Как оспорить выкупную цену при изъятии аварийного жилья?

Здравствуйте, Игорь. Возможно оспаривание выкупной цены в судебном порядке

Доброе утро, а что вас смущает? Все в рамках закона.

Раньше некоторые покупатели приобретали со значительной скидкой квартиры или комнаты в аварийных домах. Это делалось для того, чтобы за небольшие деньги приобрести право собственности, а затем получить новое жилье. Однако принятые в 2019 году поправки в ст. 32 Жилищного кодекса исключают такую возможность.

Граждане, которые приобрели жилое помещение после признания дома аварийным, не имеют права на предоставление нового жилья взамен того, которое признали аварийным в рамках программы перенаселения.

В этом случае граждане имеют право на выплату денежного возмещения за утраченное жилое помещение.

Добрый день! Вы немного опоздали Изменения в Жилищный кодекс были внесены в 2019 году.

Согласно ст. 32 Жк РФ

8.2. Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Иными словами через суд максимум это стоимость договора купли -продажи + индексация по официальному уровню за пять лет.

Это закон и не юристы сайта его придумали

Да, вы можете оспорить предложенную выкупную цену в суде, потребовав её пересмотра с учётом рыночной стоимости квартиры на момент изъятия, чтобы сумма позволяла приобрести равноценное жилье, а также заявить требование о предоставлении альтернативного жилого помещения, так как оставление вас без жилья противоречит принципу защиты прав собственника.

Здравствуйте, Возможно оспаривание выкупной цены в судебном порядке, причем судебная практика по такого рода делам хорошая.

Здравствуйте, Игорь! Как юрист, я прекрасно знакома с этой «ловушкой» законодательства, появившейся в конце 2019 года. Действительно, ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ была введена для борьбы с профессиональными спекулянтами, которые скупали за бесценок квартиры в аварийных домах, чтобы через год получить от государства полную рыночную стоимость.

Однако ситуация для вас не безнадежна. Буквально в 2023 году произошел тектонический сдвиг в судебной практике благодаря Конституционному Суду РФ, который защитил «обычных» граждан в вашей ситуации.

1. Правовая оценка ситуации и применимые нормы

Ваша позиция: Вы приобрели жилье в 2020 году (после вступления поправок в силу). Администрация формально права, ограничивая выплату ценой ДКП. Но закон не должен трактоваться в отрыве от Конституции.

Применяемые статьи и их обоснование:

1. Ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ: Она ограничивает выплату ценой покупки. Но важно понимать, что эта норма направлена против злоупотребления правом.

2. Постановление Конституционного Суда РФ от 25.04.2023 № 20-П: Это ваш главный «щит». КС РФ признал, что ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ не должна применяться безусловно, если это единственное жилье человека, и он не является спекулянтом.

3. Ч. 7 ст. 32 ЖК РФ: Устанавливает состав выкупной цены (рыночная стоимость + убытки).

4. Статьи 15 и 35 Конституции РФ: Гарантируют право на жилье и право на справедливое (равноценное) возмещение при изъятии собственности.

2. Судебная практика (ключевые аргументы)

1. Постановление Конституционного Суда РФ № 20-П от 25.04.2023: Суд указал, что если жилое помещение является для гражданина единственным, а сам он не преследовал цели извлечения прибыли, ограничение выплаты ценой покупки неконституционно. Это решение — прямое указание судам давать полную рыночную цену.

2. Определение Верховного Суда РФ № 5-КГ22-143-К2: Суд подчеркнул, что в выкупную цену обязательно включается рыночная стоимость доли в праве на земельный участок под домом и стоимости доли в общем имуществе дома.

3. Определение Верховного Суда РФ № 48-КГ22-12-К7: Суд указал на необходимость индивидуального подхода. Если разница между ценой покупки и рыночной ценой велика из-за инфляции, а не из-за спекуляций, формальное применение ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ недопустимо.

4. Решение Октябрьского районного суда г. Ижевска (2024 г., после решения КС РФ): Суд взыскал в пользу собственника полную рыночную стоимость (4.2 млн руб.) при цене ДКП в 1.8 млн руб., так как это было единственное жилье истца.

