Взаимоотношения собственников нежилых зданий

Доброго времени Александр!

В вашей ситуации с штрафом от водоканала за превышение норм ДК (ВДК) в сточных водах ключевыми являются нормы ГК РФ (ст. 249) и Правила холодного водоснабжения и водоотведения (Постановление Правительства РФ №644), где ответственность лежит на балансодержателе (УК), но распределение расходов между собственниками зависит от общего имущества.

Суды часто встают на сторону водоканалов, но внутри бизнес-центра можно обосновать пропорциональное распределение по объёму стоков, особенно с учётом источника загрязнения (медцентр).

Сначала соберите доказательства: акты отбора проб, данные счётчиков по каждому потребителю, протоколы анализов.

Уведомите всех собственников письменно (за 10 дней) о штрафе и предложите распределить по водопотреблению (60% на медцентр), ссылаясь на ст. 249 ГК РФ и фактический вклад в загрязнение.

Если отказ — проведите общее собрание собственников (по уставу или ст. 44 ЖК РФ по аналогии для нежилого фонда) для решения о пропорции.

Тут все судом закончится, а судами с каждым арендатором...

И с каждым субъектом.

Выпуск общий.

У кого - туалет - 0 ПДК, у кого - то жиры ... у кого химия...

Малореально разобраться, если не стоят контрольные счетчики

Здравствуйте

Согласно ч. 6 ст. 157 ЖК РФ и п. 155 (1) «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах», утверждённых Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354, если исполнитель коммунальных услуг неправильно начислил плату, он должен уплатить штраф в размере 50% величины превышения начисленной платы над размером платы, которую надлежало начислить.

Алгоритм действий для собственника:

Написать заявление в организацию, оказывающую услугу, по которой неправильно начислили плату. В заявлении нужно обосновать ошибку, попросить перерасчёт и выплату штрафа.

У организации есть 30 дней на проверку правильности начисления.

При положительном решении организация выплачивает штраф не позже 2 месяцев со дня обращения потребителя.

Компания может законно отказать в перерасчёте, если ошибка возникла не по её вине, например, потребитель неверно передавал показания счётчика.

Если организация незаконно отказывает в перерасчёте, можно жаловаться в Жилищную инспекцию или суд.

При этом стоит учитывать, что штраф идёт в оплату будущих платежей или уменьшения задолженности. Суд не обяжет организацию выдать штраф деньгами на руки.

С уважением Светлана Б

Дополню:

Организация, осуществляющая водоотведение, ежемесячно рассчитывает плату на основании декларации абонента либо результатов контроля состава и свойств сточных вод.

Если объём сброса не превышает норму, а вредные вещества отсутствуют, то такие платежи не начисляются.

Если абонентом обеспечена возможность отбора проб, то есть есть места для этого, и декларация корректно заполнена, то организация, осуществляющая водоотведение, обязана произвести перерасчёт платы.

Возможно, будут полезны некоторые нормативные документы, связанные с этими вопросами:

Федеральный закон от 07.12.2011 №416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении».

Здравствуйте Уважаемый Александр!

Статья 249 ГК РФ: Расходы по содержанию общего имущества распределяются пропорционально долям собственности, если иное не установлено соглашением.

Однако, штраф за негативное воздействие связан не с общим имуществом, а с определённым видом деятельности и превышением нормативов, т.е. с фактическим загрязнителем.

Суды всё чаще исходят из принципа справедливости и фактического причинителя вреда (см., например, Постановление АС МО от 02.11.2020 № Ф05-16967/2020 по делу № А40-191545/2019, а также отдельные дела в регионах по распределению штрафов за превышение ПДК в сточных водах между ТСЖ и собственниками нежилых помещений).

Если есть данные по водопотреблению — суды склоняются к распределению расходов по водопотреблению, а не по площади. Если можно доказать, что конкретный собственник (медцентр) является источником нарушения — вся сумма может быть взыскана только с него.

Зафиксируйте нарушения документально.

Получите акты отбора проб, лабораторные заключения, предписания водоканала.

Письменно запросите у арендатора/собственника-медцентра объяснения и возможные документы о сбросе/очистке сточных вод.

Сделайте протокол о распределении расходов/штрафов.

Если в договоре управления/документах БЦ нет порядка распределения таких расходов — попробуйте инициировать общее собрание собственников и принять решение (его можно будет приложить в суде).

