Как исправить ошибку в выписке ЕГРН о согласии супруга?

Здравствуйте

Согласно Семейному кодексу РФ, имущество, приобретённое в браке, считается совместной собственностью супругов, даже если оформлено на одного из них. Продажа такого имущества без нотариально заверенного согласия второго супруга может быть признана недействительной. Если квартира была приобретена в браке, отсутствие согласия супруга в документах создаёт риск того, что он сможет оспорить сделку в суде.

В выписке из ЕГРН отсутствие справки о согласии супруга не является прямым указанием на ограничение или обременение, но может свидетельствовать о потенциальной юридической проблеме.

Почему МФЦ отказал в исправлении

МФЦ мог отказать в исправлении технической ошибки, так как для этого обычно требуется документальное подтверждение корректных сведений. В данном случае отсутствие справки о семейном положении продавца действительно затрудняет внесение изменений, так как нет документального основания для исправления записи.

Возможные действия

Получить от продавца дополнительные документы или пояснения. Попросите продавца предоставить документы, которые подтверждают её семейное положение на момент приобретения квартиры (например, свидетельство о расторжении брака, если она была замужем ранее, или иные доказательства того, что она не состояла в браке). Это может быть справка из ЗАГСа или другие официальные документы.

Запросить у продавца письменное заявление. Продавец может составить заявление, в котором подтвердит, что на момент приобретения квартиры она не состояла в браке, и это обстоятельство не влияет на законность её права собственности. Такое заявление может быть приложением к договору купли-продажи или отдельным документом.

Проверить историю прав на квартиру. Изучите предыдущие сделки с квартирой (договор купли-продажи, дарения, наследования и т. д.). Это поможет установить, была ли квартира приобретена в браке. Если квартира получена в наследство, подарена или приобретена до брака, это снижает риски.

Обратиться в суд. Если другие способы не работают, можно рассмотреть возможность обращения в суд с иском о признании права собственности на квартиру. В суде придётся доказать, что на момент приобретения квартиры продавец не состояла в браке, а отсутствие согласия супруга не нарушает права третьих лиц. Это сложный и длительный процесс, который требует юридической поддержки.

Риски для покупателя

Если сделка будет оспорена в суде по причине отсутствия согласия супруга, покупатель может потерять право собственности на квартиру, даже если он действовал добросовестно. В таком случае ему придётся возвращать квартиру продавцу, а свои расходы (стоимость квартиры, судебные издержки и т. д.) он сможет попытаться взыскать с продавца через суд.

Не забудьте, пожалуйста, прочитать личные сообщения от юристов на этом сайте (верхний правый угол экрана).

Здравствуйте !

В данном конкретном Вашем случае, любая ошибка, допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, исправляется по решению государственного регистратора в силу ст.61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Обращайтесь к нотариусу и удостоверяете согласие, тогда легче будет продать квартиру. После этого, обратитесь в Росреестр с заявлением о принятии дубликата разрешения на приобретение квартиры и внесение изменений в данные по сделке, то есть в выписку ЕГРН о согласии супруга.

В противном случае, возможно, предъявить иск в суд и решать в судебном порядке (ст.218 КАС РФ).

Всего доброго Вам!

Здравствуйте. В описанной ситуации, скорее всего, речь идет не об обременении, а о записи информационного характера в ЕГРН о том, что при предыдущем переходе права отсутствовало нотариально удостоверенное согласие супруга. Такие отметки Росреестр иногда вносит по пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, если продавец заявлял, что в браке не состоит, но подтверждающие документы в регистрационное дело не предоставлялись.

Это не означает автоматически, что квартира "проблемная" или что сделка недействительна. Если в договоре купли-продажи указано, что продавец не состояла в браке, и право собственности зарегистрировано без ограничений и обременений, то Росреестр уже признал сделку допустимой. Однако отметка действительно настораживает покупателей и банки.

МФЦ формально прав. Для исправления записи Росреестр должен иметь документальное основание. Одного устного заявления недостаточно. Обычно таким основанием являются:

справка органа ЗАГС об отсутствии зарегистрированного брака на дату сделки;

либо заявление самой продавца;

либо решение суда об исправлении реестровой ошибки.

