Как оформить доверенность на продажу части земельного участка без кадастрового номера?

Здравствуйте!

Вы можете указать полномочие на заключение сделок по отчуждению недвижимого имущества, в том числе земельных участков. Закон не требует указывать кадастровый номер участка в доверенности.

Вы можете потребовать письменный мотивированный отказ в совершении нотариального действия и оспорить его в судебном порядке.

В соответствии со ст. 312 ГПК РФ

Решение суда, которым удовлетворено заявление о совершенном нотариальном действии или об отказе в его совершении, отменяет совершенное нотариальное действие или обязывает совершить такое действие.

Предварительно нужно обратиться с письменным заявлением на имя нотариуса с требованием совершить нотариальное действие - составить и удостоверить доверенность на продажу земельного участка.

Добрый вечер, Ани.

1)Согласно ст. 11.1 ЗК РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

2)Согласно п. 1 ст. 11.7 ЗК РФ, при перераспределении земельных участков образуются несколько других земельных участков, и существование исходных земельных участков прекращается. При этом возможно образование участков, имеющих различную конфигурацию и площадь.

3)Каждому образуемому земельному участку при постановке на кадастровый учет присваивается уникальный кадастровый номер.

4)Действительно, часть земельного участка сама по себе не является самостоятельным объектом прав до тех пор, пока она не будет сформирована в отдельный земельный участок

-Возможность распоряжения долями в праве общей собственности на земельный участок предусмотрена (например, ст. 246, 250 Гражданского кодекса РФ - ГК РФ). Однако вы говорите о продаже части участка 134,44 м², что подразумевает выдел нового, отдельного участка из вашего существующего.

5)Необходимо произвести раздел вашего исходного земельного участка на два новых: один площадью 134,44 м², другой – оставшаяся часть. При этом оба новых участка должны быть поставлены на кадастровый учет и им должны быть присвоены кадастровые номера. Только после этого вы сможете продать один из них.

-Вы можете продать долю в праве общей долевой собственности на весь ваш исходный земельный участок. Например, продать долю, соответствующую 134,44 м² от общей площади. Однако это не продажа “куска”, а продажа доли в праве.

6)Отказ нотариуса в оформлении доверенности на продажу части участка, не имеющей кадастрового номера, является обоснованным и соответствует законодательству.

-Нотариус удостоверяет сделки с объектами недвижимости, которые должны быть идентифицированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и иметь кадастровый номер. Продать “кусок” земли без кадастрового номера – это продать объект, который юридически не существует как самостоятельная единица.

7)Вы не можете продать “часть участка 134,44 м²” как самостоятельный объект недвижимости, если ей не присвоен отдельный кадастровый номер. Ссылка на ст. 11.7 ЗК РФ относится к процедуре перераспределения или образования новых участков, а не к возможности распоряжения частью участка без кадастрового учета.

Доброго времени Ани!

Продажа части межеванного земельного участка площадью 134,44 м² в Екатеринбурге возможна без присвоения отдельного кадастрового номера в соответствии со ст. 11.7 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ).

Эта норма прямо позволяет собственнику распоряжаться частью своего участка, если она образована в результате перераспределения или раздела с подготовкой межевого плана, даже при отсутствии учета такой части в ЕГРН как самостоятельного объекта.

Статья 11.7 ЗК РФ регулирует перераспределение земельных участков и устанавливает, что после межевания собственник вправе выделить часть участка для отчуждения без обязательного формирования нового кадастрового номера, если минимальные размеры не нарушены местными правилами землепользования.

Межевой план, подготовленный кадастровым инженером, служит достаточным документом для идентификации части участка (границы, площадь, координаты), что подтверждается практикой Росреестр

В Екатеринбурге, как в границах муниципального образования, такие сделки регистрируются на основе выписки ЕГРН на основной участок с приложением межевого плана.

Отсутствие отдельного КН для малой части (менее порогового размера) не является препятствием, поскольку ст. 11.4 ЗК РФ и Федеральный закон № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" допускают сделки с неотделимыми частями.

