Можно ли расторгнуть предварительный договор купли-продажи с задатком?

Пдкп приложен

Здравствуйте! Просто так «передумать» по ПДКП не получится, ст. 310 ГК РФ запрещает односторонний отказ. Всё упирается в то, как вы оформили платеж.

​Если в договоре четко прописан задаток (ст. 381 ГК РФ), то при вашем отказе деньги остаются у продавца (если вы покупатель) или возвращаются в двойном размере (если вы продавец). Если же это аванс - просто возвращаете сумму и расходитесь.

​По поводу суда, риск понуждения к сделке по ст. 429 и 445 ГК РФ вполне реален. Суд может вынести решение, которое заменит вашу подпись, и регистрация в Росреестре пройдет «силой». На практике до понуждения доходит редко (обычно воюют за деньги), но такая возможность у второй стороны есть.

​Лучше не дожидайтесь иска. Договаривайтесь миром и обязательно фиксируйте расторжение бумагой, чтобы через полгода не получить повестку о понуждении или взыскании убытков.

Можно без нарушений (просто так) в одностороннем порядке расторгнуть только в том случае, если это предусмотрено договором. Иначе возможен судебный спор. Помните, что задаток обязаны вернуть в двойном размере, если вы продавцы. Если вы покупатели, то задаток остаётся у продавца.

По договору у вас прописан именно задаток (п. 2.2.3), а не аванс. При отказе по вашей инициативе вы по закону (ст. 381 ГК РФ) и условиям договора обязаны вернуть его покупателям в двойном размере 100 000 рублей.

​Но главная проблема даже не в деньгах. Пункт 4.2 договора дает покупателям право понудить вас к заключению основного договора через суд. Поскольку цена объекта 17,5 млн рублей, это серьезный риск, если Шиншиновы пойдут в суд до 16 марта, они могут заставить вас продать квартиру «силой», плюс на вас повесят все их убытки и судебные расходы (п. 4.2).

​Советую не тянуть до 16 марта и срочно выходить на переговоры. Вам нужно обязательно подписать бумажное Соглашение о расторжении со всеми четырьмя участниками сделки. В документе зафиксируйте, что задаток возвращен и претензий по п. 4.2 у покупателей к вам нет. Просто вернуть 50 тысяч на карту без документов, это риск получить иск о понуждении к сделке через месяц.

Уважаемая Елена Вячеславовна!

Отказ от условий выполнения предварительного договора регулируется специальной нормой ч.6 ст.429. Предварительный договор ГК РФ

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Если прописанный в предварительном договоре срок заключения основного договора не наступил, то вы имеете право прекратить свои обязательства со сделке

Так как Вы сторона, получившая задаток, то в силу ч.2 ст. 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком ГК РФ должны будете вернуть его в двойном размере

Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Можете расторгнуть, по соглашению сторон например до подписания основного ДКП и перехода права собственности.

Если обе стороны согласны, заключается соглашение в таком случае.

В одностороннем порядке можно расторгнуть, если предусмотрено договором или другая сторона нарушает условия договора.

А так в судебном порядке, но необходимо обосновать и доказать причину расторжения предварительного договора.

Например, нарушение условий договора, существенное изменение обстоятельств,

Также, согласно ст. 429 ГК РФ , если сторона уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора.

По задатку, если другая сторона не исполнила условия договора, возвращает задаток в двойном размере.

При наличии оснований, выходите с иском в районный суд по месту проживания ответчика (ст. 24, 28 ГПК РФ).

- см. ст. 381, 429, 450 ГК РФ, ст. 56, 131-132 ГПК РФ

Уважаемая Елена! Все просто:

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.11.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Вы должны вернуть Покупателю сумму в двойном размере, отсутствие подписей на первых листах не освобождает от соблюдения закона, по другому только договариваться с покупателям, возвращать задаток и расторгать договорные отношения без взаимных претензий

Здравствуйте, Елена.

______

Расторгнуть предварительный договор купли‑продажи (ПДКП) в одностороннем порядке можно только в случаях, прямо предусмотренных самим договором или законом. По общему правилу ПДКП обязателен для сторон (ст. 429 ГК РФ). Если Вы с мужем просто «передумали», а в договоре нет права на односторонний отказ, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор (п. 4.2 ПДКП, общие правила об исполнении обязательств, ст. 309, 310, 393 ГК РФ). Судебная практика по таким искам есть, и суды действительно понуждают к заключению основного договора при наличии действительного предварительного договора и доказанного факта уклонения.

Однако в Вашей ситуации есть существенный нюанс: объект продаётся в долевой собственности. По российскому праву все сособственники долей участвуют в сделке отчуждения своих долей либо каждый заключает договор в отношении своей доли, либо все выступают стороной сделки совместно (ст. 244–245, 246 ГК РФ). В ПДКП с задатком важно, чтобы были чётко определены все стороны и их обязательства, в том числе по приёму задатка.

