратитесь в ФКР с требованием пересчитать взносы на основе новых, правильных данных. Если ФКР отказывается, обжалуйте их решение в прокуратуру или суд, это уже на этапе после исправления ЕГРН.

Ошибки в ЕГРН о долях собственности - корень всех проблем и неправильных платежей ФКР, и отсутствия доли сына. Исправление этих ошибок через Росреестр - первый и главный шаг к решению всей ситуации.

Удачи.

Здравствуйте, уважаемая АННА !

В данном Вашем случае, в силу ст.154 Жилищного кодекса РФ определяет, из чего складывается плата за жилое помещение, включая взносы на капитальный ремонт размер взноса на капитальный ремонт определяется исходя из площади помещения, принадлежащего собственнику.

Увеличение площади для расчета коммунальных платежей (КУ), в частности за капитальный ремонт, могло произойти за счет перерасчета мест общего пользования (МОП) или кухни, а также вследствие изменения данных в Росреестре (ст.61 Федерального закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") возможно исправления технических ошибок в записях ЕГРН.

Рад был помочь!