Что делать, если собственник не устраняет неисправности и отказывается возмещать расходы?

Здравствуйте. В описанной ситуации речь идет о ненадлежащем исполнении наймодателем обязанности по предоставлению жилого помещения, пригодного для проживания.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса РФ наймодатель обязан передать и поддерживать жилое помещение в состоянии, пригодном для использования по назначению. Отсутствие стабильного горячего водоснабжения и неисправность котла относятся к существенным недостаткам. Статья 612 Гражданского кодекса РФ предусматривает ответственность наймодателя за такие недостатки, если они не были оговорены заранее.

Вы вправе требовать устранения недостатков именно надлежащим способом, то есть с привлечением специалиста. Формальное "сам починю" не освобождает наймодателя от обязанности обеспечить нормальное функционирование системы. Если недостатки не устраняются, применима статья 620 Гражданского кодекса РФ - вы имеете право досрочно расторгнуть договор найма по причине непригодности жилья для проживания.

Далее, что касается компенсации. Если в договоре прямо предусмотрено возмещение расходов при досрочном расторжении по причинам, не зависящим от нанимателя, вы вправе требовать компенсации расходов на переезд и найм иного жилья. Также можно ссылаться на статью 15 Гражданского кодекса РФ о возмещении убытков.

Практически рекомендую действовать следующим образом. Направьте собственнику письменную претензию, в которой зафиксируйте: наличие недостатков, ранее направленные обращения, требование устранить их с привлечением специалиста в разумный срок либо уведомление о расторжении договора. В этой же претензии укажите требование о возмещении расходов со ссылкой на условия договора.

Если реакции нет или последует отказ, вы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и съехать. Важно зафиксировать состояние квартиры и проблему с котлом - переписка, видео, акты, при возможности заключение специалиста.

Далее возможны два пути. Первый - обращение в суд с иском о взыскании убытков и, при необходимости, части уплаченной арендной платы. Второй - подача жалобы в Государственную жилищную инспекцию, однако она чаще реагирует на нарушения в многоквартирных домах и управляющих организаций, а не на частных наймодателей, поэтому основной механизм здесь именно судебная защита.

Дополнительно можно обратиться в Роспотребнадзор, если договор найма можно квалифицировать как потребительские отношения, но судебная практика по частным арендодателям неоднозначна.

Направьте собственнику письменную претензию с требованием возместить затраты согласно договору. При отказе - обращайтесь в суд с иском о взыскании компенсации. Сохраняйте переписку и документы об оплате нового жилья как доказательства.

Согласно ст. 676 ГК РФ, наймодатель обязан передать жилое помещение, пригодное для проживания, и обеспечивать его надлежащую эксплуатацию. Отсутствие стабильного горячего водоснабжения и неисправность котла являются существенными недостатками, которые делают проживание некомфортным или невозможным.

По закону (ст. 612 ГК РФ), при обнаружении недостатков, которые мешают пользоваться жильем, вы имеете право:

Потребовать устранения недостатков (профессионального ремонта, а не кустарной починки собственником).

Устранить их самостоятельно и вычесть расходы из арендной платы (предварительно уведомив собственника).

Потребовать соразмерного уменьшения арендной платы.

Досрочно расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (если это предусмотрено договором или вызвано существенным нарушением условий).

Переписка в мессенджерах может быть доказательством, но для суда и официальных инстанций нужна письменная претензия.

Направьте её заказным письмом с описью вложения по адресу собственника, указанному в договоре.

В тексте укажите: неисправность котла сохраняется, предложенный собственником способ починки не эффективен, требуете привлечения специалиста в течение - дней.

Укажите, что в случае неустранения вы расторгаете договор в связи с нарушением его условий и требуете возмещения убытков (переезд, разница в цене нового жилья).

Пригласите мастера из сервисной службы или УК для осмотра котла. Попросите составить акт осмотра/дефектную ведомость, где будет указано, что оборудование неисправно и требует профессионального ремонта.