​

Нотариус обязан удостоверить доверенность на распоряжение имуществом, четко идентифицированным в документах (ст. 185 ГК РФ, Основы законодательства о нотариате.

Рекомендация нотариуса из Сочи о "документальном обосновании" — это практика проверки рисков, но не правовой запрет.

Предъявите нотариусу копию ст. 11.7 ЗК РФ и межевой план; при отказе возможен выбор другого нотариуса или обращение в суд за признанием права.

ЗК РФ Статья 11.8. Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки

2. В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков, за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав.

Требуйте письменный ответ/отказ от Росреестра. И с ним уже работать.

Нотариусу никакой юрист с его обоснованием и фантазиями не указ.

Здравствуйте Ани

Нотариус вам оформит доверенность на продажу части земли, если на нее будет оформлен кадастровый учет и присвоен кадастровый номер участку . В противном случае не сможете продать . Никакого заключения юрист не даст. Только сможет вас проконсультировать

При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок согласно ст.11.7 ЗК РФ. В силу части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.01.2026) "О государственной регистрации недвижимости"одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета является межевой план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.

Чтобы продать часть участка , на него должны быть оформлены отдельный межевой план -кадастровый учет и присвоен отдельный кадастровый номер , как на объект недвижимости , который можно продать. С 1 марта 2025 года нельзя поставить на кадастровый учет земельный участок, если сведения о его границах отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости (ЕРГН)

В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав согласно п.2 ст.41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.01.2026) "О государственной регистрации недвижимости"

__

С уважение юрист М.Н.Абаева

Ани, здравствуйте!

Для решения вашей проблемы необходимо разграничить два юридических понятия: «объект права» (который имеет кадастровый номер) и «предмет сделки» (которым может быть часть объекта).

Нотариусы в Сочи часто проявляют избыточную осторожность, требуя кадастровый номер на все, что продается. Но для оформления доверенности (а не самого договора купли-продажи) жесткая идентификация объекта через кадастровый номер не всегда обязательна, если объект можно индивидуализировать иным способом.

ЮРИДИЧЕСКОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ / ПРАВОВОЕ ОБОСНОВАНИЕ

О возможности оформления доверенности на распоряжение частью земельного участка

Оформление доверенности на право совершения действий по выделу и продаже части земельного участка площадью 134,44 кв. м., входящего в состав земельного участка с КН [Укажите КН основного участка], расположенного в г. Екатеринбурге.

О правоспособности части земельного участка (ст. 11.1, 11.4 ЗК РФ): согласно Земельному кодексу РФ, земельный участок может быть разделен. При этом «часть земельного участка» как объект гражданских прав признается законом (ст. 6 ЗК РФ). В соответствии со ст. 11.4 ЗК РФ, при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а исходный прекращает свое существование (за исключением определенных случаев).

Перераспределение земель — это один из способов образования участков. В вашем случае часть участка площадью 134,44 кв. м. индивидуализирована в Межевом плане, подготовленном кадастровым инженером. Согласно п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении или выделе.

Гражданский кодекс РФ не устанавливает требования, согласно которому в доверенности должен быть указан кадастровый номер объекта, если на момент выдачи доверенности объект находится в стадии формирования (выдела).

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, допускается заключение договоров купли-продажи будущей вещи, которая еще не поставлена на кадастровый учет.

Следовательно, доверенность на действия, направленные на создание (выдел) этой «вещи» и её последующую продажу, является абсолютно законной.

Индивидуализация предмета в отсутствие кадастрового номера:

В соответствии с требованиями Основ законодательства РФ о нотариате, объект в доверенности должен быть описан так, чтобы его можно было идентифицировать. В отсутствие КН достаточным является указание:

Кадастрового номера исходного (материнского) участка.

Площади выделяемой части (134,44 кв. м.).

Ссылки на Межевой план от [дата], подготовленный кадастровым инженером [ФИО].

