Какие особенности сдачи квартиры с совместным проживанием с квартирантами?

Здравствуйте!

Сдача квартиры с проживанием в ней самого собственника — ситуация особая. Здесь важно чётко выстроить правовые отношения с квартирантами, защитить своё имущество и соблюсти требования закона.

Договор — обязательное условие. Отношения с квартирантами необходимо оформить письменным договором найма жилого помещения вне зависимости от того, знаете вы их или нет.

В силу статьи 674 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Договор найма, заключённый на срок свыше одного года, подлежит государственной регистрации.

Договор заключайте на срок не более 11 месяцев. Это избавляет от обязательной регистрации в Росреестре и упрощает расторжение при необходимости. По истечении срока договор можно перезаключить.

В договоре обязательно пропишите следующее. Паспортные данные обеих сторон и всех лиц, которые будут проживать в квартире. Размер платы и порядок её внесения — дату, способ, валюту. Размер страхового депозита и условия его возврата. Порядок оплаты коммунальных услуг — кто и за что платит. Право собственника посещать квартиру с предварительным уведомлением за 24 часа. Запрет на субаренду и содержание животных — если вы против. Условия досрочного расторжения договора.

В силу статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается.

Акт приёма-передачи — защита вашего имущества. До заселения квартирантов составьте подробный акт приёма-передачи с описью мебели, техники и состояния каждой комнаты. Сделайте фотографии всей квартиры с датой и подпишите акт с квартирантом. В случае порчи имущества именно этот документ станет основанием для возмещения ущерба.

В силу статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Проверка документов квартиранта — обязательный шаг. До подписания договора необходимо проверить паспорт квартиранта, снять с него копию и проверить подлинность через сервис МВД России на сайте мвд.рф. Для иностранных граждан необходимо проверить наличие миграционной карты, разрешения на временное проживание или вида на жительство.

Страховой депозит — ваша финансовая защита. Рекомендуется брать депозит в размере одного-двух месяцев арендной платы. Условия его хранения и возврата должны быть подробно прописаны в договоре. При выезде депозит возвращается за вычетом стоимости повреждённого имущества при его наличии.

Налоги — обязательное требование закона. Доход от сдачи жилья облагается налогом.

В силу статьи 208 Налогового кодекса Российской Федерации доходы, полученные от сдачи имущества в аренду, являются объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц. Ставка налога для физического лица составляет 13 процентов от суммы дохода.

Наиболее выгодный способ уплаты налога — оформление самозанятости. В этом случае ставка налога составляет всего 4 процента при сдаче физическому лицу, что значительно выгоднее стандартных 13 процентов НДФЛ. Оформление производится через приложение «Мой налог» без посещения налоговой инспекции.

Особенность проживания с квартирантами — необходимо чётко разграничить пространство. В договоре следует указать, какие именно помещения передаются квартиранту в пользование, а какие остаются в совместном или исключительном пользовании собственника — например, кухня, ванная, прихожая. Это предотвращает конфликты в быту.

В силу статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения могут сдаваться в наём гражданам.

Для точного ответа конечно лучше уточнить: квартиранты — знакомые или незнакомые люди, планируется ли их регистрация по месту жительства и будет ли квартирант один или с семьёй, поскольку от этого зависит ряд важных условий договора и дополнительные меры защиты.

С уважением, юрист Ермаков Сергей Александрович.

Здравствуйте, Наталья Васильевна!

.

➡️ Ситуация ясна. Статья 671 ГК РФ регулирует наем жилья. Но квартиранты при совместном проживании часто на этом ловят. Оппоненты ждут вашей юридической неграмотности на старте.

.

➡️ В чем главная интрига?

Вы пускаете чужих людей в свою квартиру Обычный бланк из интернета тут полностью бесполезен. В статьях об этом не пишут. Жильцы могут испортить вещи или устроить погром. Избавиться от них в одной квартире будет тяжело. Заблокируйте эти бытовые риски жестким договором сразу. Потом будет поздно.

.

➡️ Что важно понимать?

Нужно четко разграничить правила пользования общим имуществом. Требуется детальный порядок оплаты коммунальных услуг и "залога". Мой опыт в 16 лет следствия показывает, что контур безопасности строится на жестком акте приема имущества. Нужно зафиксировать правила посещения жилья третьими лицами. Результат зависит от прописанных условий досрочного выселения. Надо сразу закрыть скрытые дыры.

.

✅ Если возникают сложности или не знаете, как обойти ловушки, то пишите в личные сообщения любому юристу. Разберемся.

.

С уважением и готовностью помочь,

юрист Квон Дмитрий Викторович