Общедомовые лоджии-переходы из подъезда на лестницу

Соседи не должны нарушать права других жильцов МКД.

По закону, собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД.

Собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в МКД.

Подобные вопросы решаются путем обращения к старшему по дому (председатель Совета дома), с жалобой в УК, в прокуратуру и в ГЖИ.

Также, можно провести Общеес собрание дома, поставить на повестку для моменты пользования и распоряжения общедомововым имуществом, в данном случае дверьми на общедомовых лоджиях.

Формально, привлечь за самоуправство можно, но скорее всего полиция откажет.

Так как здесь гражданско-бытовой спор.

Реально, соседей никак не привлечь.

На практике можно направить уведомление соседям.

УК ничего не сделает, да и не станет делать, у них здесь полномочия ограничены.

Можно подать коллективный иск в суд, провести опрос жильцов и собрать подписи. Далее через суд взыскать с соседей компенсацию за моральный вред.

Формально можно привлечь по ст. 6.3 и 6.4 КоАП РФ.

- см. ст. 20, 36, 44-46, 161, 161.1 ЖК РФ, ст. 19.1 КоАП РФ, ст. 56, 131-132 ГПК РФ

Добрый день.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда устанавливают требования к содержанию наружных входных дверей в подъезды и лестничные клетки.

Они должны быть оборудованы самозакрывающими устройствами (доводчиками) и ограничителями хода дверей. Это необходимо для снижения теплопотерь, уменьшения шума и обеспечения безопасности. В многоэтажных домах двери в незадымляемые лестничные клетки должны иметь автоматические закрыватели без запорных устройств.

В случае, если соседи не соблюдают установленные правила, например, оставляют дверь подъезда открытой, это может нарушать права других жильцов и создавать риски. В таких ситуациях возможно обращение к управляющей организации или арендодателю (если применимо) с требованием обеспечить соблюдение установленных норм.

Ссылки на нормативные акты: Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда": Пункт 3.2.11 устанавливает, что наружные входные двери в подъезды и лестничные клетки должны иметь самозакрывающие устройства (доводчики) и ограничители хода дверей.

Пункт 3.2.14 предписывает, что в многоэтажных домах двери в незадымляемые лестничные клетки должны иметь автоматические закрыватели без запорных устройств.

Пункт 4.8.12 требует, чтобы входные двери имели плотные притворы, уплотняющие прокладки, самозакрывающие устройства (доводчики, пружины) и ограничители хода дверей.

Пункт 4.10.4.4 указывает, что входные наружные двери в подъезды дома, как правило, должны иметь дверные закрыватели с амортизаторами, обеспечивающими плотное бесшумное закрывание дверей.

Гражданский кодекс Российской Федерации: Статья 247 устанавливает, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Статья 309 предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Добрый день! Можно попробовать сослаться на п. г) п. 27 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.09.2020 № 1479, в соответствии с которым при эксплуатации эвакуационных путей, эвакуационных и аварийных выходов запрещается:

г) фиксировать самозакрывающиеся двери лестничных клеток, коридоров, холлов и тамбуров в открытом положении (если для этих целей не используются устройства, автоматически срабатывающие при пожаре), а также снимать их;

Попробуйте зафиксировать на видео или с помощью представителя УК действия соседей по фиксации дверей в открытом положении, после чего напишите им официальное обращение (можно от лица УК) с требованием прекратить такие действия. Если реакции не последует, можете написать жалобу в Госпожнадзор с требованием привлечь соседей к ответственности за нарушение противопожарных правил, ст. 20.4 КоАП.

Если остались вопросы или нужна помощь в составлении документов, пишите в личку любому юристу на сайте.