О минимальных размерах участков в Екатеринбурге:

Если нотариус ссылается на невозможность регистрации малых участков, следует указать на Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) г. Екатеринбурга. В ряде территориальных зон (например, для блокированной застройки или при перераспределении к смежным участкам) минимальный порог может быть ниже стандартных 300–400 кв. м. Но вопрос регистрации — это компетенция Росреестра, а обязанность нотариуса — удостоверить волю доверителя на совершение законных действий.

Рекомендованная формулировка для текста доверенности:

«...быть моим представителем во всех компетентных органах, включая Управление Росреестра, по вопросу выдела (образования) в результате раздела/перераспределения земельного участка площадью 134,44 кв. м. из состава земельного участка с КН [Номер], в соответствии с Межевым планом, подготовленным кадастровым инженером [ФИО], с правом последующей продажи образованного земельного участка за цену и на условиях по своему усмотрению...»

Если нотариус в Сочи продолжает отказывать, сошлитесь на то, что вы не просите его удостоверить договор купли-продажи (где КН обязателен), а просите удостоверить полномочия на формирование объекта и его будущую продажу.

Если 134,44 кв. м. действительно меньше минимального размера участка по ПЗЗ Екатеринбурга, вы не сможете образовать его как отдельный объект. Но вы можете продать его через перераспределение к соседнему участку. В доверенности тогда нужно писать: «по вопросу перераспределения части площадью 134,44 кв. м. к смежному земельному участку».

Смотрите, для оформления доверенности на продажу части земельного участка без кадастрового номера необходимо подготовить юридическое заключение, которое подтвердит правомерность действий собственника и обоснованность распоряжения частью участка в соответствии с действующим законодательством.

Согласно чт. 11.7 ЗК РФ, при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются новые смежные участки, а существование исходных участков прекращается.

При этом право собственности на вновь образованные участки возникает у собственников в соответствии с соглашениями между ними об образовании земельных участков.

Если перераспределение уже проведено, и у собственника есть право на часть участка, то он вправе распоряжаться этой частью, даже если ей не присвоен отдельный кадастровый номер. Но для совершения сделки необходимо идентифицировать объект права.

Согласно ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт.

В ситуации перераспределения право собственности на часть участка может быть основано на соглашении о перераспределении и межевом плане, даже если эта часть ещё не зарегистрирована как отдельный объект недвижимости.

Юридическое заключение должно включать следующие положения:

Ссылка на ст. 11.7 ЗК РФ и обоснование того, что перераспределение участков уже проведено в соответствии с требованиями закона.

Указание на наличие соглашения о перераспределении между собственниками, которое является основанием для возникновения права собственности на часть участка.

Ссылка на межевой план, который определяет границы и площадь части участка (134,44 м²). Межевой план является документом, позволяющим однозначно идентифицировать объект права.

Аргументацию того, что отсутствие кадастрового номера не препятствует распоряжению частью участка, если право на неё возникло в результате перераспределения и зафиксировано в соглашении и межевом плане.

Ссылку на то, что доверенность может содержать описание части участка с указанием её площади, координат границ (из межевого плана) и иных идентифицирующих признаков, даже при отсутствии кадастрового номера.

Рекомендации по формулировке полномочий представителя в доверенности, например, право заключать договор купли-продажи, подписывать документы, представлять интересы в Росреестре и т. д.

Подготовьте документы, которые подтвердят право на часть участка:

соглашение о перераспределении земельных участков;

межевой план с координатами границ части участка;

выписку из ЕГРН на исходный участок (если он ещё не снят с учёта);

иные документы, подтверждающие право собственности на исходный участок (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.д.).

В доверенности опишите часть участка, указав площадь (134,44 м²); координаты границ (из межевого плана); адрес или иные признаки, позволяющие однозначно идентифицировать объект.

Нотариус может потребовать дополнительные документы, чтобы убедиться в законности проведения сделки.

Если часть участка в будущем планируется зарегистрировать, как отдельный объект недвижимости, потребуется проведение повторного межевания и постановки на кадастровый учёт.