На практике самый простой вариант - попросить продавца дистанционно получить справку из ЗАГС через Госуслуги или МФЦ по месту жительства и направить ее вам либо напрямую в Росреестр. Сейчас многие такие документы можно получить электронно. Также продавец может подать заявление в Росреестр через Госуслуги с приложением подтверждения об отсутствии брака.

Важно понимать, что это не "техническая ошибка" в чистом виде по статье 61 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" № 218-ФЗ. Поэтому Росреестр и отказал. Для них это не опечатка, а внесенная запись на основании имеющихся документов регистрационного дела.

Если продавец уклоняется, а запись мешает продаже квартиры, тогда возможны два пути.

Первый - продавать квартиру с объяснением покупателю природы записи и предоставлением документов по предыдущей сделке.

Второй - обращаться в суд с требованием об исключении из ЕГРН недостоверной записи. Но для суда все равно потребуется подтверждение отсутствия брака у прежнего продавца на момент сделки.

Добрый день. Юридически это не обременение, а отметка о потенциальном риске прежней сделки. Поэтому в выписке одновременно может быть написано: «ограничений и обременений нет» и при этом стоять отметка об отсутствии согласия супруга.

Если при регистрации сделки Росреестру не представили нотариальное согласие супруга, когда оно по закону могло требоваться, Росреестр всё равно регистрирует переход права, но вносит в ЕГРН запись о том, что регистрация прошла без необходимого согласия третьего лица. Это предусмотрено ч. 5 ст. 38 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Но если продавец действительно никогда не была замужем, то супруга у неё не было, а значит и согласие супруга юридически не требовалось.

Скорее всего, отказ МФЦ формально обоснован: Росреестр не может убрать такую запись просто со слов собственника или прежнего продавца. Для исправления ошибки в ЕГРН нужны документы, подтверждающие, что сведения внесены ошибочно. Исправление технической ошибки допускается по ст. 61 Закона № 218-ФЗ, но при отсутствии оснований Росреестр вправе отказать, а отказ можно обжаловать в суде.

То есть сейчас проблема не в том, что квартира «под арестом», а в том, что нужен документ, подтверждающий семейное положение прежнего продавца на дату той сделки.

Что можно делать практически:

1. Запросить у прежнего продавца не просто устное объяснение, а документ из ЗАГС.

Нужен документ об отсутствии факта государственной регистрации заключения брака. Такой документ выдаётся на основании сведений ЕГР ЗАГС лицу, не состоящему в браке, по его просьбе по ст. 9 Закона № 143-ФЗ «Об актах гражданского состояния». Она может обратиться в ЗАГС/МФЦ по месту своего нахождения либо подать запрос через Госуслуги.

3. Можно получить нотариальное заявление прежнего продавца, что на дату приобретения квартиры и на дату продажи квартиры вам она в зарегистрированном браке не состояла, брачный договор не заключала, прав супруга на квартиру не возникало. Нотариус не «проверяет всю жизнь человека», но удостоверяет подпись и личность заявителя — для покупателя и банка это полезное доказательство.

3. После получения справки/заявления подать заявление в Росреестр об исправлении записи ЕГРН.

К заявлению приложить:

— ваш договор купли-продажи;

— выписку ЕГРН с отметкой;

— справку ЗАГС об отсутствии брака;

— и если получите , то нотариальное заявление прежнего продавца.

5. Если Росреестр снова откажет — обжаловать отказ в суде.

В суде можно просить признать отказ незаконным и обязать Росреестр исправить/исключить ошибочные сведения. Но без справки ЗАГС или участия прежнего продавца судиться будет сложнее.

При этом, формально можно продавать квартиру и сейчас, если в ЕГРН нет ареста, запрета, ипотеки, ренты и иных ограничений. Сама отметка об отсутствии согласия супруга не является обременением и не препятствует распоряжению квартирой; Росреестр также разъясняет, что такая запись носит информационный характер и указывает на оспоримость прежней сделки.

Но на практике покупатель, риелтор или банк могут отказаться от сделки или попросить устранить риск документально.