Соседи обязаны держать тамбурные двери закрытыми, потому что они являются противопожарными и теплоразделяющими ограждающими конструкциями: ссылайтесь на проект дома и технический паспорт, Правила противопожарного режима в РФ (ПП РФ №1479, запрет на изменение состояния противопожарных преград, блокирование и фиксирование дверей в открытом положении), СП по противопожарной защите (например СП 1.13130, СП 4.13130, требования о сохранении целостности противопожарных преград и самозакрывающихся дверей), СанПиН и строительные нормы по микроклимату в МКД (температурный режим, недопустимость переохлаждения стояков и общедомового имущества); алгоритм действий — письменное обращение в УК/ТСЖ с ссылкой на пожарные и строительные нормы и требованием снять любые фиксаторы, обеспечить исправность доводчиков и организовать разъяснительную работу, затем жалоба в жилищную инспекцию и в Госпожнадзор (МЧС) с указанием, что двери систематически удерживаются в открытом положении и это нарушает противопожарный режим и создаёт риск аварий стояков.

Здравствуйте!

Вы вправе требовать от соседей держать двери закрытыми, поскольку их действия нарушают правила содержания общего имущества МКД и создают угрозу повреждения инженерных систем. Лучше всего действовать через УК и ГЖИ, а не напрямую с соседями.

---

На основании ч. 4 ст. 17 ЖК РФ

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Проветривание не может осуществляться способом, который причиняет вред другим жильцам или общему имуществу.

В подп. "в" п. 11 Правил содержания общего имущества в МКД (Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 указано

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях, в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях;

Открытые двери в холодный период делают выполнение этой обязанности невозможным — это основание для претензий к УК и для её реагирования на действия жильцов.

В п. 3.2.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003)

Окна и двери лестничных клеток должны иметь плотно пригнанные притворы с установкой уплотняющих прокладок.

Тамбурные двери проектируются именно для теплоизоляции — их постоянное открытие противоречит назначению конструкции.

Если из-за замерзания стояка произойдёт залив или повреждение имущества, виновные лица (включая соседей, систематически открывающих двери) могут быть привлечены к возмещению ущерба.

---

В Вашем случае уже имело место замерзание стояка. Пусть повреждений нет, но сам факт замерзания — это событие, которое подтверждает реальность угрозы. Поскольку Вы указали, что двери образуют тамбур между отапливаемым холлом и незастеклённой лоджией, конструктивное решение дома прямо предполагает, что обе двери должны быть закрыты для сохранения теплового контура. Аргумент соседей о проветривании несостоятелен: для этого существуют форточки, окна, вентиляционные системы — но не тамбурные двери в отопительный сезон.

Кроме того, в Вашей ситуации еще и затрагивается общедомовое инженерное оборудование (стояк отопления), а не только комфорт отдельных жильцов. А это уже вопрос безопасности эксплуатации дома.

---

Но вопрос больше в том, что сложно доказать причинно-следственную связь между открытыми дверями и замерзанием (УК может ссылаться на аварийное отключение как единственную причину).

Получите акт о замерзании стояка — запросите в УК копию акта (письменно, с отметкой о вручении). Направьте заявление в УК с требованием: установить доводчики на тамбурные двери, разместить информационные таблички о необходимости держать двери закрытыми, провести разъяснительную работу с жильцами. Срок ответа — 10 рабочих дней.

Инициируйте вопрос на общем собрании собственников — включите в повестку пункт об утверждении правил пользования общим имуществом с указанием на обязанность закрывать тамбурные двери в отопительный сезон. Решение ОСС обязательно для всех собственников (ст. 46 ЖК РФ).

При бездействии УК — жалоба в ГЖИ (через ГИС ЖКХ или письменно). Укажите на нарушение температурного режима в МОП и риск повреждения инженерных систем. ГЖИ вправе выдать предписание управляющей организации.

Не вступайте в прямой конфликт с соседями — в этом нет никакого смысла. Действуйте через УК и ГЖИ, намного больше толку. Не устанавливайте замки или ограничители на двери самостоятельно — это может быть квалифицировано как самоуправство и нарушение правил пожарной безопасности (эвакуационные пути должны быть свободны).