При отсутствии кадастрового номера сделка может столкнуться с трудностями при регистрации в Росреестре, поэтому стоит заранее проконсультироваться с регистратором.

Юридическое заключение должно быть оформлено на бланке юридической фирмы или в свободной форме с указанием реквизитов организации, даты, ФИО юриста, подписи и печати. Должно содержать чёткие правовые аргументы, основанные на нормах ЗК РФ и других применимых законов.

Это в случае, если обращаетесь в юридическую организацию.

Вы неправильно сформулировали полномочие, на распоряжения которым требуется выдать доверенность другому лицу.

У вас в собственности не часть участка, а доля в праве собственности на него.

При необходимости продать эту долю, доверенность выдается не на продажу части участка, а на продажу доли.

Например, собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. (п.3 ст.35 ЗК РФ).

Возможно также образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам. В этом случае заключается соглашение между ними об образовании земельного участка (ч.5 ст.11.2 ЗК РФ).

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности (п.2 ст.11.5 ЗК РФ).

Поэтому сначала необходимо образовать и зарегистрировать в ЕГРН земельный участок, соответствующий вашей доле, и только потом выдавать доверенность на его продажу.

Без образования нового земельного участка вы можете продать только долю в праве общей собственности, а не его часть.

Для оформления доверенности на продажу части земельного участка, которой не присвоен кадастровый номер, необходимо предоставить нотариусу документальное подтверждение того, что такая часть является объектом гражданских прав, которым собственник вправе распоряжаться. Поскольку государственный кадастровый учет является подтверждением существования объекта недвижимости, нотариус отказывает в удостоверении сделки или доверенности в отношении объекта, не прошедшего учет, так как невозможно индивидуализировать предмет сделки.

В вашем случае речь идет о части участка площадью 134,44 кв.м, образованной в результате перераспределения земельных участков. Процедура перераспределения регулируется статьей 11.7 Земельного кодекса РФ. В результате перераспределения исходные участки прекращают свое существование, и образуются новые земельные участки. Право собственности на вновь образованные участки возникает у собственников на основании соглашения о перераспределении. Однако до момента государственной регистрации права на вновь образованный участок в Едином государственном реестре недвижимости, этот участок юридически не существует как объект права, и распоряжаться им (в том числе его частью) нельзя.

Вы указали, что кадастр не регистрирует такие малые участки, но это не соответствует порядку учета. Кадастровый учет проводится в отношении любых образуемых участков, если их площадь соответствует предельным минимальным размерам, установленным правилами землепользования и застройки для данной территориальной зоны. Если площадь 134,44 кв.м меньше установленного минимума, такой участок не может быть образован и поставлен на учет. Следовательно, он не может быть объектом сделки.

Для преодоления отказа нотариуса необходимо подготовить комплект документов, подтверждающих, что перераспределение завершено и участок существует в утвержденных границах. Вам потребуется получить в Росреестре выписку из ЕГРН на земельный участок, из которого выделяется часть. Если перераспределение уже проведено, но право на новый участок не зарегистрировано, необходимо зарегистрировать право на вновь образованный участок целиком. Только после регистрации права на весь участок вы сможете выделить его часть для продажи, поставить эту часть на кадастровый учет (если она соответствует требованиям к образуемым участкам) и затем продать.

Если постановка на учет части невозможна из-за размеров, то продать такую часть как отдельный объект недвижимости нельзя. В таком случае возможна продажа доли в праве на весь участок, размер которой будет соответствовать площади 134,44 кв.м по отношению к общей площади участка. Для этого необходимо определить размер доли и зарегистрировать право на эту долю, после чего оформить доверенность на продажу доли.