Доброго времени Владимир!

Разберем ваш вопрос !

Ситуация выглядит как ошибка, а не как реальное обременение: отсутствие согласия супруга в истории сделки может быть отражено в выписке как информационная пометка, при этом «ограничений и обременений нет» означает, что сейчас зарегистрированных запретов на объект нет.

Росреестр действительно может регистрировать сделку и без такого согласия, но сам факт отсутствия согласия повышает риск оспаривания сделки бывшим супругом, если он вообще существовал.

Что делать

Получить доказательство семейного статуса продавца на момент сделки: справку/запись из ЗАГСа о том, что она не состояла в браке, либо иные официальные документы, подтверждающие отсутствие брака.

Подать заявление об исправлении ошибки в Росреестр через МФЦ или напрямую, приложив договор купли-продажи, выписку ЕГРН и подтверждение из ЗАГСа.

Если в МФЦ отказали из-за нехватки документа, подавать повторно уже с документом из ЗАГСа; без него Росреестр обычно не считает доказанным, что запись ошибочна.

Если получить документ от продавца сложно, можно оформить у нотариуса запрос/заверение и дальше направлять комплект документов в Росреестр через нотариуса или в электронном виде.

Самый практичный путь — не просить продавца ехать лично, а запросить подтверждение брачного статуса через ЗАГС по месту ее регистрации или через представителя/нотариуса, если местные правила это допускают. Если продавец действительно никогда не состояла в браке, именно такой документ обычно и закрывает вопрос для Росреестра.

Если Росреестр снова откажет

Тогда остаются две дорожки: жалоба в управление Росреестра вашего региона или обращение в суд ст. 218 КАС РФ с требованием исправить запись как не соответствующую действительности.

Суд обычно нужен только тогда, когда административно исправить запись не получается.

Кто может помочь

С такой проблемой обычно работают:

риелтор с опытом «чистки» архивных пометок в ЕГРН;

нотариус, который может помочь с направлением документов;

юрист по недвижимости, если потребуется жалоба или суд.

В вашей ситуации оптимально сначала добиться официальной справки/выписки о том, что продавец не была в браке, и уже с ней идти на исправление записи — это наиболее короткий и безопасный путь.

Здравствуйте Уважаемый Владимир!

1. Суть проблемы

В выписке из ЕГРН (Росреестра) появилась пометка, что при приобретении квартиры продавцом отсутствует справка о согласии супруга на сделку. Это формальное замечание, которое часто появляется, если при регистрации права продавец не предоставил справку о семейном положении или нотариальное согласие супруга.

Важно: В договоре купли-продажи указано, что продавец не замужем/не женат, и продавец подтверждает это. Но Росреестр не вправе проверять достоверность этих сведений без документального подтверждения.

2. Почему МФЦ отказал

МФЦ (и Росреестр) требуют документ, подтверждающий семейное положение на момент приобретения квартиры, чтобы убрать эту пометку. Это может быть:

Справка из ЗАГСа о том, что продавец не состоял(а) в браке на момент покупки квартиры;

Копия свидетельства о разводе, если ранее был(а) в браке;

Копия свидетельства о смерти супруга, если был(а) вдовцом/вдовой.

Без этого документа у регистратора нет оснований для исправления записи.

3. Риски для покупателя

Риск признания сделки недействительной: Если вдруг выяснится, что продавец был(а) в браке на момент покупки, и супруг(а) не давал(а) согласия, теоретически супруг(а) может оспорить сделку. Но если продавец действительно не был(а) в браке — риска нет.

Банки и нотариусы: Некоторые банки, если вы берёте ипотеку, или нотариусы могут отказать в сопровождении сделки из-за такой пометки.

4. Как поступить

Вариант 1. Получить справку из ЗАГСа

Самый надёжный путь — попросить продавца получить справку из ЗАГСа по месту её прописки/жительства на момент покупки квартиры о том, что она не состояла в браке на тот момент.

Справку можно получить в любом МФЦ или ЗАГСе, иногда — через Госуслуги.