Если в тексте ПДКП указано лишь, что передана общая сумма 50 000 руб. в качестве задатка (ст. 380–381 ГК РФ), без распределения, кому именно и в каком размере деньги перечислены, а фактически 50 000 руб. перечислены только одному из долевых собственников, то в отношении второго долевика может отсутствовать надлежаще оформленное обязательство по ПДКП. В таком случае есть аргументы, что между покупателем и тем долевиком, который денег не получал, предварительный договор в части его доли считается не заключённым, поскольку не достигнуто соглашение по существенным условиям в отношении этой доли (ст. 432 ГК РФ), а также отсутствует фактическая передача задатка этому лицу, хотя договор прямо квалифицирует сумму как задаток.

При этом по ст. 380–381 ГК РФ лицо, получившее задаток, в случае уклонения от заключения основного договора обязано вернуть задаток в двойном размере, если не докажет иного основания прекращения обязательства или вины другой стороны. То есть к тому долевику, который реально получил 50 000 руб., можно предъявлять требования о двойном задатке при его уклонении от сделки, если ПДКП признан действительным в его части.

В отношении второго долевика у Вас появляется позиция, что ПДКП в его части является оспоримым/незаключённым договором, поскольку условия о порядке расчёта, получателе задатка и конкретных обязательствах этого долевика не согласованы надлежащим образом. Это снижает вероятность успешного иска о понуждении заключить основной договор именно по его доле, так как суду нужно наличие действительного, определённого предварительного договора (ст. 429, 432 ГК РФ).

Кроме того, при продаже доли в праве общей долевой собственности действует преимущественное право покупки другой долевой собственности (ст. 250 ГК РФ). Нарушение этого права (например, если один долевик «продаёт» свою долю по ПДКП без соблюдения уведомления второго долевика и дачи ему возможности выкупить долю на тех же условиях) может быть основанием для признания соответствующей сделки недействительной или применения последствий нарушения преимущественного права (перевод прав и обязанностей покупателя на другого сособственника). Это также аргумент в пользу оспоримости оформления ПДКП в части, нарушающей права второго долевика.

Таким образом, формально понудить к заключению основного договора в суде могут, но только при доказанности действительности ПДКП и надлежащем согласовании всех существенных условий и сторон. В Вашем случае есть правовые основания заявлять о незаключённости/оспоримости ПДКП в части долевого собственника, который не получал задаток и чьи права как сособственника и обладателя преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ) могли быть нарушены. В отношении долевика, получившего задаток, действует режим задатка по ст. 380–381 ГК РФ: при его уклонении от сделки он рискует обязанностью вернуть двойную сумму.

С уважением. 🤝

Здравствуйте, Елена! Расторгнуть при наличии согласия другой стороны сделки (ст.450-453 ГК РФ), а если такого согласия нет, то только при наличии оснований. В противном случае задаток остается у стороны, ее получившей (ст.380-381 ГК РФ).

Например, можно расторгнуть, ели имело место существенное нарушение условий договора другой стороной: согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Либо, например, в связи с существенным изменением обстоятельств. Согласно статье 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Если же нет никаких оснований, а просто передумали, то нельзя просто так освободить себя от договорных обязательств. Нужны основания для этого. И здесь получатель задатка вправе понудить к заключение основного договора на основании взятых на себя сторонами обязательств по предварительному договору (ст.429 ГК РФ). Однако не факт, что он будет это делать, т.к. проще просто оставить задаток себе и продать объект кому-то другому, т.к. Вам он в случае нарушения договорных обязательств с Вашей стороны ничем не обязан.

То есть вы вместе с мужем являетесь Продавцами по данной квартире.

(кстати договор не подписан Продавцами)

В пункте 5.6. договора указано, что данный договор имеет силу расписки по передаче задатка, из чего следует, что задаток вами получен.

Не указано что с задатком, в случае незаключения основного договора.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ условия договора - обязательства должны выполняться в соответствии с условиями заключенного договора.

В ст.381 ГК РФ определено

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Вы продавцы передумали, и обязаны вернуть сумму задатка в двойном размере,

если сделка не состоится.

Принудить вас не смогут в заключению основного догвора.

".3. В случае отказа Банка Покупателям в выдаче ипотечного кредита на покупку квартиры, либо одобрение Банком суммы кредита ниже запрошенной Покупателями, либо изменения условий кредитования, при которых Покупатели не смогут воспользоваться кредитом, настоящий договор подлежит расторжению в дату, следующую за датой уведомления банка, а денежные средства в размере 40 000 (Сорок тысяч) рублей возвращаются Покупателям в течение трех календарных дней с момента расторжения настоящего договора."

Если напишите расписку то да.

Если вы всё таки хотите заключить договор именно с этими людьми. Пусть им в начале выдадут ипотеку а после уже пишите расписку.

Здравствуйте ЕЛЕНА !

В данном Вашем случае, если покупатель передал продавцу задаток, то отказавшийся от сделки продавец должен будет выплатить второй стороне задаток в двойном размере. При инициативе, исходящей от покупателя, продавец оставляет задаток себе. Данная норма прописана в статье 381 ГК РФ.

