Как обжаловать отказ Росреестра в изменении ВРИ из-за несоответствия ПЗЗ?

Здравствуйте

В данном конкретном Вашем случае обжаловать отказ Росреестра в изменении ВРИ из-за несоответствия ПЗЗ, возможно исключительно в судебном порядке (ст.218 КАС РФ). Желательно бы конечно ознакомиться с документами для дачи правовой оценки.

Сначала необходимо подать жалобу в орган, который вынес отказ. Жалоба подаётся в течение установленного срока — как правило, 30 календарных дней с момента получения отказа. В рамках досудебного рассмотрения орган обязан проверить законность и обоснованность своего решения и направить мотивированный ответ.

В судебном порядке суд проверяет, соблюдены ли законные процедуры подачи заявления, достаточно ли мотивирован отказ, нарушаются ли права заявителя.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, если на участке размещён объект, соответствующий заявленному ВРИ, то отказ, основанный на формальном несоответствии ПЗЗ, может быть признан неправомерным в судебном порядке (ст.218 КАС РФ).Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)

И в качестве доказательств могут использоваться: документы из ЕГРН; градостроительная документация; правоустанавливающие и технические документы; экспертные заключения (при необходимости и.т.д.

Всего доброго!

Здравствуйте Уважаемый Сергей!

1. Суть спора

Ваш участок: ранее был сельхозугодьем, сейчас по новым ПЗЗ и генплану – зона ТС2 («зона занятая объектами сельхозназначения и предназначенная для ведения сельского хозяйства»), вид разрешённого использования (ВРИ) – «хранение и переработка сельхозпродукции».

Росреестр: отказал в регистрации изменения ВРИ, ссылаясь на то, что сельхозугодья не могут включаться в границы ТС2 (ч.6 ст.79 ЗК РФ), и что изменение ВРИ таких участков возможно только по решению исполнительного органа субъекта РФ.

2. Правовая база

Земельный кодекс РФ, ст. 79, ч. 6:

«Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы населённых пунктов, а также в границы иных территориальных зон, не предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства».

Градостроительный кодекс РФ, ст. 37, 85:

ПЗЗ и генплан определяют территориальные зоны и виды разрешённого использования.

Решение о переводе земельных участков из одной категории в другую, а также изменение ВРИ, принимается в соответствии с утверждёнными ПЗЗ и генпланом.

3. В чём логика Росреестра?

Росреестр смотрит на то, что:

В ЕГРН ваш участок до сих пор числится как «сельхозугодья» (особый вид сельхозземель).

По ч.6 ст.79 ЗК РФ, сельхозугодья не могут быть включены в территориальные зоны, не предназначенные для ведения сельхозпроизводства, либо их перевод требует отдельного решения исполнительного органа субъекта РФ.

Однако, вы утверждаете, что:

По новым ПЗЗ и генплану участок уже не относится к сельхозугодьям, а относится к зоне ТС2, разрешающей переработку и хранение продукции (т.е. не к зоне С1, где сельхозугодья).

Генплан/ПЗЗ утверждены органами власти субъекта РФ.

4. В чём проблема?

Скорее всего, в ЕГРН ваш участок до сих пор числится как «сельхозугодья» (подвид категории «земли сельхозназначения»). Росреестр ориентируется на сведения ЕГРН, а не на градостроительную документацию, хотя по закону он должен учитывать и ПЗЗ, и генплан.

Реально (по ПЗЗ и генплану) участок уже выведен из сельхозугодий и отнесён к другой зоне. Но в ЕГРН это не отражено, и Росреестр формально прав: пока в ЕГРН указано «сельхозугодья», менять ВРИ можно только по решению субъекта РФ.

5. Как действовать?

a) Проверьте сведения ЕГРН

В выписке из ЕГРН посмотрите, стоит ли до сих пор вид разрешённого использования «для сельскохозяйственного производства (сельхозугодья)».

Если да – необходимо изменить вид разрешённого использования на основании утверждённых ПЗЗ/генплана.

b) Действия

Получите выписку из ПЗЗ (у вас она есть) и выписку из генплана, подтверждающие, что ваш участок не относится к сельхозугодьям (не зона С1, а ТС2).

Сделайте межевание, если требуется, и подготовьте схему расположения участка в новой зоне.

Обратитесь в администрацию муниципалитета/субъекта с заявлением о внесении изменений в ЕГРН на основании новых ПЗЗ/генплана (пошлите копии всех документов).

