Правомерен ли отказ ТСЖ от замены протекающего канализационного стояка?

Отказ ТСЖ неправомерен.

Обязанность аварийного обслуживания установлена разделом IV Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утверждённых постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 №416.

Ваш случай - именно аварийное обслуживание, устранить обязаны в течение трёх дней. Обратитесь в жилинспекцию или суд.

Добрый день, Данила.

Отказ ТСЖ в замене канализационного стояка на основании якобы имевшего место отказа предыдущего собственника в 2011 году неправомерен. Ответственность за содержание и ремонт общедомового имущества, к которому относится стояк канализации до первого отключающего устройства в квартире, несёт ТСЖ или управляющая компания (УК). Ваш статус собственника не влияет на эту обязанность, так как право собственности перешло к вам, а обязательства по содержанию общего имущества остаются за управляющей организацией.

Согласно Жилищному кодексу РФ:

Статья 161 закрепляет ответственность ТСЖ или УК за ремонт и содержание общедомового имущества, включая инженерные сети.

Статья 162 обязывает УК своевременно устранять неисправности, которые могут привести к авариям.

Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491 «О правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме» относит к общему имуществу внутридомовые инженерные системы водоотведения, включая стояки.

Таким образом, протечка в межэтажном перекрытии — зона ответственности ТСЖ, даже если предыдущий собственник якобы отказывался от замены стояка во время капитального ремонта.

Почему аргумент ТСЖ несостоятелен

Отсутствие акта отказа. ТСЖ обязано предоставить документальное подтверждение отказа предыдущего собственника. Если такой акт не предъявлен, его существование невозможно подтвердить. В судебной практике есть случаи, когда подобные доводы отвергались из-за отсутствия доказательств.

Смена собственника. С момента перехода права собственности на квартиру к вам обязанности по содержанию общедомового имущества остаются за ТСЖ. Ваш отказ или согласие на замену стояка в прошлом не имеет значения для текущей ситуации.

Обязанность регулярного обслуживания. Даже если в 2011 году от замены отказались, ТСЖ было обязано проводить плановые осмотры и профилактическое обслуживание стояка в последующие годы. Износ или повреждение трубы — результат ненадлежащего исполнения обязанностей управляющей организацией.

Ваши действия

Направьте письменное требование в ТСЖ. В заявлении укажите на протечку, требуйте составления акта осмотра и замены стояка. Сохраните копию заявления с отметкой о принятии.

Если ТСЖ отказывается действовать, проведите независимую экспертизу. Специалист установит причину протечки и подтвердит, что стояк относится к общедомовому имуществу. Заключение эксперта станет важным доказательством в случае судебного спора.

Обратитесь в жилищную инспекцию (ГЖИ). Подайте жалобу на бездействие ТСЖ. ГЖИ проведёт проверку и может обязать ТСЖ устранить нарушение.

Подайте иск в суд. Если ТСЖ продолжает отказываться, требуйте через суд обязать его заменить стояк и возместить причинённый ущерб (если протечка привела к повреждению вашего имущества). В иске можно также взыскать расходы на экспертизу и другие связанные затраты.

Соберите доказательства: фотографии протечки, переписку с ТСЖ, копии заявлений и ответов.

Если протечка привела к затоплению других квартир, уведомите об этом пострадавших соседей — они также могут присоединиться к требованиям.

Рассмотрите возможность страхования квартиры от подобных рисков на будущее.

С уважением

Здравствуйте, Данила! Неправомерен. Мало ли что там решил предыдущий собственник. Это не снимает с ТСЖ обязанности по обслуживанию общего домового имущества.

Согласно п.5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491) в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В случае если отказываются исполнять эту обязанность при том, что прошло аж 15 лет с якобы отказа предыдущего собственника от замены стояковой трубы, то подавайте исковое заявление в суд в порядке, предусмотренном статьями 131-132 ГПК РФ, а также жалобу в Жилищную инспекцию.

Доброго времени Danila!

ТСЖ не вправе отказывать в ремонте канализационного стояка на основании отказа предыдущего собственника, поскольку вы — текущий собственник с 2018 года — не давали такого отказа, а стояк относится к общему имуществу дома, согласно постановлению Правительства РФ от 15.05.2013 №416.

Канализационные стояки, включая участки в межэтажных перекрытиях, считаются общедомовым имуществом, за которое отвечает ТСЖ или УК в рамках текущего ремонта и содержания МКД.

Отказ предыдущего владельца в 2011 году (даже если он был во время капремонта) не переходит автоматически к вам, особенно без предъявления акта или протокола собрания собственников.

Канализационные стояки являются общим имуществом многоквартирного дома. Согласно пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) и пункту 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, внутридомовые инженерные системы водоотведения, состоящие в том числе из стояков, относятся к общему имуществу.