Направьте досудебные требования собственникам.

Распределите штраф по водопотреблению (согласно счетчикам), приложите расчеты, обоснуйте позицию (укажите на специфику деятельности, например, у медцентра — постирочная, операционная и т.д.).

В случае отказа — обращайтесь в суд.

В иске обоснуйте, почему выбран именно такой способ распределения (по водопотреблению и/или по характеру деятельности), сославшись на судебную практику, специфику работы медцентра и данные потребления воды.

В суде ходатайствуйте о проведении экспертизы (если потребуется), чтобы доказать причинно-следственную связь между деятельностью медцентра и превышением нормативов.

Итог: Если можно однозначно связать превышения с деятельностью медцентра (по анализам, по объему воды, по специфике сбросов) — взыскивать с него (или в пропорционально водопотреблению).

Распределять штраф пропорционально площади в данном случае юридически и практически неверно, т.к. офисные помещения не могут быть источником загрязнения сверх нормы.

Рекомендую Вам:

Распределяйте штрафы по фактическому объему водопотребления.

Если есть возможность — докажите, что медцентр является источником загрязнения (например, анализами сточных вод, схемой канализации, показателями счетчиков).

Обоснуйте свою позицию досудебно и в суде.

Всего Вам наилучшего!

Смотрите, по действующему законодательству РФ, абонент обязан вносить плату за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения, если сточные воды содержат загрязняющие вещества, концентрация которых превышает установленные нормативы.

При этом плата рассчитывается на основе результатов контроля состава и свойств сточных вод, проводимого организацией, осуществляющей водоотведение, либо на основании декларации, подаваемой абонентом.

Если возможность отбора проб обеспечена, но декларация не подана, или отбор проб не проведён, плата начисляется по установленным правилам.

Ответственность за соблюдение нормативов состава сточных вод лежит на абоненте, лице, которое заключило или обязано было заключить договор водоотведения и которому принадлежат на праве собственности или ином законном основании канализационные выпуски в централизованную систему водоотведения.

В вашем случае, если медцентр является арендатором, ответственность за соблюдение нормативов и оплату штрафа, как правило, лежит на нём.

Именно его деятельность (включая работу постирочного блока и операционной) могла привести к превышению норм загрязняющих веществ в сточных водах.

Но это зависит от условий договора аренды и договора с водоканалом.

Если же договор водоотведения заключён непосредственно с управляющей компанией (УК) как с балансодержателем, то УК формально выступает абонентом и несёт первичную ответственность за нарушение.

В этом случае УК может взыскать убытки с виновного арендатора в порядке регресса.

При этом действующее законодательство РФ прямо не регулиет вопрос, как распределять такие штрафы между собственниками помещений в бизнес-центре, здесь больше вопрос договорных отношений и распределения ответственности между сторонами.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и других обязательных платежей по общему имуществу. Такой подход может быть оспорен, если штраф связан с деятельностью конкретного арендатора, а не с общим использованием помещений.

Если есть приборы учёта, а также можно установить, что превышение норм связано с деятельностью конкретного арендатора (медицинского центра), логично распределить штраф пропорционально его водопотреблению. Обосновано тем, что именно его деятельность стала причиной нарушения.

Если в договоре аренды или в договоре с водоканалом прописаны условия распределения ответственности за подобные нарушения, следует руководствоваться этими положениями.

Следует проверить условия договора аренды с медцентром, договора водоотведения с водоканалом и другие релевантные документы.

Обязательно собрать доказательства того, что превышение норм связано с деятельностью медицинского центра (например, данные приборов учёта, результаты внутренних проверок).

Если есть основания полагать, что нарушение вызвано его деятельностью, потребовать возмещения ущерба в порядке регресса.

Также можно попытаться договориться о распределении штрафа. Например, предложить компромиссный вариант, учитывающий как доли собственности, так и фактическое потребление воды.

Если договориться не удастся, подать иск о взыскании доли штрафа с виновного арендатора или собственника.

В суде потребуется доказать причинно-следственную связь между деятельностью медцентра и превышением норм, а также обосновать размер взыскиваемой суммы.