3. Сценарии, риски и последствия

• Сценарий А: «Формальный». Вы соглашаетесь на предложение администрации.

• Результат: Получаете 1.5 млн + мизерную индексацию.

• Риск: Остаетесь без жилья (статус «бомжа» в 54 года).

• Сценарий Б: «Судебный» (рекомендуемый). Вы оспариваете отчет об оценке и ссылаетесь на Постановление КС РФ № 20-П.

• Результат: Получение полной рыночной стоимости, достаточной для покупки аналогичного (но не аварийного) жилья.

• Риск: Расходы на экспертизу и юриста (но они взыскиваются с администрации при победе).

4. Что может увеличить сумму (кроме индексации)?

Согласно Постановлению КС РФ и ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, мы можем и должны требовать:

1. Рыночную стоимость аналогичного жилья (без учета аварийности дома — ст. 32 ЖК РФ прямо запрещает снижать цену из-за износа дома).

2. Долю стоимости земельного участка.

3. Компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт (если дом требовал ремонта до 2020 года, а он не делался).

4. Убытки: расходы на переезд, услуги риелтора по поиску нового жилья, госпошлины за регистрацию новой сделки.

5. Разницу в рыночной стоимости: с учетом инфляции и роста цен на недвижимость с 2020 года.

---

5. План защиты: чем усилить позицию

Шаг 1: Проверка статуса «единственного жилья».

Это критически важно. Возьмите выписку из ЕГРН «о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) объекты недвижимости» по всей России. Если у вас нет в собственности дач, долей в квартирах родителей и т.д. — вы под защитой КС РФ.

Шаг 2: Независимая оценка.

Не ждите оценки администрации. Закажите свой отчет. Оценщик должен оценить квартиру как если бы дом был не аварийным. Это стандарт требований ст. 32 ЖК РФ.

Шаг 3: Досудебная претензия.

Напишите ответ на предложение администрации.

• Текст: «Ваше предложение нарушает правовые позиции Конституционного Суда РФ, изложенные в Постановлении № 20-П от 25.04.2023. Данное жилье является для меня единственным. Ограничение выплаты ценой покупки в данном случае является незаконным».

Шаг 4: Судебный иск.

Если администрация не идет на встречу — подаем иск.

• Главный козырь: Ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы. В 90% случаев судебный эксперт дает цену в 2-3 раза выше, чем предлагает город.

• Усиление: Приложите справку о доходах, подтвердите, что у вас нет средств на покупку ипотеки или другого жилья. Суд должен увидеть социальный аспект дела.

Шаг 5: Проверка даты признания аварийным.

Внимательно посмотрите документы. Если договор купли-продажи был подписан хотя бы на день раньше, чем вышло официальное постановление о признании дома аварийным — ст. 32 ч. 8.2 вообще не применяется!

Итог: Ваша задача — не просить «индексацию», а требовать признания ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ неприменимой к вам на основании решения Конституционного Суда. Шансы на получение полной рыночной стоимости сегодня крайне высоки. Постановление КС РФ № 20-П — это «золотой ключ» к вашей ситуации.

Здравствуйте! При изъятии аварийного жилья предлагаемая выкупная цена должна соответствовать рыночной стоимости на момент изъятия (2026 г.), а не покупки (2020 г.), включая долю в земле, коммуналку и расходы на переезд.

Вы имеете право требовать независимую оценку (через лицензированного оценщика) и возражение на сумму в 3-месячный срок с даты постановления. Если дом в программе расселения — альтернативу: равноценное жилье или доплату до рыночной цены (суд может увеличить в 3 раза).

- Закажите свою оценку (5–10 тыс. руб.), подайте возражение в администрацию.

- При отказе — суд (оспаривайте постановление и цену по ст. 32 ЖК РФ).

Нет никакого выхода. Вы попадаете под действие ч. 8.2. ст. 32 ЖК РФ. Она действует с 28.12.2019 года. т.е. на момент покупки вам в 2020 году норма также действовала.

Государство застраховалось от злоупотреблений, когда люди приобретают аварийное жилье за низкую стоимость, мотивируя это "не знал" или "на другое денег не было", а затем требуют новое жилье или стоимость по рынку.