Если администрация отказывает – получите письменный отказ.

Обжалуйте отказ Росреестра в суде (или через досудебный порядок), приложив:

Выписку из ПЗЗ и генплана

Документы о регистрации права собственности

Копию отказа Росреестра

Документы, подтверждающие, что ваш участок не относится к сельхозугодьям по новым ПЗЗ

6. Судебная практика

Суды в подобных спорах часто встают на сторону заявителя, если:

Есть утверждённые ПЗЗ и генплан, где участок не относится к сельхозугодьям.

Росреестр не доказал обратного.

Согласие органа власти субъекта РФ выражено в виде утверждённых ПЗЗ/генплана.

Пример:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.05.2021 N Ф07-3460/2021 по делу N А56-9389/2020.

7. Вывод

Основание отказа Росреестра – формальное: в ЕГРН участок числится как сельхозугодья, и они требуют отдельного решения субъекта РФ.

На практике: если по ПЗЗ и генплану участок уже не сельхозугодья, это и есть решение субъекта РФ.

Смысл обжаловать: есть, если у вас на руках есть документы, подтверждающие, что участок не сельхозугодья (ПЗЗ, генплан). Судебная практика на вашей стороне.

Рекомендация: сначала попробуйте обратиться в администрацию за подтверждением/разъяснением, затем – в Росреестр с повторным заявлением, приложив все документы. Если снова откажут – обжалуйте в суд.

Всего Вам наилучшего!

Здравствуйте.

Предоставленное вами уведомление Росреестра отражает одну из самых сложных и застарелых проблем в земельном праве — коллизию между сведениями Государственного фонда данных (ГФД) и местными градостроительными документами (ПЗЗ и Генпланом). Ситуация усугубляется тем, что правила игры в этой сфере кардинально изменились буквально недавно.

Ниже представлен подробный разбор того, на чем строится позиция Росреестра, почему возник этот тупик, где регистратор допустил грубую ошибку и как вам действовать дальше.

1. На чем основана позиция Росреестра и в чем смысл «отписки»?

Вся логика Росреестра строится на приоритете федерального законодательства над местными правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Статус вашего участка в ГФД: Росреестр поднял архивные материалы Государственного фонда данных, полученных в результате землеустройства, и обнаружил, что по составу земель ваш участок относится к сельскохозяйственным угодьям (конкретно — сенокос) [1].

Императивный запрет федерального закона: Согласно ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, для сельскохозяйственных угодьях в составе земель с/х назначения градостроительные регламенты (ПЗЗ) не устанавливаются [2] [3].

Что это значит на практике: Даже если местная администрация при разработке ПЗЗ «покрасила» ваш участок в зону «ТС2» и разрешила там вид использования «Хранение и переработка с/х продукции», с точки зрения федерального закона это решение не имеет юридической силы для сельхозугодий [2]. Поскольку регламент ПЗЗ к сельхозугодьям неприменим, вы не можете воспользоваться упрощенным порядком по ч. 4 ст. 37 ГрК РФ — то есть просто прийти в Росреестр и по своему заявлению выбрать основной ВРИ.

2. Новые жесткие правила с 1 марта 2026 года

Росреестр в своем отказе ссылается на новые нормы права — Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ, который вступил в силу 1 марта 2026 года [4] [5].

Этот закон урегулировал многолетние споры и четко установил (п. 1 ч. 12 ст. 16):

Вид разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения, относящегося к сельскохозяйственным угодьям, изменяется исключительно решением исполнительного органа субъекта РФ (в вашем случае — Правительством Ленинградской области) [6] [7].

3. Почему Генплан не сработал автоматически?

Вы абсолютно правы в том, что Генплан утверждается Правительством области (органом субъекта РФ). Но здесь кроется важный юридический нюанс:

Генплан — это документ территориального планирования. Он определяет стратегию развития территорий «на будущее» и устанавливает функциональные зоны, но не является индивидуальным административным решением об изменении ВРИ конкретного земельного участка [4].

Для Росреестра Генплан сам по себе не является основанием для внесения изменений в ЕГРН. Росреестру требуется конкретный нормативный акт (распоряжение/постановление) Правительства Ленинградской области об изменении вида разрешенного использования именно вашего земельного участка [6]. Такое решение должно быть принято уполномоченным органом (в ЛО это обычно Леноблкомимущество) и направлено в Росреестр [7].

4. Критическая ошибка Росреестра в вашем уведомлении (Главный зацеп!)