- см. ст. 30.2 ФЗ О водоснабжении и водоотведении", Постановление Правительства РФ от 29.07.2013 № 644 (ред. от 28.11.2023) "Об утверждении Правил холодного водоснабжения и водоотведения и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации", Письмо ФАС РФ от 07.04.2021 № МШ/27138/21, ст. 249 ГК РФ

www.consultant.ru

www.consultant.ru

normativ.kontur.ru

Здравствуйте!

Вполне возможно,что все закончится судом.

Есть судебная практика о распределении расходов именно по водопотреблению, а не по площади. Если можно доказать, что конкретный собственник (медцентр) является источником нарушения , тогд вся сумма может быть взыскана только с него.

Расходы по содержанию общего имущества распределяются пропорционально долям собственности, если иное не установлено соглашением.Об этом говорит ст.249 ГК РФ.

Поэтому надо смотреть сам в договор управления в документах БЦ ,есть ли там порядок распределения таких расходов

Если такого порядка нет, то как вариант заключить соглашение. Можно оформить соглашением либо протоколом о распределении расходов/штрафов.

Поэтому можно выйти с инициативой заключения такого договора ( соглашения).Можно провести общее собрание собственников по данному вопросу.

Ну а если не будет взаимопонимания, то все споры рассматриваются в суде.

Федеральный закон от 07.12.2011 №416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении».

Здравствуйте,

В вашей ситуации с штрафом от водоканала за превышение норм ДК (ВДК) в сточных водах ключевыми являются нормы ГК РФ (ст. 249) и Правила холодного водоснабжения и водоотведения (Постановление Правительства РФ №644), где ответственность лежит на балансодержателе (УК), но распределение расходов между собственниками зависит от общего имущества.

Согласно ч. 6 ст. 157 ЖК РФ и п. 155 (1) «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах», утверждённых Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354, если исполнитель коммунальных услуг неправильно начислил плату, он должен уплатить штраф в размере 50% величины превышения начисленной платы над размером платы, которую надлежало начислить.

Статья 249 ГК РФ: Расходы по содержанию общего имущества распределяются пропорционально долям собственности, если иное не установлено соглашением.

Однако, штраф за негативное воздействие связан не с общим имуществом, а с определённым видом деятельности и превышением нормативов, т.е. с фактическим загрязнителем.

Суды всё чаще исходят из принципа справедливости и фактического причинителя вреда (см., например, Постановление АС МО от 02.11.2020 № Ф05-16967/2020 по делу № А40-191545/2019, а также отдельные дела в регионах по распределению штрафов за превышение ПДК в сточных водах между ТСЖ и собственниками нежилых помещений).

Поэтому надо смотреть сам в договор управления в документах БЦ ,есть ли там порядок распределения таких расходов

Если такого порядка нет, то как вариант заключить соглашение. Можно оформить соглашением либо протоколом о распределении расходов/штрафов.

Добрый день, Александр.

1)Штрафы за превышение допустимых концентраций в сточных водах регулируются Правилами пользования системами коммунальной инфраструктуры (утверждены Постановлением Правительства РФ № 644) и Договором о подключении, водоотведении между УК и Водоканалом.

2)По хорошему, нужно изучить:

-Акт отбора проб

-Договор водоотведения

3)Медицинские отходы (особенно после операционной деятельности, постирочный блок) содержат химические реактивы, дезинфицирующие средства, фармацевтические остатки, которые могут вызывать резкое повышение показателей ВДК. Именно этот собственник является вероятным источником штрафа.

-Юридически, штраф должен быть возложен на виновника загрязнения — медицинский центр.

4)Требование медицинского центра оплачивать только пропорционально доле собственности необоснованно в данном случае. Штраф за ВДК — это не плата за потребление, а санкция за причинение вреда системе. Ответственность несет тот, кто причинил вред.

5)Офисные собственники должны платить только ту часть штрафа, которая не связана с превышением норм, вызванным деятельностью медцентра.

6)Если медцентр откажется признавать вину на 100%, а суд решит, что некоторая часть штрафа должна быть распределена, суд будет смотреть на объем потребления (указанные вами 60% ХВС) или занимаемую площадь. Однако, учитывая характер проблемы, приоритет будет у реального объема потребления и доказанного факта загрязнения.