Снимите видео, демонстрирующее проблему с напором и температурой воды.

Если собственник игнорирует претензию, составьте уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке из-за существенных нарушений со стороны наймодателя.

При выезде обязательно подпишите акт приема-передачи, зафиксировав состояние квартиры и факт передачи ключей. Если собственник не идет на контакт, отправьте ключи курьерской службой с описью.

Если собственник отказывается добровольно выплачивать компенсацию за переезд и найм нового жилья обращайтесь в суд.

Если вы подозреваете, что собственник не платит налоги с аренды, упоминание о готовности обратиться в ФНС.

Людмила, здравствуйте! ✨

В вашей ситуации собственник обязан обеспечить пригодные для проживания условия, включая исправную работу инженерных систем, в том числе котла и горячего водоснабжения. Если он не выполняет эту обязанность, вы имеете право требовать расторжения договора найма и возмещения понесённых убытков, включая затраты на переезд и аренду другого жилья, если это предусмотрено договором.

Согласно ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Если имущество передано с недостатками, которые мешают его использованию, арендатор вправе требовать:

- устранения недостатков за счёт арендодателя;

- соразмерного уменьшения арендной платы;

- расторжения договора и возмещения убытков.

Ст. 612 ГК РФ прямо указывает, что собственник отвечает за недостатки сданного внаём жилья, даже если во время заключения договора найма он о них не знал.

Если в договоре найма прямо предусмотрено, что при нарушении обязательств со стороны собственника арендатор вправе требовать возмещения затрат на переезд и аренду другого жилья, это условие имеет приоритет над общими нормами.

✅ Порядок действий

Фиксация проблемы. Соберите доказательства неисправности котла и нарушений условий проживания:

- переписку с собственником;

- фото и видео поломок;

- заключения независимых экспертов или мастеров, которые осмотрели котёл и зафиксировали неисправности;

- акты, если такие составлялись при обращении к специалистам.

Составьте претензию с требованием устранить недостатки, расторгнуть договор и возместить затраты на переезд и аренду другого жилья.

В претензии укажите:

- описание проблемы;

- ссылки на соответствующие статьи ГК РФ и условия договора (если они есть);

срок для ответа или исполнения требований;

- перечень прилагаемых документов (переписка, акты, чеки и т. д.).

Претензию можно направить заказным письмом с уведомлением, по электронной почте (если это предусмотрено договором) или через мессенджеры, если такой способ общения уже сложился между сторонами.

Если собственник отказывается выполнять требования, — обращение в суд. Подготовьте исковое заявление о расторжении договора найма, взыскании убытков (затраты на переезд и аренду другой квартиры) и других возможных требований (например, компенсации морального вреда, если это уместно).

♦︎ К заявлению приложите:

- копию договора найма;

- претензию и доказательства её отправки;

- собранные доказательства (переписка, акты, чеки, заключения экспертов);

- расчёт убытков с указанием всех затрат.

Иск подаётся в суд по месту нахождения квартиры или по месту регистрации собственника.

Важные нюансы

▪️Если договор заключён на срок более года, по общему правилу арендатор обязан предупредить о расторжении за 3 месяца. Но при нарушении условий договора (в вашем случае — неисправность котла, делающая квартиру непригодной для проживания) вы вправе требовать расторжения договора через суд без соблюдения этого срока.

▪️Если собственник оспаривает причину поломки или стоимость ремонта, может потребоваться независимая экспертиза, которая установит виновника и размер ущерба.

▪️Если при заключении договора был внесён депозит, уточните его статус — возможно, он подлежит возврату, если вы расторгаете договор по вине собственника.

Смотрите, по общим правилам, за содержание своего имущества несет ответственность здесь не наниматель жилья, а его соственник (ст. 210 ГК РФ).

Собственник пусть не перекладывает свои обязанности на Вас.

Вы сами ремонтировать ничего не обязаны, только поддерживаете в нормальном состоянии его имущество и своевременно его уведомляете.