Внимательно изучите текст уведомления. В нем содержится грубейшая техническая ошибка (путаница в кадастровых номерах), которая может стать ключевым основанием для отмены приостановки:

1. Вы подали заявление в отношении участка с кадастровым номером 47:09:0114002:42 (площадью 34 253 кв. м).

2. Однако в обосновании приостановки Росреестр пишет:

«...земельный участок с кадастровым номером 47:09:0114002:43 (образован из 47:09:0114002:13) по составу земель относится к сельскохозяйственным угодьям – сенокос»*.

«Земельный участок с кадастровым номером: 47:09:0114002:43 (площадью 10 847 кв. м)... относится к территориальной зоне ТС2...».

Регистратор обосновывает приостановку по вашему участку :42 архивными данными и характеристиками совершенно другого участка — :43 (у которого и площадь в три раза меньше, и история образования иная).

Если участок :42 не образовывался из :43 напрямую и не унаследовал его архивные характеристики, регистратор не имел права использовать сведения по участку :43 для приостановления процедур по вашему объекту.

5. Есть ли смысл обжаловать это решение?

Да, смысл есть, но стратегия зависит от реального статуса вашего участка:

Сценарий А: Если ваш участок :42 по архивным данным ГФД НЕ является сельхозугодьем (сенокосом).

В этом случае приостановка Росреестра незаконна. Регистратор просто совершил ошибку (возможно, скопировал текст из аналогичного дела по соседнему участку :43).

Что делать:* Срочно подавать жалобу в Апелляционную комиссию при Управлении Росреестра по Ленинградской области (досудебный порядок) или в суд [8]. В жалобе указать на грубое нарушение: регистратор оценивал характеристики чужого земельного участка (:43) вместо вашего (:42).

Сценарий Б: Если ваш участок :42 действительно является сельхозугодьем (был образован из :43 или :13 и унаследовал этот статус в ГФД).

В таком случае судебное обжалование, скорее всего, не принесет успеха. Суды Ленинградской области и Верховный Суд РФ в таких спорах стабильно встают на сторону Росреестра, указывая, что ПЗЗ не могут регулировать сельхозугодья, а ВРИ сельхозугодий меняется только через субъект РФ.

Что делать:Идти по установленному законом пути получения решения от Леноблкомимущества.

Пошаговый план ваших действий:

1. Запросите сведения из ГФД: Обратитесь в Росреестр с запросом о предоставлении документов Государственного фонда данных землеустройства именно по вашему участку 47:09:0114002:42 [1]. Вам нужно четко понимать, числится ли он там как «сенокос», «пашня» или иное угодье.

С 1 марта 2026 года действует Постановление Правительства РФ от 28.11.2025 № 1943, которое регулирует порядок установления и изменения границ сельхозугодий [9].

Вам необходимо обратиться в Комитет по управлению государственным имуществом Ленинградской области (Леноблкомимущество) с заявлением об изменении вида разрешенного использования вашего участка на «Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции» [7]. В качестве главного обоснования приложите утвержденный Генплан (где ваш участок отнесен к зоне С2 — сельхозпереработка) и выписку из ПЗЗ.

После того как Леноблкомимущество примет соответствующее решение, изменения будут внесены в ЕГРН (в том числе через межведомственное взаимодействие)

С уважением Светлана Б

Здравствуйте! Позиция Росреестра основана на абсолютном приоритете сохранения особо охраняемых земель — сельскохозяйственных угодий, правовой режим которых регулируется не муниципальными Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), а федеральным законом — Земельным кодексом РФ. Вы столкнулись с классической правовой коллизией между местными градостроительными документами и жесткими нормами федерального законодательства, в которой Росреестр обязан руководствоваться исключительно вторым.

На чем основана позиция Росреестра? Росреестр исходит из трех ключевых юридических фактов: Для сельхозугодий ПЗЗ не действуют. Согласно ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Тот факт, что ваш участок попал в зону «ТС2» в муниципальных ПЗЗ, с точки зрения федерального закона является технической или юридической ошибкой местных властей. Нельзя просто выбрать ВРИ из таблицы ПЗЗ, если земля фактически имеет статус угодья (пашня, сенокос, пастбище и т.д.).

Особый порядок изменения ВРИ для угодий. В соответствии со ст. 79 ЗК РФ и Обзором судебной практики Верховного Суда РФ, изменение вида разрешенного использования для участков, полностью или частично состоящих из сельхозугодий, невозможно осуществить в упрощенном порядке (путем самостоятельного выбора по ПЗЗ).

