ДКП оформленный по доверенности

Здравствуйте, уважаемая Елена!

Согласно ст. 182 ГК РФ, представитель действует от имени доверителя в пределах полномочий, предоставленных ему доверенностью. Права и обязанности по сделке, совершённой представителем, возникают непосредственно у доверителя.

Суд скорее всего, откажет в удовлетворении иска продавца.

Добрый день. Данный договор действителен, если доверенность действовала в момент заключения договора и была с раширенными полномочиями. Продавец выбрал ненадлежащий способ защиты, он должен деньги с поверенного взыскивать

УТОЧНЯЮ. Покупатель специально проверил доверенность по куар коду на предмет действия. Там четко прописано "Продать любому лицу за цену и на условиях по своему усмотрению вышеуказанный объект недвижимости, заключить и подписать договор купли продажи" Истец напирает что конкретно с данным покупателем он не давал согласия на продажу так как ему не нравится цена и денег он не видел.

Договор является действительным, так как совершен по надлежаще оформленной доверенности с предоставленными на то полномочиями. Доверенность может содержать как право приобрести определенную квартиру, так и любую, все зависит от воли доверителя. Доверитель, если считает что его права нарушены, должен обратиться с исковым заявлению к своему поверенному и взыскать с него денежные средства за квартиру.

Так как поверенный действовал от лица доверителя, то есть от лица продавца, то и возвращать денежные средства должен продавец в случае признания договора недействительным, можете об этом сообщить продавцу.

Но правовых оснований для признания договора недействительным по причине того, что поверенный не передал денежные средства продавцу, нет.

Договор купли-продажи квартиры, заключенный представителем продавца на основании надлежаще оформленной нотариальной доверенности, является действительным. Факт получения денег представителем от имени продавца, подтвержденный распиской, имеет юридическую силу. Иск продавца о признании договора незаключенным, основанный на том, что он лично не получал деньги, скорее всего, не будет удовлетворен.

Согласно статье 182 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, договоре либо на основании закона, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. В данном случае представитель действовал на основании нотариальной доверенности, которая, как указано, надлежащим образом оформлена и имеет действующий QR-код, что подтверждает ее подлинность и юридическую силу.

Полномочия представителя, указанные в доверенности, включают право на продажу квартиры и получение денег. Следовательно, действия представителя по заключению договора купли-продажи и получению денежных средств от имени продавца являются действиями самого продавца. Расписка, написанная представителем о получении денег от покупателя от имени продавца, является доказательством исполнения покупателем своей обязанности по оплате.

Позиция продавца о том, что он лично не получал деньги, не является основанием для признания договора незаключенным, поскольку он уполномочил своего представителя на совершение этих действий. Если представитель присвоил полученные денежные средства, это является правонарушением со стороны представителя, но не влечет недействительности сделки купли-продажи. Продавец вправе предъявить иск к своему представителю о взыскании присвоенных денежных средств.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ, при продаже недвижимости, подлежащей государственной регистрации, договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме. При заключении договора представителем, действующим на основании доверенности, договор считается заключенным от имени и в интересах представляемого.

Доброго дня, Елена!

По Вашим вопросам могу пояснить следующее:

Действителен ли такой договор, если с одной стороны выступал представитель. Если да то на каких основаниях он считается заключенным?

Ваш договор является действительным полностью и всецело. действительный он на основании п. 1 ст. 182 ГК РФ - сделка, совершенная представителем на основании доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (то есть продавца). Юридическое значение имеет факт наличия доверенности, а не субъективное желание продавца по поводу конкретного покупателя. Если в доверенности указано право продажи квартиры (без ограничения списком конкретных покупателей), представитель был вправе продать ее любому лицу.

Возможно действительно представитель продавца тупо оставил деньги себе и не передал доверителю.

Возможно и так. Но это абсолютно не Ваша забота. Потому что по доверенности получение денег представителем РАВНО получение денег продавцом. Поскольку доверенность содержала прямое полномочие на получение денег, передача наличных представителю признается надлежащим исполнением обязательств покупателем. Покупатель не обязан контролировать дальнейшие взаимоотношения продавца и его представителя (кому представитель передал деньги, потратил или присвоил). Это риск доверителя, который выбрал сомнительного представителя. Для Вас важно, что есть Расписка, составленная представителем. Она является надлежащим письменным доказательством получения денег именно продавцом (через своего представителя).

Полагаю, что Продавец пытается применить логику ст. 183 ГК РФ (сделка неуполномоченным лицом) . Но эта статья работает только тогда, когда полномочий нет или они явно превышены. В вашем случае полномочия были и подтверждены нотариально.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ и разъяснениям Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 г. (п. 70 ), заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если лицо после заключения сделки вело себя так, что давало основания полагаться на действительность сделки .

Факт выдачи нотариальной доверенности сам по себе является действием, породившим у покупателя уверенность в законности сделки. Продавец не может сначала делегировать полномочия, а потом заявлять «я этого не хотел», когда представитель его обманул. Суд расценит это как злоупотребление правом.

На основании вышеизложенного, большая доля вероятности, что суд откажет Продавцу в удовлетворении иска.