За найм другого жилья он Вам не обязан возмещать расходы, но если прописано в договоре, тогда выходите с иском в суд.

Сперва направьте ему претензию в простой форме.

Инстанции вам не помогут, у Вас гражданско-правовая сделка.

Если стороны не разрешают вопрос по соглашению, тогда через суд.

Подавайте на расторжение договора и взыскание своих убытков и ущерба.

Скорее всего суд будет в вашу пользу.

- см. ст. 309, 450, 671, 781 ГК РФ, ст. 131-132 ГПК РФ

У вас есть основания требовать либо устранения недостатков жилья/возмещения расходов, либо расторжения договора по причине того, что помещение стало непригодным для проживания ст. 612, 620 ГК РФ.

Если в договоре прямо указано, что при вашем выезде из‑за таких причин собственник компенсирует найм другой квартиры, это условие надо исполнять; при отказе — идти с письменной претензией и дальше в суд.

Направьте собственнику письменную претензию: укажите, что неисправность не устранена, вы просили не “самостоятельный ремонт”, а вызов специалиста, и потребуйте в разумный срок либо профессиональный ремонт, либо расторжение договора и выплату компенсации по договору.

Если он откажется — расторгайте договор письменно: по общему правилу наниматель может расторгнуть договор найма в любое время, предупредив наймодателя за три месяца, если иное не предусмотрено договором; а если помещение стало непригодным для проживания, договор может расторгаться в судебном порядке.

Подавайте иск в суд о: расторжении договора, взыскании компенсации, если она предусмотрена договором, и возврате ваших расходов, подтвержденных документами.

По возмещению затрат на переезд: да, по договору компенсация только при расторжении по инициативе наймодателя. Напрямую эту сумму взыскать сложно.

Но есть другой путь. Вы съезжаете не "по своему желанию", а из-за того, что собственник не исполняет свои обязанности. Это его вина, а не ваша инициатива:

Ст. 676 ГК РФ — наймодатель обязан предоставить жильё, пригодное для проживания. Отсутствие горячей воды — непригодность.

Ст. 687 ГК РФ — если имущество стало непригодным, наниматель вправе требовать расторжения договора.

Ст. 15 + ст. 393 ГК РФ — должник обязан возместить убытки, причинённые ненадлежащим исполнением обязательства. Расходы на переезд и временное жильё — это ваши убытки, вызванные его бездействием. Условия договора не могут лишить вас этого права.

Что делать:

Вызовите специалиста — получите акт о неисправности котла (ключевое доказательство)

Направьте претензию: "Расторгаю договор в связи с неисполнением обязанности по содержанию жилья (ст. 676 ГК РФ). Требую возмещения убытков (ст. 15, 393 ГК РФ)."

Сохраните всю переписку, где просите починить и собственник отказывается

Если нужна помощь с претензией — обращайтесь в личную консультацию.

Здравствуйте, Людмила.

______

В Вашей ситуации ключевое значение имеют условия договора найма и нормы ГК РФ о найме жилого помещения. По ст. 671 ГК РФ наймодатель обязан предоставить жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Отсутствие стабильной горячей воды и неисправный котёл при невозможности нормально пользоваться жильём свидетельствуют о нарушении этой обязанности, если иное (ограничения, особенности объекта) прямо и ясно не согласовано в договоре.

Договор найма является заключённым при соблюдении условий ст. 432 ГК РФ (согласование предмета, существенных условий). Если в договоре прямо прописано, что при выезде по причинам, связанным с ненадлежащим состоянием жилья или неисполнением обязанностей собственника, он возмещает Ваши расходы на переезд и/или найм другого жилья, то эти условия обязательны для него в силу ст. 309, 310 ГК РФ (договоры должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения и изменение условий не допускаются, если не предусмотрено законом или договором).

_________

Ненадлежащее состояние жилья и отказ собственника обеспечить норм ремонт оборудования, обеспечивающего горячую воду, — это нарушение его обязанностей как наймодателя. При наличии в договоре прямого условия о компенсации расходов при досрочном выезде по вине наймодателя у Вас возникает право требовать возмещения убытков (ст. 15, 393 ГК РФ).

