НДФЛ попадаю ли я под уплату налога после продажи

Не должны платить, Вы ими владеете с 2016 г.

Доброго времени Наталья Александровна!

Срок владения для новых участков исчисляется с даты приобретения исходного участка (05.02.2016), а не с даты последнего размежевания (21.04.2025), поскольку это предусмотрено Налоговым кодексом РФ для земельных участков, образованных в результате раздела.

Размежевание не "обнуляет" срок — в него включается период владения исходным участком до его раздела.

К 13.08.2025 от 05.02.2016 прошло более 9 лет (минимальный срок для освобождения от НДФЛ — 5 лет для земли с 2016 года), поэтому доход от продажи не облагается налогом.

Подайте декларацию 3-НДФЛ (до 30 апреля 2026) с указанием освобождения по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, приложив документы о датах приобретения и размежевания.

С уважением,

Здравствуйте, Наталья Александровна! Увы, но т.к. образован новый кадастровый номер новых земельных участков, то налоговая будет подходить к вопросу формально: т.е. считать срок владения с даты государственной регистрации права собственности на вновь образованные земельные участки.

Согласно пункту 2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В этом случае положения пункта 17.1 статьи 217 НК РФ не будут применимы. Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;

от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности

В данном случае налоговая будет апеллировать к Письмам Минфина, согласно которым налог взымать правомерно, т.к. срок владения в 5 лет не истек.

Здравствуйте.

В описанной ситуации ключевое значение имеет дата первоначального приобретения земельного участка, а не дата его последующего межевания или изменения вида разрешенного использования.

Согласно статье 217.1 Налогового кодекса РФ минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости в общем случае составляет 5 лет. Вы приобрели участок 05.02.2016 года. Следовательно, пятилетний срок истек 05.02.2021 года.

Раздел земельного участка, произведенный 20.02.2019 года, а затем последующий раздел 21.04.2025 года с переводом в ИЖС, с точки зрения налогового законодательства не является новым приобретением имущества. Это образование новых объектов недвижимости из уже принадлежащего вам участка. Право собственности при разделе не прекращается, а трансформируется в права на образованные участки.

Данная позиция подтверждается разъяснениями Министерство финансов Российской Федерации и судебной практикой. При разделе земельного участка срок владения вновь образованными участками исчисляется с даты возникновения права собственности на исходный участок, то есть с 2016 года.

Соответственно, если продажа состоялась 13.08.2025 года, то на этот момент вы владели имуществом более 5 лет. В таком случае доход от продажи освобождается от обложения НДФЛ в силу статьи 217.1 НК РФ, и обязанность уплачивать 13 процентов отсутствует.

Исключение могло бы возникнуть, если бы имелись признаки предпринимательской деятельности, например систематическая купля-продажа земельных участков с целью извлечения прибыли. В этом случае налоговый орган может квалифицировать действия иначе.

При отсутствии признаков бизнеса вы вправе применить освобождение от НДФЛ.

Здравствуйте, уважаемая Наталья Александровна!

Согласно пункту 2 статьи 217.1 НК РФ (в редакции Федерального закона от 12.12.2024 №449-ФЗ), при продаже земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или размещения гаражей для собственных нужд, срок владения новыми участками исчисляется с даты приобретения исходного земельного участка. Это правило применяется, если при разделе исходного участка образовано не более двух новых участков.

В двнном случае исходный участок был приобретён 5 февраля 2016 года.

20 февраля 2019 года участок был размежёван на два участка — это первое преобразование. Поскольку образовано не более двух новых участков, срок владения для них начал исчисляться с 5 февраля 2016 года. 21 апреля 2025 года участки были размежёваны ещё раз с переводом в категорию ИЖС. Это второе преобразование. Однако новые правила (с 2025 года) распространяются на случаи, когда при разделе образуется не более двух участков. Если в результате последнего размежёвания было образовано более двух участков, то для них срок владения начнёт исчисляться с даты последнего преобразования — 21 апреля 2025 года.

При последнем размежёвании было образовано более двух участков, то для них срок владения начинается с 21 апреля 2025 года. В этом случае на момент продажи (13 августа 2025 года) срок владения составит менее 5 лет, и НДФЛ уплачивать придётся.

Смотря сколько участков в итоге стало...