Управляющая организация (в данном случае ТСЖ) обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома. Это обязанность возлагается на нее договором управления (часть 1 статьи 161, часть 1 и 2 статьи 162 ЖК РФ).

Сам по себе отказ предыдущего собственника от замены стояка во время капитального ремонта не является безусловным основанием для освобождения ТСЖ от обязанности по содержанию и ремонту общего имущества, особенно если этот отказ не оформлен должным образом и не подтвержден документально. В случае протечки, которая является следствием износа или ненадлежащего состояния общего имущества, ТСЖ обязано принять меры по ее устранению.

Если труба имеет нормальный вид, но протечка происходит именно в межэтажном перекрытии, это указывает на проблему в самой трубе или ее соединении, что является зоной ответственности ТСЖ как управляющей организации.

В соответствии с частью 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества пропорционально своей доле в праве общей собственности. Ремонт общего имущества, включая канализационные стояки, осуществляется за счет средств собственников, но организация работ лежит на ТСЖ.

Добрый день! Отказ в ремонте Управляющей организации незаконен, межэтажные перекрытия относятся к общему имуществу многоквартирного дома, соответственно являются зоной ответственности Управляющей организации. В Вашем случае необходимо произвести актирование факта затопления, и предъявление претензии Управляющей организации с требованием о возмещении нанесенного затоплением ущерба. Так же необходимо обратиться в органы жилищного надзора с жалобой о том, что Управляющая организация отказывается произвести ремонтные работы и увеличивают нанесенный ущерб вашей собственности. Единственное в жалобе и претензии указывайте именно ремонт, а не замену части трубы, так как в обязанностях у управляющей компании имеется своевременный ремонт, а не замена.

Здравствуйте! 👋

Отказ ТСЖ (как разновидности управляющей организации) в замене и ремонте канализационного стояка в межэтажном перекрытии в Вашей ситуации является незаконным.

С точки зрения закона ключевое значение имеет не то, кто и когда якобы «отказывался» от замены стояка при капитальном ремонте, а правовой статус стояка и межэтажного перекрытия. Канализационный стояк, проходящий через несколько квартир и обслуживающий более одного помещения, относится к общему имуществу многоквартирного дома. Межэтажные перекрытия – также элемент общего имущества.

Это прямо следует из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ: собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество, в том числе межэтажные перекрытия, а также иные элементы, обслуживающие более одного помещения. Аналогичная позиция содержится в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, где в составе общего имущества названы внутридомовые инженерные системы водоотведения (включая стояки и иные участки до первых отключающих устройств в квартире), а также строительные конструкции, к которым относятся межэтажные перекрытия.

Соответственно, стояк канализации в межэтажном перекрытии – это общее имущество, и обязанность по его содержанию, текущему и капитальному ремонту лежит на управляющей организации (ТСЖ, УК, ЖСК), а не на собственнике квартиры. Это закреплено в статье 161 ЖК РФ: управляющая организация обязана обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Ссылка ТСЖ на якобы «отказ» предыдущего собственника в 2011 году не освобождает ТСЖ от обязанности содержать общее имущество в надлежащем состоянии. Во-первых, даже если такой отказ был, он не может изменить правовой режим общего имущества, установленный законом: стояк и перекрытие не перестают быть общим имуществом по воле одного собственника. Во-вторых, ни ЖК РФ, ни подзаконные акты не предусматривают возможности переложить на одного собственника бремя содержания элемента общего имущества только на основании его прежнего «отказа» от участия в каком-либо виде ремонта. В-третьих, ТСЖ обязано нести бремя содержания всего общего имущества перед всеми собственниками, в том числе перед Вами как новым собственником, независимо от действий и соглашений с предыдущим владельцем.

Отказ ТСЖ устранить протечку и произвести ремонт стояка и поврежденного межэтажного перекрытия нарушает Ваши права как собственника помещения и противоречит требованиям статей 36, 39, 154, 161 ЖК РФ, а также Правил содержания общего имущества (ПП РФ № 491). При наличии протечки в межэтажном перекрытии и на участке стояка, относящегося к общему имуществу, обязанность по ремонту (замене участка стояка, восстановлению перекрытия) лежит именно на ТСЖ за счет средств, которые собственники уже платят в составе платы за содержание жилого помещения.

Таким образом, отказ ТСЖ неправомерен, независимо от того, отказывался ли когда-либо предыдущий собственник от замены стояка. Вы от замены не отказывались, стояк и перекрытие являются общим имуществом, следовательно, ТСЖ обязано произвести ремонт и устранить аварию за счет средств на содержание общего имущества, с надлежащим оформлением актов и восстановлением поврежденных конструкций.

С уважением

Здравствуйте !

В данном Вашем случае,нет, не законно. Управляющая организация должна обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. За нарушение своих обязательств она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме.