Юридическое заключение, которое вы можете представить нотариусу, должно содержать анализ документов: соглашения о перераспределении, межевого плана, документов о праве на исходный участок. В заключении необходимо сделать вывод о том, что перераспределение проведено в соответствии со статьей 11.7 Земельного кодекса РФ, границы участка установлены, площадь определена, и собственник вправе распоряжаться участком после государственной регистрации права. Заключение должно быть подписано юристом или адвокатом, содержать ссылки на конкретные нормы права и приложения — копии указанных документов. Нотариус, получив такое заключение, сможет убедиться в отсутствии рисков и оформить доверенность с описанием предмета согласно межевому плану, однако окончательное решение о регистрации сделки будет принимать Росреестр, который проверит наличие кадастрового номера у отчуждаемого объекта.

Здравствуйте, Ани!

Ситуация понятная. Нотариус, отказывая в удостоверении доверенности из-за отсутствия кадастрового номера у части участка, формально подходит к вопросу, но его позиция не совсем верна с точки зрения закона.

Надо да, ссылаться на статью 11.7 Земельного кодекса РФ. Перераспределенный участок существует как объект права, и распоряжаться им можно. Главный аргумент в споре с нотариусом: доверенность выдается на распоряжение имущественным правом в отношении конкретного объекта недвижимости, который принадлежит Вам на праве собственности.

Законодательство, а именно статья 185 Гражданского кодекса РФ, не содержит императивного требования об обязательном указании кадастрового номера в тексте доверенности. Главное — индивидуализировать предмет сделки, чтобы было понятно, каким именно имуществом Вы позволяете распоряжаться. В Вашем случае это сделать легко: указать площадь (134,44 кв.м.), местоположение (город Екатеринбург) и реквизиты документа — межевой план, на основании которого этот кусок выделен. Этого достаточно для идентификации.

-------------

Подготовьте текст доверенности, где четко пропишите:

«...продать принадлежащую мне часть земельного участка (категория земель, разрешенное использование), расположенного по адресу: ..., площадью 134,44 кв.м., выделенную из земельного участка с кадастровым номером________________на основании межевого плана от_____».

Подайте нотариусу письменное заявление с просьбой удостоверить такую доверенность. Приложите к заявлению копии свидетельства о праве собственности на исходный участок и копию межевого плана.

Если нотариус вновь откажет, требуйте письменный мотивированный отказ в соответствии со ст. 48 «Основ законодательства РФ о нотариате».

Получив отказ на руки, Вы сможете его оспорить. В соответствии со ст. 312 Гражданского процессуального кодекса РФ, заявление об отказе в совершении нотариального действия рассматривается судом. И если суд признает отказ незаконным, он обяжет нотариуса удостоверить доверенность.

Удачи Вам!

Согласно пункту 2 статьи 11.7 ЗК РФ, собственник земельного участка вправе распорядиться частью своего участка путём заключения договора купли-продажи, дарения или иной сделки, если соблюдены требования к минимальной площади вновь образованного участка.

Факт отсутствия отдельного кадастрового номера не лишает вас права распоряжения частью участка, поскольку площадь указана в документах межевания и данная территория чётко определена границами, установленными официально.

Ваше доверенное лицо сможет заключить договор продажи указанной части участка на основании межевого плана и документа, подтверждающего ваше право собственности на исходный участок целиком.

Для оформления необходимой справки можете привести следующую формулировку:

«Настоящим подтверждается, что ФИО вправе распоряжаться частью земельного участка площадью 134,44 кв.м, расположенного по адресу..., указанного в межевом плане ..., выполненном кадастровым инженером Ф.И.О., лицензия №…»

Приложите копию межевого плана и свидетельства о праве собственности на основной участок, подтвердив отсутствие ограничений на распоряжение указанным объектом недвижимости.

Здравствуйте Ани

Для оформления доверенности на продажу части земельного участка без кадастрового номера необходимо учитывать несколько ключевых аспектов. Основная проблема заключается в том, что согласно Земельному кодексу РФ, объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учёт. Это означает, что для законной продажи части участка необходимо сначала оформить её как отдельный объект недвижимости с присвоением кадастрового номера.