А все свои требования по поводу передачи денег и заключения сделки Продавец должен предъявлять не Вам, а своему представителю по доверенности.

Продажа жилого дома через представителя собственника другому лицу (покупателю), с правом получения денег составляет предмет договора поручения, предусмотренного ст.971 ГК РФ.

По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Законом (ст.973 ГК РФ) предусмотрено, что поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.

Поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный не мог предварительно запросить доверителя либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Поверенный обязан уведомить доверителя о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным.

Как указано в ст.974 ГК РФ, поверенный обязан :

лично исполнять данное ему поручение, за исключением случаев, указанных в статье 976 настоящего Кодекса;

сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения;

передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения;

по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.

Обязанности доверителя перечислены в ст.975 ГК РФ, согласно которой доверитель обязан выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения, за исключением случаев, когда полномочие на совершение сделки явствует из обстановки, в которой действует представитель (например, продавец в магазине).

В тексте вопроса указано только про доверенность, которой признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами (п.1 ст.185 ГК РФ). При этом поставлен вопрос об основании для признания договора незаключенным по мотивам отсутствия согласования личности покупателя дома и несогласия с ценой его продажи, то есть условий, которые должны быть оговорены в договоре поручения, а вовсе не в доверенности.

В современных условиях такое важное условие договора купли-продажи, как цена продажи дома, обычно всегда согласовывается по телефону между доверителем и поверенным. Сложно представить, что доверитель только выдал доверенность, но пренебрег заключением договора поручения.

Хотя, граждане, не имеющие компетенций в области права, о договоре поручения часто ничего не знают, и ограничиваются только оформлением доверенности для предъявления третьим лицам.

Договор купли-продажи квартиры может быть как действительным, так как и недействительным, так как доверенность не исчерпывает всех всех условий и договоренностей между доверителем и поверенным, она предназначена только для удостоверения полномочий представителя продавца перед доверителем, и, возможно, перед регистратором сделки.

Договор недействителен и может быть признан незаключенным, если поверенный нарушил инструкции продавца, содержащиеся в договоре поручения относительно цены продажи, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об ограничениях или о явном ущербе для представляемого (ст.174 ГК РФ). В иных случаях договор действителен.

Факт не передачи продавцу денег, полученных поверенным в результате продажи дома, не может быть основанием для расторжения договора с покупателем, он может быть основанием для предъявления требования к поверенному о возврате неосновательного обогащения (ст.1102 ГК РФ).

Здравствуйте Елена!

В нашей жизни все возможно!

Но в описываемой Вами ситуации не столь важно, что QR-код указывает на нотариальное заверение доверенности, сколь те полномочия в соответствии со ст. 185. Общие положения о доверенности ГК РФ и Методическими рекомендациями по удостоверению доверенностей, , утвержденными решением Правления ФНП от 18.07.2016, протокол N 07/16)

Если полномочия, которые в ней прописаны предоставляют поверенному:

а) Право заключения поверенным договора купли-продажи от имени доверителя

б) Право получения денег от покупателя и форма передачи денег, то действия поверенного от лица доверителя правомерны

Доверенность в соответствии со ст. 186. Срок доверенности ГК РФ действительная на указанный в ней срок и дает право на совершение сделок от лица доверителя.

Если указаний на конкретную сделку в ней нет, то она позволяет совершать действия от имени доверителя в отношении конкретно не определенных объектов недвижимости

Действителен ли такой договор, если с одной стороны выступал представитель. Если да то на каких основаниях он считается заключенным?

Судя по всему в отношении Вас хотят провести мошенническую сделку. Рекомендую зарегистрировать квартиру в ЕГРН, в этом случае вы становитесь добросовестным приобретателем

Даже если договор попытаются оспорить в суде, то доказательством чистоты сделки как раз и будет выступать предъявление этой доверенности

Возможно действительно представитель продавца тупо оставил деньги себе и не передал доверителю.

А вот это уже проблема взаимоотношений поручителя и поверенного, к Вам это не относится. От слова совсем

Согласно пункту 1 статьи 182 Гражданского кодекса РФ сделка, совершённая представителем от имени другого лица (доверителя), создаёт права и обязанности непосредственно для доверителя, а не для самого представителя.

То есть, если представитель действовал в пределах полномочий, указанных в доверенности, выданной продавцом, то обязательства возникают у самого продавца.

В вашем случае доверенность нотариально удостоверена, значит полномочия представителя были должным образом оформлены.

Расписка подтверждает получение денежных средств представителем от имени продавца, следовательно обязательство покупателя исполнено надлежащим образом.

Важно помнить, что ответственность за недобросовестные действия своего представителя несёт сам доверитель.

Любые риски, связанные с возможной невыплатой денег самому продавцу лежат исключительно на нём самом, а не на покупателе.

Что касается исковых требований продавца о незаключённости сделки — они необоснованны.

Покупатель исполнил свою обязанность по оплате, получив денежные средства через уполномоченного представителя, следовательно, условия договора выполнены обеими сторонами.

Иск продавца о признании договора недействительным подлежит отклонению судом ввиду отсутствия законных оснований.