Продавец может выдать вам доверенность на получение этой справки, если не может лично.

Вариант 2. Оформить нотариальное заявление

Продавец может оформить нотариальное заявление (заверенное у любого нотариуса) о том, что на момент приобретения квартиры не состояла в браке. Такой документ иногда принимают в Росреестре, но не всегда, так как это не официальный документ из ЗАГСа.

Вариант 3. Оформление сделки с риском

Если продавец отказывается или не может получить справку, вы можете:

В договоре купли-продажи максимально подробно прописать, что продавец не состояла в браке на момент приобретения квартиры, и несёт полную ответственность за достоверность этих сведений.

Включить пункт о том, что если выяснится обратное, продавец обязуется компенсировать все убытки.

Попросить продавца дать нотариальное обязательство об этом.

Но при этом остаётся формальный риск.

Итог

Лучшее решение — убедить продавца получить справку из ЗАГСа о семейном положении на момент покупки квартиры. Это единственный способ полностью снять вопрос и "очистить" историю квартиры.

Если продавец не может/не хочет этого делать — взвесьте риски и решайте, готовы ли вы идти на сделку с такой пометкой. В большинстве случаев, если продавец действительно не был(а) в браке, риски минимальны, но формально они есть.

Всего Вам наилучшего!

Здравствуйте! Вам нужно решать не техническую ошибку Росреестра, а юридический риск признания вашей будущей сделки оспоримой. То, что вы увидели в выписке ЕГРН, — это не «ошибка», а официальная отметка Росреестра о государственной регистрации сделки без необходимого согласия третьего лица (на основании ст. 38 Федерального закона № 218-ФЗ).

Эта отметка означает, что когда ваш продавец сама покупала эту квартиру, Росреестр заподозрил наличие супруга (например, в её паспорте стоял штамп или были другие документы), но нотариальное согласие мужа предоставлено не было. Если продавец действительно лжет и на момент её покупки состоял в браке, её (уже бывший) муж имеет право в течение 3 лет с момента, как узнал о сделке, оспорить её и забрать у вас долю квартиры. То, что «обременений нет», вас не защищает — оспоримость сделки не является залогом или арестом.

Для безопасной покупки у вас есть два юридических пути.

Вариант 1. Дистанционное решение через нотариуса (Самый быстрый и безопасный)Вам не нужно заставлять продавца ехать в ваш город. Современное нотариальное законодательство позволяет решить эту проблему полностью удаленно. Продавец идет к любому нотариусу в своем городе. Она оформляет у нотариуса Заявление о том, что на момент приобретения квартиры в браке не состояла. За замену этого документа справкой из ЗАГСа МФЦ и отказал вам — МФЦ не имеет права верить на слово, им нужен документ. Нотариус продавца переводит это заявление в электронный вид с сохранением юридической силы (удостоверяет равнозначность электронного документа бумажному) и моментально отправляет его по каналам связи вашему нотариусу или вам на электронную почту. Вы берете этот электронный документ (файл от нотариуса) и повторно подаете в МФЦ заявление на снятие отметки. На основании нотариального заявления Росреестр уберет пометку.

Вариант 2. Проведение вашей сделки в нотариальной форме. Если вы планировали оформлять договор купли-продажи в простой письменной форме, откажитесь от этого. Проведите сделку через нотариуса. Почему это решит проблему: Нотариус, в отличие от МФЦ и риелтора, имеет прямой доступ к единой системе ЗАГС в режиме онлайн. Что сделает нотариус: Перед удостоверением вашей сделки нотариус сам сделает официальный запрос в ЗАГС и проверит, была ли продавец замужем на дату покупки квартиры. Результат: Если ЗАГС подтвердит, что брака не было, нотариус проведет сделку, а Росреестр при регистрации вашего права собственности автоматически сотрет старую негативную отметку. Кроме того, нотариус несет полную имущественную ответственность за чистоту сделки.