Если больше двух, то будет налог по полной

Наталья Александровна, здесь даже не стоит гадать. просто ознакомьтесь: см. Письмо Министерства финансов Российской Федерации № 03-04-05/50446 от 22.05.2025 Об НДФЛ при продаже земельных участков, образованных в результате раздела, объединения, перераспределения земельных участков или выдела из них

Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 24.04.2025 по вопросу налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

---В силу положений пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

---Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

---В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

--- В этой связи, поскольку при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков [b]возникают новые объекты права собственности, а исходные объекты прекращают свое существование, срок нахождения в собственности образованных при вышеуказанных действиях земельных участков для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц при их продаже следует исчислять с даты государственной регистрации прав на вновь образованные земельные участки, если иное не предусмотрено главой 23 "Налог на доходы физических лиц" Кодекса. [/b]

---Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено главой 23 "Налог на доходы физических лиц" Кодекса.

---На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

---В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.

---Учитывая изложенное, в случае продажи объекта недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более, исчисленного с даты государственной регистрации права собственности на указанный объект, полученный от его продажи доход освобождается от обложения налогом на доходы физических лиц.

---Если условия, установленные пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса и пунктом 2 статьи 217.1 Кодекса, не выполняются, то доход от продажи объекта недвижимого имущества подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.

Поэтому не стоит слушать неверные ответы. Платить налог, придётся. ВСЕГО ВАМ ХОРОШЕГО. ☘

Вам необходимо уплатить НДФЛ с дохода от продажи, так как вами после раздела продано более двух земельных участков.

Вывод основан на п. 2 ст. 217.1 НК РФ, согласно которому доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с п. 4 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

В вашем случае продаются участки, бывшие у вас в собственности до их раздела с 2016г. (т.е. более 5 лет на момент продажи в 2025 гг.). По сроку владения условие в 5 лет соблюдено.

На основании абз.5 п.2 ст.217.1 НК РФ при продаже земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, образованных в результате раздела, в срок нахождения в собственности налогоплательщика соответствующего образованного земельного участка включается срок нахождения в собственности налогоплательщика указанных исходного земельного участка или исходных земельных участков. Положения настоящего абзаца применяются в случае, если количество земельных участков, образованных при разделе исходного земельного участка, выделе доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности, не превышает двух.

Поскольку количество образованных участков для ИЖС превысило два, у вас возникло обязательство по уплате НДФЛ.

У Вас право собственности идет с момента покупки участка по ДКП, т.е. с 2016 года.

Соотственность, минимальный срок владения составляет 5 лет по закону.

Но, если на участке были созданы ряд других участков, срок владения отсчитывается с момента размежевания, то есть с 2025 года.

В таком случае платите НДФЛ в случае продажи участков, как отдельных объектов недвижимости.

Более того, в ДКП Вы указываете уже не один объект, а несколько объектов.

Можете продать по одному ДКП, но обязательно с указанием всех участков вместе с кадастровым номером.

В вашем случае земельный участок был приобретён в 2016 году, затем размежёван в 2019 и 2025 годах, а продан в 2025 году.

При разделе исходного земельного участка срок владения для каждого из новых участков начинается с даты приобретения исходного участка, если при разделе образовано не более двух новых участков. Вам придется уплатить НДФЛ в вашем случае.

Можете применить имущественный вычет 1 млн руб., то есть, если участок стоит допустим 4 млн, вычитаем 1 млн, получаем 3 млн, отсюда и платите НДФЛ.

Налог платится согласно прогрессивной шкале ГК РФ, 13% доход до 2,4 млн руб., 15% доход более 2,4 млн руб.

- см. ст. 209, 549 ГК РФ, ст. 217, 217.1, 220 НК РФ

Здравствуйте. Вы приобрели участок в 2016 году и размежевали его на 2 участка в 2019 году, а значит, если Вы зарегистрировали в Росреестре раздел участка, соответственно, согласно требований ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.01.2026) "О государственной регистрации недвижимости", одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все вновь образованные объекты недвижимости, происходит и снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходный объект недвижимости.