Действуйте так, как предусмотрено договором и законом. Направьте собственнику письменную претензию (заказным письмом с уведомлением или курьером с подтверждением вручения), в которой изложите: что жильё непригодно для нормального использования из‑за проблем с котлом и горячей водой, что Вы неоднократно уведомляли наймодателя, но надлежащий ремонт с привлечением специалиста не произведён, что в соответствии с конкретным пунктом договора он обязан возместить Ваши расходы на переезд и найм другого жилья. Укажите требуемую сумму, приложите копии платежных документов (бронь/оплата нового жилья, транспортные расходы и т.п.), установите разумный срок для выплаты.

Если собственник откажется или не ответит, подавайте иск в районный суд по месту нахождения квартиры или по месту Вашего жительства (ст. 28, 29 ГПК РФ), требуя взыскания убытков на основании договора и норм ГК РФ. К иску приложите договор найма, претензию с доказательством отправки и получения, переписку (мессенджеры, почта), подтверждающую Ваши обращения по поводу неисправности котла и отказ привлечь специалиста, акты/переписку с управляющей компанией или сервисом (если есть), квитанции и договор по новому жилью, чеки на переезд.

Все доказательства переписки с наймодателем (скриншоты, распечатки), фото/видео фактического отсутствия нормальной горячей воды, документы об оплате нового жилья и расходов на переезд сохраняйте и приобщайте к делу — это будет подтверждать как факт нарушения обязанностей наймодателя, так и размер причинённых Вам убытков.

Удачи

Здравствуйте !

В данном Вашем случае, если мирно договориться не удалось, жилец может обратиться в суд. К заявлению прикладывают переписку, фото поломок, акты мастеров, чеки, сообщения обслуживающих служб и документы из управляющей компании. Такой комплект подтверждает, что жилец сообщал о проблеме, пытался решить её мирно и обращается в суд вынужденно.

Таким образом, с юридической точки зрения, предварительно следует направить письменную досудебную претензию, в целях урегулирования спора.

В противном случае, возможно, предъявить иск в суд о возмещения ущерба (ст.15 ГК РФ), прочих расходов и убытков, компенсации морального вреда (ст.151 ГК РФ), в судебном порядке.

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

По закону наймодатель (собственник) обязан предоставить жилье, пригодное для проживания, и производить необходимый ремонт, включая ремонт отопительной и водонагревательной систем. Отсутствие горячей воды и неисправность котла делают квартиру непригодной для проживания. Вы вправе расторгнуть договор найма в одностороннем порядке, если собственник не устраняет недостатки после вашего предупреждения. В такой ситуации наймодатель обязан вернуть вам уплаченные за период, когда жилье было непригодным, деньги и возместить расходы на аренду другого жилья, если это прямо предусмотрено договором найма.

Для начала зафиксируйте неисправности. Направьте собственнику письменную претензию с требованием в разумный срок (например, 7-10 дней) пригласить специалиста для ремонта котла и восстановления горячего водоснабжения. Претензию отправьте заказным письмом с уведомлением о вручении или вручите лично под отметку о получении. Укажите, что в случае неисполнения требования вы будете расторгать договор в одностороннем порядке и требовать возмещения расходов на найм другого жилья в соответствии с условиями договора.

Если собственник отказывается нанимать специалиста или после его ремонта проблема не решена, вы вправе расторгнуть договор досрочно без обращения в суд. Для этого направьте собственнику письменное уведомление о расторжении договора с указанием даты освобождения квартиры. С момента получения собственником этого уведомления договор считается расторгнутым. Подготовьте акт приема-передачи квартиры с фиксацией её состояния на момент выезда, чтобы избежать споров о сохранности имущества.