Это делается исключительно через процедуру, установленную законом субъекта РФ (области). Генплан не равен решению об изменении ВРИ. Ваше утверждение о том, что Генплан области вывел вас из угодий — это логичное, но юридически неверное умозаключение. Генплан — это документ стратегического пространственного планирования, который лишь закладывает направления развития территорий. Сам по себе он не меняет правовой режим конкретного кадастрового участка автоматически.

Для исключения земли из состава угодий (из С1 в С2 на уровне документов конкретного участка) должно быть вынесено отдельное Постановление Правительства области / Министерства имущественных отношений региона по вашему заявлению, либо в ЕГРН должны быть внесены изменения на основании комплексного утверждения границ угодий уполномоченным органом. В ЕГРН ваш участок до сих пор числится как сельхозугодье (или предназначенный для КФХ на угодьях). Видя эту отметку, Росреестр не имеет права регистрировать ВРИ «Хранение и переработка», так как на угодьях капитальное строительство заводов, складов и перерабатывающих комбинатов запрещено федеральным законом.

Есть ли смысл обжаловать решение Росреестра? Прямо сейчас оспаривать отказ Росреестра в суде не имеет смысла. Судебная практика (включая определения Верховного Суда РФ) в 99% случаев встает на сторону Росреестра. Суд скажет: пока в ЕГРН не изменен статус самого угодья в установленном областным законом порядке, Росреестр действовал правомерно.

Как решить проблему и добиться регистрации ВРИ? Чтобы получить желаемый ВРИ, вам нужно действовать не против Росреестра, а через уполномоченные органы исполнительной власти региона.

Шаг 1. Проверить текущий статус в ЕГРН. Закажите расширенную выписку из ЕГРН и посмотрите раздел «Описание ограничений (обременений)» или «Дополнительные сведения». Вам нужно точно понять, зафиксировано ли там угодье. Если угодья там нет, а Росреестр взял это из своих внутренних архивных фондов перераспределения земель, это будет зацепкой.

Шаг 2. Обратиться в уполномоченный орган субъекта РФ. Поскольку Генплан уже на вашей стороне (зона С2), вам необходимо инициировать процедуру утверждения изменения правового режима участка на уровне региона.

Обратитесь в Министерство (Департамент) имущественных и земельных отношений или Министерство сельского хозяйства вашей области. Подайте заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка из состава земель сельхозназначения (или об исключении участка из состава сельскохозяйственных угодий) на основании утвержденного Генерального плана. Приложите выкопировку из Генплана и выписку из ПЗЗ.

Шаг 3. Получить Постановление Правительства региона. Итогом этого обращения должно стать Постановление Правительства области (или распоряжение профильного министерства) о смене ВРИ или о переводе участка из одной категории/подкатегории в другую (в зону сельскохозяйственного производства под переработку).

Шаг 4. Повторно подать документы в Росреестр. Полученное Постановление регионального правительства будет являться тем самым легитимным основанием, которое требует закон. На его основании Росреестр внесет изменения в ЕГРН без каких-либо отписок.

Здравствуйте, Сергей!

В чём суть аргумента Росреестра?

Ключевой момент здесь — различие между территориальной зоной и статусом «сельскохозяйственные угодья».

Территориальная зона (ТС2) действительно определяет градостроительный регламент: какие виды использования в этой зоне разрешены. Если в ПЗЗ для ТС2 прописан ВРИ «Хранение и переработка сельхозпродукции», формально вы имеете право его выбрать.

Сельскохозяйственные угодья — это правовой статус внутри категории земель сельхозназначения. К ним относятся пашни, сенокосы, пастбища, земли с многолетними насаждениями. Для них действует особый режим: часть 6 статьи 79 Земельного кодекса РФ устанавливает ограничения (например, запрет на строительство жилых домов).

Росреестр, скорее всего, исходит из того, что даже внутри зоны ТС2 участок по своим физическим и кадастровым характеристикам может числиться как сельхозугодье. То есть зона задаёт «коридор» возможностей, но не отменяет особый правовой режим самого угодья. А для угодий правило другое: вид разрешённого использования меняется не по выбору собственника, а решением исполнительного органа субъекта РФ. Поэтому регистратор и пишет: раз участок — угодье, то процедура иная, и просто так вписать новый ВРИ через Росреестр нельзя.