Вариант 3. Запрос справки через Госуслуги или ЗАГС по месту жительства. Если продавец готова сотрудничать, но не хочет тратить деньги на нотариуса, она может получить справку об отсутствии брака (о семейном положении) удаленно: Заказать справку форма № 15 (извещение об отсутствии записи акта гражданского состояния) через портал Госуслуг. Забрать её в ближайшем к ней ЗАГСе своего города и прислать вам оригинал экспресс-почтой (СДЭК, Boxberry).

Кто возьмется решить эту коллизию? Ваш риелтор прав, что забил тревогу, но обычный агент по недвижимости не имеет полномочий делать запросы в госорганы. Для решения этой проблемы вам могут помочь: Любой практикующий нотариус в вашем городе (если вы решите оформлять сделку через него). Это самый надежный вариант «под ключ». Профильный юрист по недвижимости (жилищный юрист) или адвокат. Он может составить грамотное соглашение сторон, организовать дистанционное взаимодействие с продавцом и проконтролировать чистоту документов. В суды ходить пока не нужно — коллизия решается на этапе сбора документов.

Резюме: как поступить прямо сейчас. Не выходите на сделку с этой пометкой. Поставьте продавцу условие: либо она идет к нотариусу в своем городе и делает заявление об отсутствии брака на момент покупки квартиры, либо вы оформляете сделку строго через нотариуса, который сам проверит её по базе ЗАГС. Если продавец начнет категорически отказываться от этих шагов — это огромный маркер риска, от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Отказ Росреестра во «внесении правки» был ожидаем, так как в вашей ситуации ошибка не является технической. С юридической точки зрения, запись об отсутствии согласия мужа — это не опечатка, а запись о юридическом факте, который существовал на момент регистрации сделки продавцом. Убрать её без подтверждения семейного положения продавца действительно нельзя.

Ниже — почему так произошло и какие есть варианты решения.

🧐 Почему это не «техническая ошибка»

В законе техническая ошибка — это опечатка или арифметическая неточность, которая возникла по вине самого Росреестра .

Ваш случай: Регистратор внёс запись «нет согласия мужа» строго на основании слов самого продавца. Продавец в договоре и заявлении указала, что не замужем. Закон запрещает регистратору проверять это и требовать справки, он просто фиксирует заявленное . Это реестровая ошибка (ошибка в исходных данных от заявителя), и она исправляется только по решению суда или при предоставлении документа, опровергающего эти сведения .

⚠️ Чем это грозит

Пометка в выписке — это не просто формальность. Это публичное предупреждение для всех будущих покупателей: сделка оспорима.

Если продавец на момент продажи всё же была замужем и не получала нотариального согласия супруга, бывший муж может в течение года (с момента, когда узнал о продаже) оспорить сделку через суд и вернуть квартиру . Ваш статус «добросовестного приобретателя» в этом споре не гарантирует 100% защиты.

🗺️ Варианты решения проблемы

Выбор пути зависит от того, какую цель вы ставите прямо сейчас.

Вариант 1: Просто перепродать квартиру (Самый сложный)

Если попытаться продать квартиру с этой пометкой, покупатели (и их банки, если ипотека) испугаются. Сделку не заблокируют, но будущий покупатель будет требовать скидку или откажется покупать.

Вариант 2: Попробовать получить справку от продавца

Самый простой юридический путь — получить от продавца официальную справку о том, что она не замужем и никогда не была. Её можно получить в любом МФЦ или ЗАГСе по месту её жительства (выписка из реестра актов гражданского состояния).

Проблема: Продавец живет далеко и не горит желанием помогать.

Решение: Поскольку это в её интересах (иначе сделку признают недействительной, и деньги придется возвращать), попробуйте составить простое письменное соглашение. Объясните, что вы оплатите её проезд или услуги курьера для получения этого документа.

Вариант 3: Обратиться в суд (Крайняя мера)

Если продавец категорически отказывается от контакта или не может получить справку (потеряла паспорт и т.д.), придется идти в суд.

Иск: Об установлении факта, не имеющего юридического значения (что продавец не состояла в браке), либо об исправлении реестровой ошибки.

Сложность: Процесс займет 2–4 месяца, потребует оплаты госпошлины (300 руб. по делам особого производства) и услуг юриста, а также сбора косвенных доказательств.