Что касается возмещения расходов на найм другой квартиры. Согласно статье 15 Гражданского кодекса РФ вы вправе требовать полного возмещения убытков, если собственник не исполнил свои обязанности по договору. К таким убыткам относятся расходы, которые вы уже понесли или вынуждены будете понести для восстановления нарушенного права, в том числе на аренду другого жилья. Однако для взыскания этих расходов через суд потребуется доказать, что эти расходы были необходимы и что собственник был письменно предупрежден о необходимости устранения недостатков. Если в договоре найма прямо указано, что при досрочном расторжении по вине собственника он возмещает расходы на найм другого жилья, это значительно упростит взыскание.

Если собственник отказывается добровольно возмещать расходы, обращайтесь в суд. Ваш иск будет содержать три требования: о расторжении договора найма, о взыскании излишне уплаченных за период непригодности квартиры денег, о взыскании расходов на аренду другого жилья. Подсудность определяется местом нахождения квартиры — подавайте иск в районный суд по этому адресу. К иску приложите копию договора найма, копии претензий и уведомлений с доказательствами их отправки, доказательства неисправностей (фото, видео, переписка), договор аренды новой квартиры и платежные документы, подтверждающие ваши расходы. Для подтверждения непригодности квартиры можно также пригласить специалиста для составления акта осмотра. Учитывая, что сумма требований может быть значительной (расходы на аренду на несколько месяцев), вы также вправе требовать компенсации морального вреда на основании Закона о защите прав потребителей, если вы снимали квартиру для личных нужд.

Согласно ст. 676 ГК РФ, наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, и поддерживать его в надлежащем состоянии, в том числе обеспечивать исправность инженерных систем (отопление, водоснабжение и т.д.).

Если наймодатель не исполняет эту обязанность, наниматель вправе потребовать:

- уменьшения платы за пользование жильём;

- возмещения расходов на устранение недостатков;

- возмещения убытков, связанных с ненадлежащим исполнением обязанностей наймодателя (ст. 677 ГК РФ, ст. 66 ЖК РФ).

В вашем случае — отсутствие стабильной горячей воды и неисправность котла — это существенные недостатки, препятствующие нормальному проживанию.

Если наймодатель не устраняет недостатки, вы вправе расторгнуть договор найма досрочно (ст. 687 ГК РФ). При этом вы можете требовать возмещения убытков, включая расходы на переезд и оплату другого жилья, если такие последствия прямо предусмотрены договором или возникли по вине наймодателя (ст. 15 ГК РФ).

Составьте акт о неисправности котла и отсутствии горячей воды с подписями свидетелей (соседей) или обратитесь в управляющую компанию/ТСЖ для составления официального акта.

Напишите письменную претензию наймодателю с требованием устранить недостатки в разумный срок (например, 7–10 дней) либо возместить расходы на переезд и временное жильё. Приложите копии чеков, договоров, актов.

Жилищные услуги регулируются Законом «О защите прав потребителей». Вы можете подать жалобу на ненадлежащее оказание услуг.

Если претензия не дала результата, подавайте иск в суд о расторжении договора найма, взыскании убытков (расходы на переезд, разница в стоимости аренды, моральный вред) и компенсации расходов на юриста. В суде используйте ст. 676, 677, 687 ГК РФ, ст. 15 ГК РФ, а также положения вашего договора.

Ваша ситуация подпадает под действие статьи 620 Гражданского кодекса РФ - если наймодатель не устраняет недостатки помещения, мешающие пользованию, вы вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. Отсутствие стабильного горячего водоснабжения относится к нарушениям качества коммунальных услуг по Постановлению Правительства № 354.

Зафиксируйте недостатки документально: составьте акт с указанием дат и характера неисправностей, сохраните переписку с собственником, приложите фото-видео материалы, зафиксируйте обращения в аварийную службу - это будет доказательной базой.

Направьте наймодателю письменную досудебную претензию с требованием: либо устранить неисправности силами квалифицированного специалиста в разумный срок, либо расторгнуть договор и возместить расходы на переезд и оплату нового жилья, если такое условие есть в договоре. Претензию направляйте заказным письмом с уведомлением или вручайте под роспись.