Ваша логика про генплан верна лишь отчасти: генплан действительно может вывести участок из статуса угодий (например, обозначив зону С2 вместо С1), но этот факт нужно подтвердить документально. Возможно, в кадастровой выписке или в материалах зонирования есть нюанс, из-за которого регистратор видит участок всё ещё как угодье.

Есть ли смысл обжаловать?

Да, смысл есть, но успех зависит от того, удастся ли доказать, что участок по совокупности признаков (почвы, кадастровый учёт, материалы зонирования) не является сельхозугодьем, либо что решение об изменении ВРИ для него действительно должно приниматься на уровне субъекта РФ, и вы готовы пройти эту процедуру.

Как выстроить позицию?

Запросите в местной администрации или в органе, утверждавшем ПЗЗ, справку или заключение. В ней должно быть чётко зафиксировано: относится ли ваш участок к сельхозугодьям или нет. Это будет ключевым доказательством.

Если выяснится, что участок — угодье, тогда следующим шагом будет обращение в исполнительный орган субъекта РФ (например, в региональное министерство сельского хозяйства или в администрацию) с заявлением об изменении ВРИ. И уже полученное решение этого органа нужно будет представить в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

Если докажете, что участок не угодье, а зона ТС2 прямо разрешает выбранный ВРИ, — обжалуйте отказ в Росреестре (можно через апелляционную комиссию при управлении) или в суде. В судебной практике встречаются примеры, когда суды признавали отказы незаконными, если регистратор не учёл градостроительный регламент зоны или неверно определил статус участка.

Практический совет

Перед подачей жалобы или иска имеет смысл заказать независимую землеустроительную экспертизу. Эксперт проанализирует все документы (генплан, ПЗЗ, кадастровую выписку, материалы зонирования) и даст заключение: является ли участок сельхозугодьем и какой порядок изменения ВРИ к нему применим. Такое заключение сильно укрепит позицию в споре.

Итог

Отказ Росреестра — не приговор, а сигнал проверить статус участка глубже. Главная задача — доказать, что по совокупности признаков он не подпадает под особый режим угодий, либо пройти установленную для угодий процедуру изменения ВРИ на уровне субъекта РФ.

Вот такая ситуация. Тут нужно действовать, сами понимаете, и все у Вас получится! Удачи и только удачи желаю Вам!

Ответ ИИ По вашему описанию складывается впечатление, что Росреестр отказал не из-за самого ВРИ «Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции», а из-за того, что считает ваш участок сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельхозназначения, для которых действует специальный порядок изменения использования.

Но без текста отказа это пока только предположение. Если сможете, пришлите полный текст отказа (или фото документа), тогда можно будет разобрать его по пунктам.

Пока же вижу несколько возможных вариантов.

Вариант 1. Росреестр считает участок сельхозугодьем

Часть 6 статьи 79 ЗК РФ действительно устанавливает особый режим для сельхозугодий (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения и т.д.).

Логика Росреестра может быть такой:

участок относится к категории «земли сельскохозяйственного назначения»;

в ЕГРН или документах землеустройства он числится как сельхозугодье;

для таких участков недостаточно просто выбрать ВРИ из ПЗЗ;

сначала требуется решение уполномоченного органа субъекта РФ об изменении использования сельхозугодий.

Если именно такова позиция регистратора, то возникает следующий вопрос:

Есть ли у вас доказательства, что участок уже не является сельхозугодьем?

Вы пишете, что в генплане он находится в зоне С2 (сельхозпереработка), а не С1 (сельхозугодья). Но здесь важный момент:

Генплан ≠ автоматическое изменение статуса сельхозугодий

Очень распространенная ошибка.

Генплан показывает перспективное функциональное назначение территории.

ПЗЗ устанавливают территориальную зону и допустимые ВРИ.

Но ни генплан, ни ПЗЗ сами по себе не всегда означают, что конкретный участок перестал быть сельхозугодьем в смысле статьи 79 ЗК РФ.

Поэтому Росреестр мог рассуждать так:

Да, участок находится в зоне ТС2.

Да, в зоне ТС2 предусмотрен ВРИ «Хранение и переработка сельхозпродукции».

Но сам участок остается сельхозугодьем.

Следовательно, применять этот ВРИ без дополнительного решения субъекта нельзя.

Вариант 2. В ПЗЗ допущена ошибка

Такое тоже встречается.