В вашей ситуации с штрафом от водоканала за превышение норм ДК (ВДК) в сточных водах ключевыми являются нормы ГК РФ (ст. 249) и Правила холодного водоснабжения и водоотведения (Постановление Правительства РФ №644), где ответственность лежит на балансодержателе (УК), но распределение расходов между собственниками зависит от общего имущества.Суды часто встают на сторону водоканалов, но внутри бизнес-центра можно обосновать пропорциональное распределение по объёму стоков, особенно с учётом источника загрязнения (медцентр).

Здравствуйте!

Перед водоканалом отвечает только УК как абонент — то есть лицо, заключившее договор водоотведения. Это прямо вытекает из ст. 14 Федерального закона № 416-ФЗ от 07.12.2011 «О водоснабжении и водоотведении». Водоканал обоснованно выставил счёт именно балансодержателю: он не обязан разбираться во внутренней структуре собственников бизнес-центра. Поэтому УК должна оплатить штраф во избежание начисления пеней и иных санкций.

После оплаты УК вправе в полном объёме взыскать уплаченную сумму с лица, чья деятельность фактически повлекла загрязнение сточных вод.

То есть, УК платит водоканалу, а затем подаёт иск в арбитражный суд к медицинской организации как к реальному источнику загрязнения.

Позиция медицинской организации не имеет правового обоснования применительно к данному виду расходов. Норма ст. 249 ГК РФ (расходы пропорционально доле в праве собственности) распространяется на общие расходы по содержанию общего имущества — коммунальные услуги на общедомовые нужды, обслуживание здания и т.п. Штраф за превышение нормативов ДК/ВДК в составе сточных вод является деликтным обязательством, вытекающим из конкретной вредоносной деятельности, и регулируется ст. 1064 ГК РФ. К нему применяется принцип причинно-следственной связи, а не долевого участия в праве. Именно поэтому позиция офисных арендаторов и собственников офисных помещений юридически обоснована: их деятельность объективно не является источником специфических загрязнителей, обнаруженных в пробах. Главное доказательство — это химический и биологический состав загрязняющих веществ по актам отбора проб водоканала.

УК должна оплатить штраф водоканалу и запросить у него детализированные результаты анализов проб — с разбивкой по каждому обнаруженному загрязнителю и его концентрации. Далее обязательно нужно заказать независимую химическую/санитарно-эпидемиологическую экспертизу, которая установит связь выявленных загрязнителей с конкретными видами деятельности в здании. Далее необходимо направить медицинской организации претензию (обязательный досудебный порядок по ч. 5 ст. 4 АПК РФ) с требованием возместить уплаченный штраф на основании ст. 15, 1064, 1081 ГК РФ, с приложением актов проб и результатов экспертизы. Срок ответа — 30 дней, если иное не установлено договором.

При отказе — исковое заявление в арбитражный суд. Предмет иска: возмещение убытков в порядке ст. 15 и 1064 ГК РФ. Исковая давность — 3 года (ст. 196 ГК РФ).

Но, еще учитывайте, что если в здании единый канализационный выпуск без разделения стоков по пользователям, суд может поставить вопрос о невозможности точного разграничения вклада каждого источника. В этом случае экспертиза сможет атрибутировать загрязнение конкретной деятельности. Если экспертиза установит, что все обнаруженные вещества — характерные маркеры медицинско-прачечной деятельности, суд вправе возложить на медицинскую организацию всю сумму или её значительную часть.

Если же экспертизу провести не удастся или состав загрязнителей окажется неспецифическим, суд может распределить расходы пропорционально.

А так, для своей защиты, на будущее УК следует заключить с медицинской организацией (и всеми иными крупными пользователями) договор субабонента с включением условий об ответственности за несоответствие состава сточных вод нормативам ДК/ВДК и об обязанности возместить УК все начисленные за это платежи. Также имеет смысл инициировать установку отдельного узла учёта качества стоков на выпуске медицинского блока — это упростит доказывание в будущем.

Здравствуйте, Александр.

_______

По закону первая и ключевая отправная точка – ст. 249 ГК РФ:

собственник несет расходы по содержанию имущества, находящегося в общей долевой собственности, соразмерно своей доле, если иное не предусмотрено соглашением всех участников долевой собственности. Это общее правило, которым собственник‑медорганизация и оперирует, ссылаясь на оплату «по долям».