Почему нужен кадастровый номер

Согласно статье 37 Земельного кодекса РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт. Части земельных участков без кадастрового номера не являются самостоятельными объектами гражданского оборота. Без кадастрового номера сделка по продаже такой части будет признана недействительной.

Поэтому доверенность можно оформить не толко на родажу но и сначала на межевание земельного участка, выделния частиучастка в отдельный объект. Это предполагает определение границ выделяемой части на местности и подготовку межевого плана кадастровым инженером.

Обратиться в Росреестр для постановки выделенного участка на кадастровый учёт. После этого участку будет присвоен кадастровый номер, и он станет самостоятельным объектом недвижимости.

Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую права на выделенный участок.

Только после выполнения этих шагов можно оформлять продажу участка с уже присвоенным кадастровым номером.

С уважением.

Здравствуйте! Вам не нужно никакого юридического заключения.

Для начала проверьте минимальные размеры участков для Вашей территориальной зоны, обратитесь в Департамент архитектуры, строительства и землепользования Екатеринбурга или запросите через МФЦ выписку из ПЗЗ для территориальной зоны, в которой расположен Ваш участок. Это нужно, чтобы понять, может ли участок 134,44 м² быть поставлен на кадастровый учет. Если минимальный размер больше, потребуется корректировка площади отчуждаемой части. Если размер соответствует — подайте заявление на раздел участка в Росреестр.

Обратитесь в МФЦ или через портал Росреестра с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на образованные при разделе земельные участки. Приложите межевой план, подготовленный кадастровым инженером, правоустанавливающие документы на исходный участок и квитанцию об уплате госпошлины. Срок рассмотрения — 7-9 рабочих дней. После завершения регистрационных действий Росреестр выдаст Вам выписки из ЕГРН на два участка: основной (в измененных границах) и выделенный (134,44 м²). В выписках будут указаны кадастровые номера обоих участков. Эти документы подтвердят, что выделенная часть стала самостоятельным объектом недвижимости. Далее оформите доверенность на продажу выделенного участка у нотариуса. С выпиской из ЕГРН на участок 134,44 м², содержащей кадастровый номер, обратитесь к любому нотариусу для оформления доверенности на распоряжение этим участком. Доверенность должна содержать кадастровый номер участка, его адрес, площадь и полномочия доверенного лица на заключение договора купли-продажи, получение денежных средств, подписание передаточного акта и подачу документов на регистрацию перехода права собственности.

Статья 26 Федерального закона № 218-ФЗ содержит запрет на регистрацию прав без внесения объекта в кадастр, поэтому сейчас даже если какой-то нотариус согласится оформить доверенность на основании юридического заключения (что маловероятно, так как это нарушит Основы законодательства о нотариате), сделка все равно не состоится: Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности на объект без кадастрового номера. В результате Вы потратите время и деньги, а участок так и не будет продан.

Многие в подобной ситуации пытаются заключить предварительный договор купли-продажи или договор с рассрочкой платежа до постановки части участка на учет. Это приводит к тому, что покупатель вносит аванс, но в дальнейшем выясняется, что участок не может быть поставлен на кадастровый учет из-за несоответствия минимальным размерам. Возникает спор, стороны вынуждены возвращать деньги и нести убытки. Не соглашайтесь на такие схемы — сначала завершите раздел и постановку на учет, затем продавайте.

Здравствуйте, Ани!

Земельный участок, не прошедший государственный кадастровый учет, не может являться объектом гражданско-правовых отношений и выступать предметом сделок.[/b] (п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

То есть, даже если какой-то нотариус удостоверит такую доверенность, то продать по ней часть участка не получится.

В данной ситуации Вы можете продать долю земельного участка, рассчитав размер этой доли от общей площади всего участка, состоящего на кадастровом учете, и соответственно, можете составить доверенность на продажу доли этого участка.

Договор купли-продажи доли в праве подлежит нотариальному удостоверению (п.1.1 ст. 42 Федерального закона 218-ФЗ).

С 1 марта 2025 года регистрационные действия в отношении земельного участка не смогут быть выполнены, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении его границ (межевание) (п. 21.1 ст. 26 Федерального закона 218-ФЗ).

Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) предусматривает возможность перераспределения земельных участков, находящихся в частной собственности, а также их частей. Статья 11.7 ЗК РФ регулирует порядок перераспределения земель и (или) земельных участков. Согласно пункту 3 статьи 11.7 ЗК РФ, перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и порядке, которые предусмотрены главой V.4 ЗК РФ.

Хотя прямого указания на возможность продажи части участка без отдельного кадастрового номера в данной статье нет, сам факт межевания участка и его последующего перераспределения (даже если это перераспределение части участка для продажи) подразумевает возможность распоряжения этой частью.

В контексте продажи части земельного участка, которая не выделена в самостоятельный объект с отдельным кадастровым номером, ключевым моментом является возможность ее оборота. Статья 11.4 ЗК РФ устанавливает, что раздел земельного участка осуществляется в соответствии с федеральным законом. При разделе земельного участка образуются один или несколько новых земельных участков. Если же речь идет о продаже части участка, которая не выделяется в самостоятельный объект, то это может быть оформлено как продажа доли в праве собственности на земельный участок.

В вашем случае, поскольку участок уже межеван, это означает, что его границы определены. Продажа части участка, которая фактически является выделенной в натуре (даже без отдельного кадастрового номера), может быть оформлена как продажа доли в праве собственности на земельный участок. Это подтверждается судебной практикой, которая допускает создание общей долевой собственности единоличным собственником путем отчуждения доли в праве на неделимую вещь.

Для нотариуса, который отказывает в оформлении доверенности без кадастрового номера на продаваемую часть, необходимо предоставить юридическое обоснование того, что такая сделка законна.

Отчуждать путем продажи можно только з/у, поставленные на кадастровый учет, а ст. 11.7 ЗК РФ не регулирует отчуждение земельных участков путем продажи, а касается перераспределения земельных участков, что не одно и то же. Поэтому советы что-то доказывать нотариусы или тем более оспаривать действия нотариуса не поддерживаю. По ст. 37 Земельного кодекса РФ:

Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Поэтому Вы не сможете именно ПРОДАТЬ часть участка, размер которой не позволяет образовать на этом месте отдельный земельный участок. Соответственно, попробуйте увеличить размер части участка, которая подлежит выделению ("под новый"), если общий размер участка позволяет сделать это (если не позволяет - тут ничего не сделать). Для этого при оформлении доверенности можете просить нотариуса предоставить доверенному лицу полномочия произвести раздел участка с конкретным кадастровым номером, а затем можете выдать новую доверенность на отчуждение вновь образованного з/у с кадастровым номером или Ваша первичная доверенность изначально должна предусматривать полномочия распоряжаться земельными участками, право собственности на которые оформлены на Вас

Здравствуйте !

В данном Вашем случае, для представления доверенным лицом интересов заявителя в органе регистрации прав по вопросам государственного кадастрового учета и (или) регистрации его прав на объекты недвижимости, а также для получения сведений из ЕГРН без его личного присутствия необходимо представить надлежаще оформленную доверенность (ч. 4 ст. 15, ч. 8 ст. 18, ч. 13 ст. 29, п. 2 ч. 13, ч. 15 ст. 62 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Процедура оформления доверенности в первую очередь предусматривает выбор представителя.

При этом доверенность может быть выдана одному или нескольким доверенным лицам. В последнем случае каждый из представителей обладает полномочиями, указанными в доверенности, если доверенностью не предусмотрено совместное осуществление полномочий. Доверенное лицо должно обладать полной дееспособностью.

Далее следует составить доверенность. Специальный бланк доверенности на представление интересов гражданина в Росреестре не предусмотрен. При оформлении доверенности необходимо учитывать общие требования.

Таким образом, с юридической точки зрения, следует составить доверенность. Специальный бланк доверенности на представление интересов гражданина в Росреестре не предусмотрен. При оформлении доверенности необходимо учитывать общие требования.

Рад был помочь!