Иногда муниципалитет включает сельхозугодья в территориальную зону, что формально противоречит ч. 6 ст. 79 ЗК РФ.

Тогда Росреестр говорит примерно следующее:

Мы видим ПЗЗ.

Но ПЗЗ не могут противоречить федеральному законодательству.

Поэтому наличие зоны ТС2 само по себе не является основанием для регистрации ВРИ.

В этом случае Росреестр фактически ставит под сомнение законность соответствующего положения ПЗЗ.

Меня настораживает одна деталь

Вы пишете:

«Согласно генплану мой участок отнесен к зоне С2 — сельхозпереработка».

Нужно проверить, что именно это за зона.

В большинстве регионов:

зоны С1, С2 в генплане — это функциональные зоны;

ТС2 в ПЗЗ — это территориальная зона.

Это разные документы и разные правовые режимы.

Если Росреестр пишет именно про сельхозугодья, то он, вероятнее всего, смотрел не на генплан, а на сведения ЕГРН и материалы землеустройства.

Что я бы проверил в первую очередь

Выписку ЕГРН на участок.

Есть ли в ней сведения о сельхозугодьях?

Какой сейчас ВРИ записан?

Публичную кадастровую карту и сведения ФГИС ТП.

Какая именно территориальная зона указана?

Есть ли пересечение с сельхозугодьями?

Правила землепользования и застройки.

Является ли ВРИ «Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции» основным для зоны ТС2?

Нет ли примечания о применении только к несельхозугодьям?

Отказ Росреестра.

На какие конкретно статьи закона они сослались кроме ч. 6 ст. 79 ЗК РФ?

Это именно отказ или приостановление?

Есть ли смысл обжаловать?

Предварительно — да, если одновременно выполняются два условия:

участок действительно находится в территориальной зоне ТС2;

ВРИ «Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции» является основным ВРИ этой зоны.

Но перспективы зависят от главного вопроса:

считается ли ваш участок сельскохозяйственным угодьем в юридическом смысле на сегодняшний день.

Если не считается — отказ может быть незаконным.

Если считается — позиция Росреестра может оказаться обоснованной, несмотря на наличие ТС2 в ПЗЗ.

Здравствуйте Сергей

Обжалование приостановление Россреестра по осуществлению действий по государственному кадастровому учету в отношении земельного участка с категорией сельскохозяйственные угодья , нецелесообразно, так как действительно , сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территориальной зоны «ТС2» (ч.6 ст.79 Земельного кодекса РФ)

Ген план не является решением исполнительного органа - где ваш участок выведен из сельхозугодий . Для этого должен быть отдельный документ от администрации.

Либо вы сами должны были вначале внести изменения ври земельного участка с категорией угодья в ЕГРН о своем земельном участке на ври земельного участка сельхозназначения для сельскохозяйственной деятельности . Так как отказ основан на данных ЕГРН

Суть в том, что при выборе ври использование земельного участка " Размещение зданий, сооружений, используемых для производства и хранения сельскохозяйственной продукции" необходимо было обратиться в администрацию о смене земельного участка с категорией -сельскохозяйственные угодья –сенокос на земельный участок сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственной деятельности , так как об изменении вида разрешенного использования земельных участков относящихся к сельскохозяйственным угодьям на иные вида разрешенного использования, в порядке, предусмотренном ч.4 ст. 37 ГрК РФ, невозможно

Вид разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения относящегося к сельскохозяйственным угодьям изменяется решением исполнительного органа субъекта Российской Федерации (пункт 1 части 12 статьи 16 Федерального закона от 31.07.2025 N 295-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации").

До дня принятия федерального закона, предусмотренного пунктом 3 статьи 14.2 ЗК РФ вид разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения относящегося к сельскохозяйственным угодьям изменяется решением исполнительного органа субъектаРоссийской Федерации (пункт 1 части 12 статьи 16 Федерального закона от 31.07.2025 N 295-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных

актов Российской Федерации").