Стороны, кроме этого, могут договориться о возврате задатка покупателю в одинарном размере. Закон этого не запрещает. В этом случае тоже не обязательно составление соглашения. Но по решению сторон это можно сделать.

В соглашении необходимо прописать, что предварительный договор будет расторгнут по желанию обеих сторон, что продавец и покупатель не имеют претензий друг к другу. Также указывают порядок возврата задатка или его невозврата.

Соглашение может быть приложением к договору. Назвать его можно дополнительным соглашением к договору или соглашением о расторжении договора купли-продажи. Составляется в двух экземплярах: для каждой из сторон.

Таким образом, с юридической точки зрения, расторжение предварительного договора купли-продажи возможно только до его исполнения. Если стороны уже подписали основной документ и произошёл переход права собственности, предварительный договор считается исполненным. Расторгнуть основной договор купли-продажи (ст.454 ГК РФ) тоже можно, но это сложнее.

В противном случае, возможно, обратиться с иском в суд и решать в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Рад был помочь!

Предварительный договор действительно обязывает стороны заключить основной договор в будущем, однако отказаться от заключения основного договора возможно, если одна сторона передумала исполнять сделку.

Задаток, уплаченный Вами по договору, имеет обеспечительную функцию и защищает интересы продавца от необоснованного отказа покупателя. Если Вы отказываетесь от сделки, задаток остается у продавца согласно ст. 381 Гражданского кодекса РФ.

Что касается расторжения предварительного договора: да, его можно расторгнуть по соглашению сторон либо в судебном порядке, если вторая сторона отказывается добровольно вернуть задаток и подписать соглашение о расторжении. Однако учтите, что односторонний отказ одной стороны от исполнения обязательств по предварительному договору возможен лишь при наличии веских оснований, предусмотренных законом или договором.

Принудить Вас к заключению основного договора через суд продавец сможет только в одном случае: если это прямо предусмотрено условиями вашего предварительного договора.

Но даже в таком случае суды крайне редко принимают решения о понуждении к сделке, предпочитая взыскивать убытки или штрафные санкции (например, двойной размер задатка), если такие условия предусмотрены предварительным договором.

Наиболее безопасным вариантом является добровольная договоренность с продавцом о возврате задатка и подписании соглашения о расторжении предварительного договора.

В противном случае возможны судебные разбирательства, результатом которых может стать потеря суммы задатка.

Здравствуйте.

Нельзя по такой сделке просто взять и передумать. Они не зря обеспечиваются какими-либо гарантиями. Вот, в Вашем случае - задатком. Задаток - это гарантия исполнения обязательства. Более того, если сделка расторгается по вашей вине, вы должны будете покупателям сумму в двойном размере. Плюс - возместить все убытки. В вашем договоре эти условия прописаны конкретно.

В соответствии со ст.381 ГК РФ:

Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Кроме того, в вашем случае речь идет о предварительном договоре, что также ставит вас в определенные рамки. Так, покупатели вправе будут заключить основной договор. Это следует из положений ст.429 ГК РФ. Они вправе будут обратиться с таким требованием в суд. и тогда уже суд будет решать, на каких условиях может быть заключен основной договора.

В ст.445 ГК РФ указано:

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

И убытки там могут быть немалые, поскольку в силу ст.15 ГК РФ - это не только реальный ущерб (который подтверждается документами о расходах). но и упущенная выгода (то есть, те доходы, которые могла получить сторона в результате сделки). Это, например, аренда жилья за весь период, расходы на юридические услуги, госпошлины, если сторона обратится с иском в суд и т.п.

Поэтому в вашем случае только пробовать договориться с покупателями как можно раньше о расторжении договора по соглашению сторон (ст.450 ГК РФ), оформив это соглашение в том же виде, что и сам договор. Но уже с возвратом задатка в двойном размере.

С уважением.

Здравствуйте ЕЛЕНА !

В данном Вашем случае, если покупатель передал продавцу задаток, то отказавшийся от сделки продавец должен будет выплатить второй стороне задаток в двойном размере. При инициативе, исходящей от покупателя, продавец оставляет задаток себе. Данная норма прописана в статье 381 ГК РФ.

Стороны, кроме этого, могут договориться о возврате задатка покупателю в одинарном размере. Закон этого не запрещает. В этом случае тоже не обязательно составление соглашения. Но по решению сторон это можно сделать.

В соглашении необходимо прописать, что предварительный договор будет расторгнут по желанию обеих сторон, что продавец и покупатель не имеют претензий друг к другу. Также указывают порядок возврата задатка или его невозврата.

Соглашение может быть приложением к договору. Назвать его можно дополнительным соглашением к договору или соглашением о расторжении договора купли-продажи. Составляется в двух экземплярах: для каждой из сторон.

Таким образом, с юридической точки зрения, расторжение предварительного договора купли-продажи возможно только до его исполнения. Если стороны уже подписали основной документ и произошёл переход права собственности, предварительный договор считается исполненным. Расторгнуть основной договор купли-продажи (ст.454 ГК РФ) тоже можно, но это сложнее.

В противном случае, возможно, обратиться с иском в суд и решать в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Рад был помочь!