💎 Краткий итог

Не тратьте время на МФЦ — это законная процедура, без справки от продавца там всегда будет отказ.

Свяжитесь с продавцом и объясните риски: если эта запись останется, любой будущий покупатель может снизить цену на 10–15%, либо супруг (если он есть) отнимет квартиру. Ей проще получить справку в своем городе и выслать её вам.

Если продавец на контакт не выходит, вам нужна помощь юриста, который специализируется на судебных спорах с Росреестром. Я могу помочь составить обращение к продавцу или подготовить план дальнейших действий, если решите идти в суд. Какой вариант вам кажется более реальным?

Здравствуйте, Владимир!

Росреестр различает два вида неточностей: техническую и реестровую. В вашем случае это техническая ошибка — описка, которая не меняет сути права собственности, но вводит в заблуждение. Она могла возникнуть, например, при переносе данных в электронную базу.

Самый простой путь - обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки. Это прямо предусмотрено ч. 1 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". По закону, такую ошибку должны исправить в течение трех рабочих days.

Пошаговая инструкция:

1. Получите ключевое доказательство. Вам потребуется справка из ЗАГСа о семейном положении продавца на момент совершения сделки. Этот документ - самое весомое подтверждение того, что продавец не состоял в браке, а значит, никакого согласия супруга в принципе не требовалось. Поскольку продавец находится в другом городе, есть несколько вариантов:

Оптимальный вариант: Продавец может заказать справку через портал «Госуслуги» (если такая услуга доступна в его регионе) или в любом МФЦ, независимо от места жительства.

Альтернативный вариант: Вы можете оформить у продавца нотариальную доверенность на представление его интересов и запросить справку в ЗАГСе от его имени самостоятельно. Это поможет решить вопрос без его лишних поездок.

2. Подготовьте пакет документов для Росреестра.

Вам понадобятся:

Заявление об исправлении технической ошибки (бланк выдадут в МФЦ).

Справка из ЗАГСа (оригинал или нотариально заверенная копия).

Копия договора купли-продажи.

Выписка из ЕГРН с ошибочной записью.

Квитанция об уплате госпошлины (обычно не требуется для заявлений такого рода, но лучше уточнить в МФЦ).

3. Подайте заявление. Это можно сделать через любое отделение МФЦ. Если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП), заявление можно подать и онлайн через сайт Росреестра. Срок рассмотрения - 3 рабочих дня.

4. Что делать, если Росреестр отказал. К сожалению, на практике Росреестр иногда отказывает, мотивируя это тем, что удаление такой записи законодательно не предусмотрено, даже если ошибка очевидна. В такой ситуации единственный путь - обращение в суд с требованием обязать Росреестр исключить недостоверную запись из ЕГРН. В суде ваша позиция будет сильна, так как вы сможете доказать, что запись не соответствует действительности и нарушает ваши права.

Здравствуйте.

Ситуация, в которую вы попали, хоть и неприятна, но юридически разрешима. Проблема возникла из-за того, что в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) содержится техническая ошибка (вероятнее всего, это была опечатка или неверный ввод данных при внесении записи о предыдущей сделке). Отсутствие согласия супруга при отсутствии самого супруга не создает для вас как для покупателя реальных правовых рисков, но мешает провести сделку.

Вот три пошаговых варианта действий с указанием статей и пояснением, как снять эту «красную метку».

1. Самый простой и быстрый путь (для продавца)

Согласно п. 1 ст. 21 Федерального закона № 122-ФЗ (в ред., применяемой к записям, сделанным до 2020 г.) и ст. 35 Семейного кодекса РФ, нотариальное согласие супруга требуется, если имущество приобреталось в браке или продавец был в браке на момент покупки.

Основание для исправления:

Сейчас в ЕГРН стоит отметка о том, что при предыдущей сделке купли-продажи не было предоставлено согласие. Это не ошибка Росреестра, а особенность записи. Продавец не замужем, а значит:

Режим совместной собственности (ст. 34 СК РФ) не наступил.

Согласие не требуется.