В результате : вид разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения с категорией сельскохозяйственные угодья, изменяется решением исполнительного органа субъекта Российской Федерации

Таким образом: заявив о регистрации один из основных видов разрешенного использования, согласно выписке из ПЗЗ " Хранение и переработка сельхоз продукции " с расшифровкой "Размещение зданий, сооружений, используемых для производства и хранения сельскохозяйственной продукции", вам необходимо изменить категорию земельного участка сельскохозяйственного назначения с категорией сельскохозяйственные угодья, на категорию земельного участка сельскохозяйственного назначения с использованием согласно ст.78 ЗК РФ

__

С уважением

Отказ Росреестра формально обоснован, но слабо применим к вашей ситуации. Они ссылаются на ч.6 ст.79 ЗК РФ, которая устанавливает особый порядок изменения ВРИ для сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы). Ваш же участок, согласно Генплану и ПЗЗ, уже отнесен к территориальной зоне ТС2 (зона сельхозназначения для объектов), а не к зоне сельхозугодий (С1). Поэтому данная статья в вашем случае применяться не должна. Отказ – это их "подстраховка".

Смысл отписки Росреестра: они увидели "сельхоз" в категории и автоматически применили правило для угодий, не вникнув в ПЗЗ и Генплан. Это их ошибка.

На каком основании вам отказали: формально – ч.6 ст.79 ЗК РФ, но она неприменима, если ваш участок не является особо ценным сельхозугодьем.

Что делать:

1. Обжалуйте отказ в вышестоящий орган Росреестра или в суд. Это ваш основной путь.

2. В жалобе (иске) укажите: ваш участок согласно Генплану (дата, номер) и ПЗЗ находится в ТС2, а не в зоне С1. К жалобе приложите выписку из ПЗЗ и карту Генплана с обозначением зон.

3. Обжаловать нужно в течение 3 месяцев с даты получения отказа (ст. 11 Закона № 218-ФЗ). Шансы высокие.

Здравствуйте!

Позиция Росреестра:

- Участок относится к сельхозугодьям (категория земель сельскохозяйственного назначения).

- По ч.6 ст.79 ЗК РФ сельхозугодья не могут входить в состав территориальной зоны ТС2 (зона для объектов сельхозназначения).

- Изменение ВРИ участка, относящегося к сельхозугодьям, возможно только по решению уполномоченного органа субъекта РФ (п.2 ст.7 ЗК РФ, ст.4 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ).

Ваши аргументы:

- Генплан и ПЗЗ уже изменили зонирование: участок отнесен к зоне С2 (сельхозпереработка), что исключает его из сельхозугодий (обозначены как С1).

- Выбранный ВРИ является основным для зоны ТС2 согласно выписке из ПЗЗ.

Анализ:

1. Ч.6 ст.79 ЗК РФ действительно запрещает включать сельхозугодья в границы населенных пунктов. Однако ваша зона ТС2 не обязательно является населенным пунктом – это территориальная зона в составе земель сельскохозяйственного назначения. Суды часто указывают, что данная норма не препятствует установлению зон для сельскохозяйственной деятельности вне населенных пунктов (например, апелляционное определение Верховного Суда РФ от 19.04.2017 № 18-АПГ17-4).

2. Ссылка на необходимость решения субъекта РФ обоснована, если меняется ВРИ с сельскохозяйственного на несельскохозяйственный. Но ВРИ «хранение и переработка» может считаться вспомогательным по отношению к сельскому хозяйству (п.1 ст.78 ЗК РФ). Если ваш участок не является особо ценными сельхозугодьями, такое изменение возможно в рамках процедуры утверждения ПЗЗ.

3. Генплан и ПЗЗ – это документы территориального планирования, но они не изменяют категорию земель. Поэтому участок по-прежнему относится к землям сельхозназначения. Однако если ПЗЗ прямо допускает такой ВРИ, отказ может быть оспорен как несоответствие закону.

Генплан — это документ территориального планирования. Он определяет стратегию развития территорий «на будущее» и устанавливает функциональные зоны, но не является индивидуальным административным решением об изменении ВРИ конкретного земельного участка

Росреестр, скорее всего, исходит из того, что даже внутри зоны ТС2 участок по своим физическим и кадастровым характеристикам может числиться как сельхозугодье. То есть зона задаёт «коридор» возможностей, но не отменяет особый правовой режим самого угодья. А для угодий правило другое: вид разрешённого использования меняется не по выбору собственника, а решением исполнительного органа субъекта РФ. Поэтому регистратор и пишет: раз участок — угодье, то процедура иная, и просто так вписать новый ВРИ через Росреестр нельзя.

