Можно ли исключить мебель из основного договора, указанную в предварительном?

Здравствуйте! Вкратце: включение мебели в предварительный договор — вопрос соглашения сторон, но оттуда её можно исключить при правильном подходе.

Правовая природа

Предварительный договор (ст. 429 ГК РФ) — это обязательство заключить в будущем основной договор (ДКП) на согласованных условиях. Предварительный договор обычно содержит условия о предмете (квартира), цене и существенных условиях.

Мебель в предварительном договоре может быть:

1. Частью предмета — тогда она должна быть передана по акту приёма-передачи

2. Отдельным соглашением о движимом имуществе — это уже не часть ДКП, а отдельный договор купли-продажи мебели

Можно ли исключить мебель

Да, если в предварительном договоре нет безусловного обязательства её передать.

Если мебель указана как «передаётся вместе с квартирой» — это условие договора. Для его изменения нужно:

1. Соглашение сторон — подписать допсоглашение об исключении мебели (до подписания основного договора)

2. Если продавец настаивает — вы не обязаны её покупать, можете потребовать снижения цены

Если мебель уже включена в цену

Если предварительный договор содержит цену, в которую включена стоимость мебели, вы можете:

1. Потребовать уменьшения цены пропорционально стоимости мебели

2. Если продавец отказывается — это может быть основанием для отказа от сделки (существенное изменение обстоятельств, ст. 451 ГК РФ)

Риски в предварительном договоре

- Согласно ст. 429 ГК РФ, если одна сторона уклоняется от заключения основного договора, другая может через суд понудить к его заключению

- Если мебель — существенное условие для продавца, он тоже может отказаться от сделки

- Но: в судебной практике включение/исключение мебели обычно не признаётся существенным условием для ДКП квартиры (ст. 554, 555 ГК РФ — существенные условия: предмет и цена недвижимости)

На что обратить внимание

1. Прочитайте предварительный договор — выделено ли описание мебели как отдельное приложение/перечень

2. Указана ли цена мебели отдельно — если да, можно её просто вычесть

3. Не написано ли "передаётся с мебелью, без права замены" — жёсткое условие

Рекомендация

До подписания основного договора:

1. Составьте дополнительное соглашение об исключении мебели

2. Укажите, что цена уменьшается на согласованную сторонами сумму

3. Если мебель была в составе цены — сделайте перерасчёт

Если продавец отказывается — взвесьте: является ли квартира вашим приоритетом или стоит поискать другой вариант. В любом случае, через суд вас не заставят покупать мебель, которую вы не хотите — ДКП обязывает передать недвижимость, а мебель можно исключить как неотъемлемую часть сделки только если это прямо предусмотрено договором.

Резюме (чётко и по делу)

Можете убрать эти вещи из основного договора только с письменного согласия продавца.

Без его согласия убрать их нельзя — это будет вашим уклонением от заключения сделки на ранее оговоренных условиях.

Если продавец согласен — обязательно оформите допсоглашение к предварительному договору до подписания основного.

Если продавец не согласен, а вещи вам не нужны — лучше продать их после сделки, чем срывать договорённости.

Совет: Сразу посмотрите пункт ПДКП об ответственности за отказ от заключения основного договора. Если там есть задаток, действуйте очень аккуратно. Идеально — получите от продавца письменное согласие на исключение вещей (хотя бы в переписке WhatsApp, скриншот потом пригодится).

Можете сделать , как угодно, можете исключить, можете вообще не выходить на сделку. Ваше право.

Исключить мебель из основного договора можно только с согласия продавца. Без его согласия вы обязаны передать всё, что указано в предварительном договоре. Рекомендуется провести переговоры и составить письменное соглашение об изменении условий.