Доброго времени Юлия!

Соседи нарушают нормы эксплуатации общего имущества МКД, оставляя двери нараспашку, что приводит к теплопотерям и рискам замерзания коммуникаций.

Чтобы заставить их держать двери закрытыми, нужно ссылаться на противопожарные, санитарные и жилищные нормы, а также привлекать управляющую компанию (УК) или ТСЖ.

Основные нормы

СП 1.13130.2020 (Системы противопожарной защиты): Двери в тамбурах и на путях эвакуации (лестничные клетки, лифтовые холлы) должны быть запираемыми и обеспечиваться в закрытом положении для предотвращения задымления и распространения огня. Открытые двери нарушают требования к незадымляемости воздушной зоны и безопасности эвакуации.

​

Правила противопожарного режима в РФ (Постановление Правительства РФ № 1479): Запрещено снимать или оставлять открытыми двери эвакуационных выходов из тамбуров, лестничных клеток; это создает угрозу для жильцов и имущества.

​

СП 60.13330.2020 (Отопление, вентиляция и кондиционирование): Отапливаемые помещения (лифтовой холл) должны отделяться от не отапливаемых (лоджия, улица) тамбуром с закрытыми дверями для сохранения теплового режима и предотвращения замерзания стояков.

Направьте коллективную жалобу в УК/ТСЖ с требованием провести инструктаж жильцов и установить доводчики/ограничители на двери (если их нет).

Обратитесь в ГЖИ (Государственную жилищную инспекцию) или МЧС (пожарный надзор) — они проведут проверку и выдадут предписание с штрафами (до 5 тыс. руб. для физлиц по КоАП РФ ст. 20.4).

При игнорировании подайте в суд на основе ст. 290 ЖК РФ (порча общего имущества) или как защиту прав собственника.

Здравствуйте, Юлия 🌹

_______

В Вашей ситуации двери между лифтовым холлом и холодной лоджией являются элементом общего имущества многоквартирного дома и инженерной защиты (тепловой контур), а потому самовольное содержание их в открытом состоянии соседями является нарушением правил пользования общим имуществом и создает риск аварии инженерных систем.

_______

Согласно ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество, в том числе помещения, обслуживающие более одного помещения в доме (лифтовые холлы, лестничные клетки, межквартирные коридоры, тамбуры, иное обслуживающее пространство и конструкции). Это означает, что порядок использования таких помещений и установленных в них дверей может определяться только коллективно, а не по одностороннему желанию отдельных соседей.

В силу ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом

Обязанность содержать общее имущество надлежащим образом и не нарушать права других собственников следует из ЖК РФ и ГК РФ, но реально принудить соседей держать двери закрытыми (или соблюдать иной установленный режим пользования общим имуществом) можно только через суд. Для этого необходимо подать исковое заявление в порядке, установленном ст. 131 и 132 ГПК РФ, указав на нарушение Ваших прав как собственника, описав фактические обстоятельства (постоянное открывание дверей, нарушение теплового режима, случай замерзания стояка) и потребовав: установить определенный порядок пользования общим имуществом (обязать держать двери закрытыми, либо запретить оставлять их в открытом положении), а при необходимости — обязать управляющую организацию обеспечить соблюдение этого порядка.

До суда Вы вправе обратиться в управляющую организацию с письменным требованием зафиксировать нарушения, составить акт, направить уведомления нарушителям и при необходимости инициировать общее собрание собственников. Но юридически обязательный для соседей режим пользования (если нет согласия) устанавливается именно решением суда. Поэтому, если уговоры и обращения в УК результата не дали, подавайте иск в суд, ссылаясь на ст. 36 ЖК РФ, ст. 247 ГК РФ и соблюдая требования к форме и содержанию иска по ст. 131, 132 ГПК РФ.

С уважением.

