Как долго я могу владеть домом в Казахстане как нерезидент и какой налог при продаже?

Здравствуйте

Согласно законодательству Республики Казахстан, нерезидент обязан отчудить (продать или подарить) унаследованную недвижимость в течение одного года с момента возникновения права собственности. Если этого не сделать, имущество может быть принудительно отчуждено по решению суда, но на практике такие меры редко применяются.

Налог при продаже недвижимости

При продаже недвижимости нерезидентом в Казахстане применяется индивидуальный подоходный налог (ИПН). С 2026 года ставка составляет 15% от положительной разницы между ценой продажи и ценой приобретения. Если документального подтверждения стоимости приобретения нет (как в случае с наследством), налогообложению подлежит вся сумма сделки.

Важные нюансы:

Прирост стоимости определяется как положительная разница между ценой реализации и стоимостью приобретения (или нулевой базой, если стоимость приобретения не подтверждена).

Для минимизации налога рекомендуется провести оценку имущества на дату вступления в права наследства. Это позволит использовать оценочную стоимость как базу для расчёта прироста. Если оценка не проведена, будет учитываться кадастровая стоимость, что может увеличить сумму налога.

Декларация по форме 270.00 (или актуальной на момент подачи) должна быть подана не позднее 15 сентября года, следующего за годом продажи. Уплата налога производится в течение 10 календарных дней после подачи декларации.

Получить ИИН (индивидуальный идентификационный номер) в Казахстане можно при личном обращении в налоговый орган или онлайн через портал Egov.kz.

Где уплачивается налог

Согласно Налоговому кодексу РК, доходы нерезидента от прироста стоимости при реализации имущества, права на которое подлежат государственной регистрации в Казахстане, облагаются налогом в Республике Казахстан.

Однако между Казахстаном и Россией действует Конвенция об устранении двойного налогообложения. Это означает, что если доход от продажи недвижимости подлежит налогообложению в Казахстане, то в России он не должен облагаться налогом повторно при условии предоставления документов, подтверждающих уплату налога в Казахстане. Для применения положений Конвенции необходимо представить документ, подтверждающий резидентство в России.

Не забудьте, пожалуйста, прочитать личные сообщения от юристов на этом сайте (верхний правый угол экрана).

Да 2025г.

Я правильно Вас поняла, мы провели оценку имущества на дату вступления наследства на 8 млн тенге при продаже за 10 млн тенге налог я буду платить с разницы ( 10-8=2). От этой суммы я буду платить 15 % налог или от продажи 10 млн тенге. Если я подарю дом тоже будет налог?

Законодательство Казахстана устанавливает довольно жесткие рамки, которые важно соблюсти, чтобы не столкнуться с серьезными проблемами.

Обязанность отчуждения в течение года.

Если вы не являетесь гражданином Казахстана, но получили в наследство недвижимость, по закону вы обязаны продать или подарить ее в течение одного года с момента возникновения права собственности . Поскольку ваше право собственности оформлено в августе 2025 года, крайний срок для вас - август 2026 года.

Серьезный риск неисполнения.

Игнорировать это требование нельзя. Если вы не уложитесь в отведенный год, государство может принудительно выставить вашу недвижимость на торги. Такая продажа, скорее всего, пройдет по значительно более низкой цене, а из вырученных средств будут удержаны все связанные с этим расходы .

Какой налог с продажи дома мне придется заплатить в Казахстане?

Вы как налоговый нерезидент Казахстана будете обязаны уплатить налог с дохода от продажи в казахстанский бюджет по следующим правилам:

Ставка налога.

Для нерезидентов ставка индивидуального подоходного налога (ИПН) с прироста стоимости недвижимости составляет фиксированные 15% .

Что облагается налогом.

Налог в 15% берется не со всей суммы продажи, а только с прироста стоимости (то есть с разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения). В вашем случае, при получении дома по наследству, «стоимостью приобретения» будет считаться его рыночная стоимость на дату смерти наследодателя. Для ее подтверждения от вас потребуется официальный отчет об оценке, сделанный не позднее срока подачи налоговой декларации .

Можно ли избежать налога?

По общему правилу, налог в Казахстане не платится, если недвижимость находилась в собственности более 2 лет (для объектов, зарегистрированных с 1 января 2026 года) . Для вас действует переходное положение: так как право собственности зарегистрировано в 2025 году, этот срок составляет 1 год. Технически к августу 2026 года вы владели домом ровно год, но рассчитывать, что налоговая служба будет применять эту льготу к вам, не стоит. Логика законодательства такова, что льгота предоставляется резидентам, а нерезидент по истечении года обязан недвижимость продать, а не освобождаться от налога.

Порядок уплаты налога в Казахстане предполагает, что вы как нерезидент должны:

Самостоятельно подать налоговую декларацию по форме 270.00.

Сделать это нужно до 15 сентября года, следующего за годом продажи.

А уплатить сам налог — в течение 10 дней после подачи декларации, то есть до 25 сентября.

Нужно ли платить налог с продажи дома в России?

Да, такая обязанность у вас тоже возникнет, так как вы являетесь налоговым резидентом Российской Федерации. Однако двойного налогообложения можно избежать.

Почему возникает обязанность.

Налоговые резиденты РФ платят налог со своего дохода по всему миру .

Ставка налога в РФ.

Доход от продажи недвижимости облагается НДФЛ по ставке 13% (или 15% с суммы дохода, превышающей 2,4 млн рублей).

Льгота по сроку владения.

Вы можете не платить налог в России, если проданный дом находился в вашей собственности более 3 лет. Этот срок исчисляется с даты регистрации права собственности в Казахстане (август 2025 года). Если вы продадите дом в 2026 году, вам придется подать декларацию, но если вы не укладываетесь в трехлетний срок (а это именно так), то налог платить будет нужно .

Как уменьшить налог.

Вы можете уменьшить налогооблагаемый доход на сумму фактически понесенных расходов, в частности, на сумму налога, уплаченного в Казахстане.

Как избежать двойного налогообложения при продаже дома в Казахстане?

Между Россией и Казахстаном действует Конвенция об избежании двойного налогообложения от 18.10.1996 . Вот как она работает в вашем случае:

Первичное право налогообложения - у Казахстана.

Конвенция устанавливает, что доход от продажи недвижимости, расположенной в Казахстане, в первую очередь может облагаться налогом именно в этой стране .

Устранение двойного налогообложения в России: Механизм следующий: вы платите налог в Казахстане по ставке 15%, а затем в России, при подаче декларации, заявляете вычет на сумму уплаченного в Казахстане налога. Этот вычет не может превышать сумму налога, исчисленную с этого дохода по российским правилам .

План действий и ограниченный срок.

1. Продажа дома. Как можно быстрее выставляйте дом на продажу, чтобы успеть до истечения одного года с момента вступления в наследство (август 2026 года) .

2. Оценка для Казахстана. До сделки закажите официальную оценку рыночной стоимости дома на дату смерти наследодателя (ноябрь 2024 года). Это поможет правильно рассчитать налог .

3. Уплата налога в Казахстане. После продажи, в установленные сроки (до 15 сентября следующего года), подайте декларацию и заплатите 15% от прироста стоимости .

4. Декларирование в России. Заполните декларацию 3-НДФЛ и подайте ее в российскую налоговую службу до 30 апреля 2027 года. В ней укажите доход от продажи и приложите документы об уплате налога в Казахстане, чтобы получить вычет и избежать двойной уплаты налога .

налог при продаже 30 %