Иными словами, после внесения соответствующих сведений в ЕГРН, исходный земельный участок, как объект, прекратил свое существование, т.к. в соответствии с ч. 5 ст. 1 вышеназванного Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, при условии внесения сведений в ЕГРН в 2019 году, с этого момента в качестве исходного объекта будут выступать уже вновь образованные земельные участки, а не участок, приобретенный в 2016 году. Аналогичным образом всё вышеназванное будет применяться и к "разделу" участков в 2025 году. Т.е. если в ЕГРН в 2025 г. внесли сведения о вновь образованных участках, следовательно, ранее разделенные в 2019 году участки также прекратили свое существование в качестве исходных. Исходными в данном случае будут считаться участки, образованные уже в 2025 году. Из этого следует вывод о том, что ст. 217.1 НК РФ об освобождении от налогообложения в связи с минимальным предельным сроком владения (5 лет)в данном случае не может быть применима, поскольку данный срок начнет "отсчитываться" с момента последнего внесения сведений в ЕГРН в 2025 году и полученный доход от продажи подлежит налогообложению.

Здравствуйте, Наталья Александровна!

______

В Вашей ситуации налоговый орган будет исходить из формального подхода: срок владения для целей применения освобождения от НДФЛ по п. 17.1 ст. 217 НК РФ будет исчисляться не с 2016 года, а с момента государственной регистрации права собственности на каждый из вновь образованных земельных участков после раздела и перевода в ИЖС.

Поскольку при разделах 20.02.2019 г. и 21.04.2025 г. были образованы новые земельные участки с новыми кадастровыми номерами, с точки зрения закона это уже иные объекты недвижимости, отличные от первоначального участка, приобретённого Вами 05.02.2016 г. Право собственности на них возникает заново с момента регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ, права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в единый государственный реестр, если иное не установлено законом. В отношении земельных участков и иного недвижимого имущества такое «иное» законом не установлено.

Освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости, находившейся в собственности минимальный предельный срок (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств приобретения), предусмотрено пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ. Однако для применения этого освобождения по каждому из проданных 13.08.2025 г. участков будет учитываться именно дата регистрации права собственности на конкретный новый участок (последняя регистрация после межевания и перевода в ИЖС), а не дата первоначального приобретения исходного единого земельного участка в 2016 году.

Следовательно, по участкам, образованным 21.04.2025 г. и проданным 13.08.2025 г., срок владения с точки зрения НК РФ составляет менее минимального предельного срока, и положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ к сделке освобождение от налогообложения не дадут. Формально Вы попадаете под обязанность уплаты НДФЛ 13 % (или 15 %, если налоговая база превысит установленный порог по прогрессивной шкале) с учётом возможного применения имущественного налогового вычета по ст. 220 НК РФ либо вычета в размере документально подтверждённых расходов на приобретение исходного участка.

Итого

❗налоговая будет считать срок владения каждым из новых участков с даты государственной регистрации права на них после последнего межевания (21.04.2025 г.), а не с 05.02.2016 г., поэтому полного освобождения от НДФЛ по п. 17.1 ст. 217 НК РФ у Вас не будет.

С уважением

Здравствуйте! В соответствии со ст. 217.1 НК РФ:

При продаже земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, для размещения гаражей для собственных нужд, для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, образованных в результате раздела, выдела исходного земельного участка либо в результате объединения, перераспределения исходных земельных участков, в срок нахождения в собственности налогоплательщика соответствующего образованного земельного участка включается срок нахождения в собственности налогоплательщика указанных исходного земельного участка или исходных земельных участков.

Поэтому срок владения начинается с 05.02.2016. Дальнейшее размежевание значения не имеет. НДФЛ платить не нужно

Здравствуйте

При продаже земельных участков, предназначенных для ИЖС, образованных в результате раздела, в срок нахождения в собственности налогоплательщика соответствующего образованного земельного участка включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного земельного участка. При этом положения этого абзаца применяются в случае, если количество земельных участков, образованных при разделе исходного земельного участка, не превышает двух (абзац 9 пункта 2 статьи 217.1 НК РФ).

В вопросе указано, что образованные отдельные участки переведены для ИЖС только 21.04.2025, кроме того, из вопроса очевидно следует что вновь образованных участков более 2, которые и были реализованы 13.08.2025. Следовательно, предусмотренную льготу к ситуации применить не получится. Прежний срок владения участком для целей избежания неуплаты НДФЛ в рассматриваемой ситуации не засчитается.

В соответствии со ст. 217.1 НК РФ:

При продаже земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, для размещения гаражей для собственных нужд, для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, образованных в результате раздела, выдела исходного земельного участка либо в результате объединения, перераспределения исходных земельных участков, в срок нахождения в собственности налогоплательщика соответствующего образованного земельного участка включается срок нахождения в собственности налогоплательщика указанных исходного земельного участка или исходных земельных участков.