Данное правило закреплено ч. 1, 1.1, 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ; п. 2, 5–7, 10, 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Отношения между собственником жилого помещения и управляющей организацией являются отношениями между потребителем и исполнителем.

Управляющая организация несет ответственность за причинение вреда гражданину по ее вине и обязана в полном объеме возместить такой вред. Например, если залив квартиры явился следствием ненадлежащего выполнения управляющей организацией своих обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома, собственник пострадавшей квартиры вправе взыскать с нее денежную компенсацию в возмещение причиненного ущерба.

Напишите в адрес управляющей организации претензию. Если это не поможет, можно обратиться в жилищную инспекцию или в суд.

Рад был помочь!

Отказ ТСЖ неправомерен.

Согласно пункту 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 г., канализационные стояки относятся к общему имуществу собственников помещений дома.

Обязанность содержать общее имущество, включая ремонт и замену трубопроводов, лежит непосредственно на управляющей организации, в данном случае — на ТСЖ.

Фактическое состояние трубы внутри Вашей квартиры не влияет на обязанность ТСЖ произвести замену поврежденного элемента общедомового имущества. То обстоятельство, что Вы лично не подписывали акт отказа от замены, подтверждает отсутствие законных оснований для отказа в ремонте.

Соседские помещения также имеют значение лишь постольку, поскольку они подтверждают наличие аналогичных старых элементов системы канализации, относящихся к общему имуществу всего дома.

Следовательно, Ваша позиция верна: замена должна быть произведена силами и средствами ТСЖ независимо от состояния вашей внутренней разводки или действий предыдущих владельцев жилья.

Рекомендую направить письменное заявление в адрес правления ТСЖ с требованием устранить неисправность, приложив фотографии повреждений перекрытия и заключение специалиста, подтверждающее локализацию проблемы. При отказе обращайтесь в жилищную инспекцию или суд.

Здравствуйте.

Нет, отказ неправомерен. Это общее имущество собственников, находящееся вне Вашей квартиры.

В силу требований ст.161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

ТСЖ как управляющая организация обязана содержать общее имущество в надлежащем виде, в том числе, с этой целью проводить проверки 2 раза в год. Такие требования установлены, в том числе, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном дом, утв.Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

Так, в п.16 Правил указано:

16. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:...

б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом)

Тем более, в Вашем случае произошла протечка, то есть, аварийная ситуация, и ТСЖ обязано ее устранить.

В п.10 Правил указано:

10. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:...

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;...

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг);

Кроме того, отказ в устранении аварии со ссылкой на предыдущего собственника несостоятелен - не только в силу того, что действия/бездействие предыдущего собственника к Вам не имеет никакого отношения, но и в связи с тем, что в любом случае обязанность по устранению неисправностей лежит на ТСЖ независимо от того, произведена замена труб или нет (тем более, если в квартире никакой протечки нет и причины ее возникновения находятся в другом месте).

Вам следует подать жалобу в жилищную инспекцию или прокуратуру, указать все обстоятельства дела (приложить фото, если есть возможность их сделать) и просить провести проверку по данным фактам.

С уважением.

У вас должна быть устранена авария - протечка стояка (общее имущество). Замена стояков осуществляется в плановом порядке за счет средств капитального ремонта, либо если их состояние угрожает аварией. Посмотрите постановление Правительства РФ от 15.05.2013 г. №416 в действующей редакции.

Вам можно жаловаться в контрольное управление правительства края, в прокуратуру или обратится в суд.

Отказ ТСЖ неправомерен. Обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, включая канализационные стояки, лежит на товариществе собственников жилья независимо от того, производилась ли замена ранее. Канализационный стояк, проходящий через межэтажное перекрытие, относится к общему имуществу дома в силу прямого указания закона, и его ремонт является обязанностью ТСЖ. Факт отказа предыдущего собственника от замены трубы в 2011 году не освобождает ТСЖ от выполнения своих обязанностей сейчас, так как это не отказ нынешнего собственника, а сам стояк продолжает оставаться общим имуществом и требует обслуживания. Отсутствие акта отказа подтверждает, что документального подтверждения вашего несогласия на замену не существует. Для решения вопроса направьте в ТСЖ письменную претензию с требованием провести обследование стояка, составить акт о наличии аварийной ситуации и в установленный законом срок выполнить работы по замене участка трубы в перекрытии. К претензии приложите фотографии, подтверждающие протечку. Если ТСЖ откажется или проигнорирует требование, обжалуйте бездействие в государственную жилищную инспекцию либо в суд с иском о понуждении к проведению ремонтных работ и возмещении ущерба, причиненного протечкой. При рассмотрении дела в суде будет назначена экспертиза для определения причины протечки и стоимости восстановительного ремонта.