Как снять отметку:

Продавцу нужно обратиться в любой МФЦ (даже в своем городе) с заявлением о внесении изменений в сведения ЕГРН (не об исправлении технической ошибки, а об изменении записи о субъекте права).

Документ: Паспорт, СНИЛС.

Форма заявления: Утверждена Приказом Росреестра № П/0141.

Основание: Подать заявление, в котором просто указать: «Прошу удалить отметку о необходимости согласия супруга в связи с тем, что на момент приобретения объекта в браке не состояла. Брак не регистрировался. Запись вносилась без учета ст. 34 СК РФ».

Итог: Через 5-7 рабочих дней отметка исчезнет. Выписка станет чистой. Продавец живёт в другом городе? Это не проблема: он может подать документы через МФЦ по месту жительства (через "Мои документы") или через Госуслуги (с усиленной электронной подписью).

2. Если продавец отказывается или не может приехать

Вы пишете, что вам нужен юридический ответ. Вот он: вы как покупатель не имеете права вносить изменения в чужую запись ЕГРН. Это может сделать только собственник (продавец). Однако, вы можете защитить себя при сделке.

Чем можно заменить справку о семейном положении:

Согласно ст. 14 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», основанием для регистрации перехода права является договор купли-продажи. В договоре уже написано: «Продавец не замужем».

Дополнительно потребуйте от продавца: Заверенное нотариусом заявление в свободной форме (даже из другого города), что на дату приобретения квартиры и на сегодняшний день он не состоит в зарегистрированном браке. Это можно сделать удаленно (через нотариуса по месту жительства продавца).

Риск: Без снятия отметки Росреестр может приостановить регистрацию (ст. 26 ФЗ-218). Поэтому без отметки об отсутствии супруга в выписке регистрацию не проведут, если отметка останется.

3. Жесткий вариант (для продавца, если он не хочет никуда идти)

Если продавец игнорирует просьбу, вы можете:

Включить в предварительный договор пункт: «До подписания основного договора продавец обязуется подать заявление о снятии отметки о необходимости согласия супруга в порядке ст. 61 ФЗ-218 (исправление реестровой ошибки)».

Если продавец не делает этого — расторгнуть договор и потребовать задаток (ст. 381 ГК РФ).

Почему МФЦ отказал?

Вас неверно проконсультировали. Отказ был законным, так как:

Вы подали не ту услугу (хотели исправить тех. ошибку, хотя это не ошибка, а статус).

У вас нет доверенности от продавца (п. 4 ст. 185 ГК РФ). Без доверенности вы не можете представлять его интересы.

Справка о семейном положении (по форме 8) — это документ ЗАГСа, а не Росреестра. Росреестр ее не принимает как основание для исправления. Им нужно заявление от собственника.

Вывод: что делать прямо сейчас?

Позвоните продавцу и объясните: «Вам нужно зайти в любой МФЦ в вашем городе, паспорт и СНИЛС с собой. Пишете заявление "Об изменении сведений ЕГРН: удалить отметку о согласии супруга". Все. В течение недели это уберут. Или мы теряем время». Это единственный законный путь.

Итог: Требуйте от продавца личного обращения в МФЦ по месту его жительства. Никакой справки о семейном положении не нужно — только его паспорт, СНИЛС и фраза «не состоял в браке». Юридически это требование законно на основании ст. 34, 35 СК РФ и ст. 14, 26 ФЗ-218. Если продавец отказывается — это красный флаг (возможно, он что-то скрывает). В этом случае сделку лучше отложить до получения чистой выписки без отметок.

С уважением Светлана Б

Согласно статье 35 Семейного кодекса РФ, распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному согласию. Однако, если в Едином государственном реестре недвижимости нет сведений о том, что имущество является совместно нажитым, и в выписке указано, что продавец не замужем, то для покупателя это создаёт презумпцию добросовестности.

В соответствии с позицией Конституционного суда РФ, если покупатель действовал добросовестно и полагался на данные ЕГРН, он не должен нести ответственность за отсутствие согласия супруга продавца. Это означает, что даже если впоследствии выяснится, что у продавца был супруг, который не давал согласия на продажу, покупатель, который не знал об этом, не лишается права на квартиру

Отказ МФЦ в исправлении технической ошибки из-за отсутствия справки о семейном положении продавца можно обжаловать.