Но предъявленная Вам водоканалом «плата за негативное воздействие» по актам отбора проб – это не расходы на содержание общего имущества, а гражданско‑правовая ответственность (публично‑правовой платеж) за нарушение Правил водоотведения, то есть за превышение допустимых концентраций загрязняющих веществ в сточных водах. Основание – ст. 539–548 ГК РФ, Федеральный закон от 07.12.2011 № 416‑ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», а также Правила водоотведения, утв. постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 № 644. В этих актах прямо закреплено, что абонент (в Вашем случае – УК как балансодержатель и договорный контрагент водоканала) отвечает перед водоканалом за качество сбрасываемых сточных вод. Водоканал законно предъявляет требование к тому, с кем заключен договор.

Далее вопрос: как распределить эту обязанность внутри здания между собственниками. Здесь действуют общие нормы обязательственного права: ст. 210 ГК РФ (бремя содержания имущества), ст. 15 ГК РФ (возмещение убытков), ст. 1064 ГК РФ (общий принцип деликтной ответственности: вред возмещает причинитель), а также ст. 249 ГК РФ, но только постольку, поскольку речь идет именно о расходах по содержанию общего имущества, а не о последствиях конкретного вредоносного поведения.

Судебная логика такова. В отношениях с водоканалом платит УК как абонент. Внутри здания УК вправе предъявить регрессные требования к фактическому загрязнителю (лицу, чья деятельность обусловила превышение нормативов и повлекла начисление платы). Аргумент – ст. 1081 ГК РФ (право регресса к лицу, ответственному за вред/обязательство), а также прямое применение ст. 1064 ГК РФ: тот, кто причинил вред (загрязняя стоки сверх нормативов), обязан его возместить в полном объеме.

Критерий распределения – не площадь, а причинная связь между деятельностью и нарушением. Площадь и доли собственности в данном случае вторичны, они имеют значение только для обычных эксплуатационных расходов. Для штрафов и плат за негативное воздействие суды ориентируются на доказательства: результаты актов отбора проб по конкретным выпускам, технологические характеристики деятельности (наличие медуслуг, операций, постирочной, использования моющих/дезсредств, лекарственных препаратов), объем водопотребления и водоотведения по приборам учета.

Алгоритм защиты интересов УК и «офисных» собственников в перспективе суда следующий. Во‑первых, зафиксировать, что договор водоотведения заключен с УК, а спорная сумма начислена в связи с превышением нормативов по составу сточных вод. Во‑вторых, обеспечить раздельный учет стоков (при наличии технической возможности – отдельные выпуски, локальные очистные, допприборы учета; если уже есть раздельный учет по воде – это плюс). В‑третьих, собрать и представить доказательства того, что характер загрязнения соответствует специфике деятельности медорганизации (состав загрязняющих веществ, режим работы постирочной, доля водопотребления). В‑четвертых, предъявить к этой медорганизации регрессное требование (либо иск о возмещении убытков), обосновывая, что уплаченная Вами плата за негативное воздействие – это Ваши убытки, возникшие исключительно вследствие ее деятельности.

Суды в подобных спорах исходят из того, что ст. 249 ГК РФ не освобождает фактического загрязнителя от ответственности за последствия его специальной, более «грязной» деятельности. Распределение пропорционально долям собственности к таким платежам не применяется, если доказано, что другой собственник реального отношения к нарушению не имеет.

Ваша линия в суде

_______

УК исполнила публично‑правовую обязанность перед водоканалом, а фактический загрязнитель должен компенсировать эти затраты в полном объеме как причиненный Вами убыток по ст. 15, 1064, 1081 ГК РФ, поскольку плата связана не с общим имуществом, а с его деятельностью.

_______

С уважением 👍

Ваш случай регулируется Правилами холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденными Постановлением Правительства РФ №644 от 29 июля 2013 г., а также нормами Федерального закона №416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении".

Управляющая компания обязана оплатить этот штраф сама, поскольку именно она является абонентом Водоканала и несет ответственность за качество отводимых стоков. Но после оплаты Вы вправе взыскивать соответствующие расходы с тех лиц, чья деятельность привела к нарушению качества воды.

Согласно ч. 10 ст. 20 Закона №416-ФЗ, абонент обязан оплачивать плату за сброс загрязняющих веществ сверх установленных нормативов. Важно отметить, что объем платы зависит от степени негативного воздействия конкретного лица на систему водоотведения.