Параллельно подайте жалобу в Роспотребнадзор и государственную жилищную инспекцию вашего региона на ненадлежащее качество коммунальных услуг - эти органы проведут проверку и выдадут предписание собственнику.

Если собственник добровольно не исполнит требования, обращайтесь в суд с иском о расторжении договора найма, взыскании убытков и компенсации расходов - судебная практика подтверждает право нанимателя на защиту при систематических нарушениях условий проживания.

Учтите, что расходы на другую квартиру взыскиваются только если они прямо предусмотрены договором или доказана причинно-следственная связь между действиями собственника и вашими убытками - готовьте расчёты и подтверждающие документы.

Помните о сроках: общий срок исковой давности - три года, но претензионный порядок обязателен - без направления претензии суд может оставить иск без рассмотрения.

В данном Вашем случае, если мирно договориться не удалось, жилец может обратиться в суд. К заявлению прикладывают переписку, фото поломок, акты мастеров, чеки, сообщения обслуживающих служб и документы из управляющей компании. Такой комплект подтверждает, что жилец сообщал о проблеме, пытался решить её мирно и обращается в суд вынужденно.

Таким образом, с юридической точки зрения, предварительно следует направить письменную досудебную претензию, в целях урегулирования спора.

В противном случае, возможно, предъявить иск в суд о возмещения ущерба (ст.15 ГК РФ), прочих расходов и убытков, компенсации морального вреда (ст.151 ГК РФ), в судебном порядке.

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Здравствуйте.

В соответствии со ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан предоставить нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

При этом:

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

То есть, обязанности наймодателя включают обеспечение надлежащего функционирования всех инженерных систем, в том числе системы горячего водоснабжения.

В соответствии со ст. 681 ГК РФ текущий ремонт сданного в наем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Капитальный ремонт сданного в наем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не предусмотрено договором найма жилого помещения.

Проблемы с котлом, которые приводят к отсутствию или ненадлежащему функционированию горячей воды, могут быть отнесены как к текущему, так и к капитальному ремонту, в зависимости от характера поломки. В любом случае, обеспечение работоспособности системы горячего водоснабжения, как базовой коммунальной услуги, лежит на наймодателе. И, тем более, если это прямо следует из условий Вашего договора.

Если наймодатель не производит необходимый ремонт, наниматель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст.616 ГК РФ). В вашем случае, отсутствие нормальной горячей воды делает жилое помещение непригодным для комфортного проживания, что является существенным нарушением условий договора найма со стороны наймодателя.

Вообще, в силу ст.610 ГК РФ договором может быть предусмотрена обязанность стороны предупредить о расторжении договора за определенный срок (или за три месяца). Но, поскольку в вашем случае, расторжение договора обусловлено существенным нарушением наймодателем своих обязательств, это дает вам право требовать расторжения договора и возмещения убытков, не дожидаясь трехмесячного срока.

Вы можете для начала обратиться к наймодетелю с письменной претензией о расторжении договора на указанных основаниях.

Для этого сохраните всю переписку, где вы сообщаете о проблеме и он предлагает ремонт своими силами. Это будет доказательством того, что вы информировали его о проблеме, а он не принял адекватных мер.

Сделайте фотографии и видеозаписи, где будет видно отсутствие или ненадлежащее функционирование горячей воды (например, видео, где вы пытаетесь включить горячую воду, а ее нет или она идет с плохим напором).

Можно также составить акт о ненадлежащем состоянии системы горячего водоснабжения. Пригласите двух свидетелей (соседей, друзей). В акте подробно опишите проблему (отсутствие горячей воды, слабый напор, необходимость "подбирать положение крана"). Акт должен быть подписан вами и свидетелями.

В претензии изложите все обстоятельства дела, ссылайтесь на условия договора, свои требования.

Если претензия не принесет нужных результатов, обращайтесь с иском в суд.

С уважением.