В данном случае, если продавец утверждает, что не была замужем, это должно быть достаточно для исправления ошибки.

Вы можете подать заявление в Росреестр с просьбой о внесении изменений в сведения о собственнике, приложив письменное объяснение продавца.

Здравствуйте, Владимир!

Отметка, о которой Вы говорите, это отметка о том, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица, она вносится Росреестром на основании статьи 38

Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Ее ставят ее, если при предыдущей регистрации перехода права собственности продавец не предоставил нотариально заверенное заявление (или справку) о том, что в браке не состоит. Это не технически ошибка, регистратор Росреестра не опечатался, а отразил фразу, которая указывает на обременение. Фразы в договоре купли-продажи для Росреестра недостаточно.

Снять эту отметку можно, и тот факт, что продавец живет в другом городе, не является непреодолимой проблемой. Многие по ошибке думают, что справку о семейном положении нужно брать по месту прописки или в том городе, где покупалась квартира. С 2018 года в России работает Единый государственный реестр ЗАГС. Это означает, что продавец может пойти в любой ближайший ЗАГС или МФЦ в том городе, где она сейчас находится, и в день обращения получить Справку об отсутствии факта государственной регистрации заключения брака.

——————-

Поскольку МФЦ правомерно требует официальный документ, есть три пути решения проблемы. (1) Продавцу не нужно никуда ехать и ничего пересылать. Получив справку, она идет в МФЦ в своем городе и подает заявление по экстерриториальному принципу, то есть на объект недвижимости, находящийся в другом регионе. При составлении заявления в Росреестр она должна отразить, что просит погасить (исключить) в ЕГРН запись о том, что сделка была совершена без согласия супруга, так как на момент совершения сделки она в браке не состояла. (2) Продавец получает справку в своем ЗАГСе и отправляет оригинал курьерской службой. Получив документ, вы вместе с риелтором идете в свой МФЦ и подаете заявление на внесение изменений в ЕГРН (как заинтересованные лица по текущей сделке, приложив справку). (3) Если у продавца есть Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) - например, в приложении "Госключ", она может заказать электронную справку из ЗАГСа и подать заявление на исправление реестровой ошибки прямо через портал Госуслуг, вообще не выходя из дома.

Предупрежу сразу, что возможно продавец так неохотно реагирует на просьбу получить справку не потому, что ей лень, а потому, что она боится того, что там будет написано. До 2018 года базы ЗАГСов были разрозненными (по регионам). Сейчас база единая по всей стране. Если в молодости продавец выскочила замуж на пару месяцев, а потом развелась и «забыла" об этом, единая база ЗАГС не выдаст справку об отсутствии брака. Она выдаст справку о разводе. Если выяснится, что на момент покупки ой квартиры она все-таки была в браке, то квартира является совместно нажитым имуществом. В этом случае нужна уже не справка, а нотариальное согласие бывшего мужа на продажу.

——————-

Нанимать юриста в Вашей ситуации нецелесообразно. Дело в том, что Росреестр и МФЦ не примут заявление от постороннего человека просто так. Чтобы юрист мог действовать от имени продавца, продавец должна пойти к нотариусу в своем городе и сделать нотариальную доверенность на этого юриста, а затем переслать доверенность почтой. Согласитесь, что если продавцу все равно нужно идти к нотариусу и на почту, ей гораздо проще и быстрее дойти до ЗАГСа, получить справку и отправить ее вам.

———————

Рекомендую также оценить риски. Посмотрите в выписку ЕГРН, в каком году продавец стала собственницей. По закону (ст. 35 Семейного кодекса РФ), супруг, чье согласие не было получено, вправе оспорить сделку в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о продаже. Если продавец купила квартиру, скажем, 5-10 лет назад, риски появления внезапного мужа стремятся к нулю. Если сделка была год-два назад - риски максимальные. В этом случае без справки из ЗАГСа выходить на сделку категорически не рекомендую. Удачи! Буду рад, если смог помочь.