Как указано в п.10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Поскольку открытые двери нарушают теплозащиту, непринятие мер по устранению нарушений является неправомерным бездействием управляющей организации. Кроме того, открытые двери ведут к нарушению нормы тепературы (+16 °C) в помещениях общего пользования.

Тамбур с двумя дверями является инженерно-техническим решением для обеспечения теплового режима. Его несанкционированное изменение жителями нарушает проект и может привести к отказу от исполнения гарантийных обязательств, если дом новый.

Открытые двери ведут к теплопотерям, что увеличивает затраты на отопление подъезда, которые распределяются на всех собственников. Это прямое нарушение их имущественных прав. Нарушение температурного режима подтверждается фактом замерзания стояка. Это создает риск аварии (разморозки) систем отопления и водоснабжения, что может привести к затоплению, отсутствию отопления и колоссальным финансовым потерям для всего дома. Ущерб будет взыскиваться с виновных, но сначала пострадает весь дом.

Ваши требования должны включать установку на двери доводчики и/или самозакрывающиеся механизмы (пружины). Это самое действенное техническое решение. Финансирование — за счет средств на содержание общего имущества. Ссылайтесь на то, что это мероприятие по энергосбережению и предотвращению аварий.

Включите вопрос о режиме использования тамбура и установке доводчиков в повестку ближайшего общего собрания собственников (ОСС МКД). Возможная формулировка — "об установке доводчиков на двери тамбура между лифтовым холлом и лоджией для обеспечения температурного режима и предотвращения аварий инженерных систем".

Обоснуйте это экономией на отоплении и снижением риска ущерба. При положительном решении (принятом большинством голосов) это решение станет обязательным для всех собственников МКД. Управляющая организация будет обязана выполнить решение ОСС.

В случае неисполнения решения жалуйтесь в ГЖИ. Основанием станет бездействие, ведущее к ненадлежащему содержанию общего имущества (в части нарушения теплового режима) и созданию угрозы аварии инженерных систем. ГЖИ проведет проверку и выдаст предписание об устранении нарушений.

Если все предыдущие шаги не помогли, можно обратиться с исковым заявлением в суд. Надлежащим ответчиком будут не соседи, а управляющая организация. Предмет иска- о возложении обязанности обеспечить надлежащее содержание общего имущества (установить доводчики, обеспечить температурный режим). Это проще, чем доказывать в суде вину конкретных соседей и определять порядок пользования общим имуществом в порядке ст.247 ГК РФ.

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170), входные двери в подъезды и лестничные клетки должны иметь самозакрывающие устройства (доводчики) и ограничители хода дверей (остановы) для снижения теплопотерь (п. 3.2.11). Также предписывается, чтобы окна и двери лестничных клеток имели плотно пригнанные притворы с установкой уплотняющих прокладок (п. 3.2.3).

Пункт 4.8.11 тех же Правил устанавливает, что тамбурные отсеки должны иметь утепленные стены, потолки и дверные полотна для исключения сквозного продувания. Пункт 4.8.12 требует, чтобы входные двери имели плотные притворы, уплотняющие прокладки и самозакрывающие устройства.

Кроме того, Правила противопожарного режима в Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479) запрещают устраивать в лестничных клетках и поэтажных коридорах кладовые и другие подсобные помещения, загромождать эвакуационные пути и выходы (пп. "к" п. 23). Хотя прямого запрета на открывание дверей для проветривания нет, такое действие, приводящее к нарушению теплового режима и потенциальному повреждению имущества, не соответствует целям эксплуатации здания.

В случае, если соседи не соблюдают установленные правила и нормы, нарушая права других собственников на комфортное проживание и сохранность общего имущества, управляющая организация (или ТСЖ/ЖСК) вправе обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании общим имуществом (негаторный иск) на основании статьи 304 Гражданского кодекса РФ. Также, если действия соседей привели к повреждению общедомового имущества (например, замерзший стояк, даже без видимых повреждений, мог потребовать дополнительных расходов на его отогрев или проверку), может встать вопрос о возмещении ущерба.