Для Росреестра Генплан сам по себе не является основанием для внесения изменений в ЕГРН. Росреестру требуется конкретный нормативный акт (распоряжение/постановление) Правительства Ленинградской области об изменении вида разрешенного использования именно вашего земельного участка [6]. Такое решение должно быть принято уполномоченным органом (в ЛО это обычно Леноблкомимущество) и направлено в Росреестр

Рекомендация:

- Проверьте кадастровую выписку на участок: указана ли категория «земли сельскохозяйственного назначения» и вид разрешенного использования. Убедитесь, что участок не отнесен к особо ценным сельхозугодьям.

- Обжалуйте отказ в вышестоящий орган Росреестра или в суд. В жалобе укажите: отказ не учитывает, что ПЗЗ уже установлен основной ВРИ; ч.6 ст.79 ЗК РФ неприменима, так как зона ТС2 не является населенным пунктом; выбранный ВРИ соответствует целям сельскохозяйственного использования.

- Приложите выписку из ПЗЗ, генплан, кадастровую выписку.

Резюме: Отказ Росреестра формально основан на нормах закона, но в вашем случае он может быть неправомерным, если ПЗЗ были утверждены в установленном порядке и участок не относится к особо ценным сельхозугодьям. Обжалование имеет шансы на успех, особенно с учетом судебной практики. Рекомендуем обратиться к юристу для составления жалобы.

Здравствуйте!

По приложенному уведомлению у Вас сейчас не окончательный отказ, а приостановление кадастрового учета до 09.09.2026. Если причину не устранить, тогда будет отказ по ст. 27 Закона № 218-ФЗ: "отказывается ... в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета".

Суть позиции Росреестра такая: он считает участок не просто землей сельхозназначения, а именно сельскохозяйственным угодьем, сенокосом. Для угодий действует специальный режим. Часть 1 ст. 79 ЗК РФ прямо говорит: "Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями..., - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране".

Поэтому простой довод "в ПЗЗ зона ТС2 и этот ВРИ основной" сам по себе не решает спор. С 01.03.2026 действует ст. 14.2 ЗК РФ: "Вид или виды разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения... устанавливаются и изменяются в соответствии с федеральным законом". А до принятия специального федерального закона пункт 1 части 12 статьи 16 Закона № 295-ФЗ устанавливает: "вид разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения... изменяется решением исполнительного органа субъекта Российской Федерации".

Но приостановка вынесена по участку 47:09:0114002:42 площадью 34 253 кв. м, а дальше Росреестр обосновывает вывод о сенокосе и зоне ТС2 данными по другому участку — 47:09:0114002:43 площадью 10 847 кв. м. Если это не описка и у Росреестра нет отдельных материалов ГФД именно по участку :42, приостановка фактически не доказана. По п. 33.1 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ приостановка возможна, если правообладатель "не вправе использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в заявлении"; значит, Росреестр обязан доказать это именно по Вашему участку, а не по соседнему или исходному участку.

Ссылка Росреестра на ч. 6 ст. 79 ЗК РФ в части фразы про невозможность включения угодий в ТС2 выглядит юридически неаккуратно. Действующая ч. 6 ст. 79 ЗК РФ говорит другое: "Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке". То есть сам запрет на ТС2 из этой нормы напрямую не следует. Более того, ч. 9 ст. 35 ГрК РФ допускает, что в состав зон сельскохозяйственного использования входят "зоны сельскохозяйственных угодий" и "зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения".

Но это не означает, что Росреестр обязан внести выбранный ВРИ только из-за ПЗЗ. Если участок :42 действительно является сенокосом, то сильнее будет не спор с Росреестром, а получение решения уполномоченного органа Ленинградской области об изменении ВРИ. Закон № 295-ФЗ прямо предусматривает: "Решение органа государственной власти субъекта Российской Федерации... является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о виде разрешенного использования земельного участка".

Обжаловать есть смысл, но учтите, что генплан и ПЗЗ подтверждают градостроительное планирование, но не заменяют индивидуальное решение субъекта РФ об изменении ВРИ участка, если участок остается сельхозугодьем. Жалоба должна строиться на другом: Росреестр сослался на сведения по кадастровому номеру :43, не доказал статус сенокоса именно по участку :42, неправильно сослался на ч. 6 ст. 79 ЗК РФ и не проверил, относится ли именно Ваш участок к сельхозугодьям после утверждения ПЗЗ и генплана.

Срочно запросите в Росреестре материалы ГФД по участку 47:09:0114002:42, подайте возражения на приостановку с указанием на чужой кадастровый номер, параллельно подайте жалобу в апелляционную комиссию Росреестра и готовьте административный иск по ст. 218 КАС РФ. Статья 218 КАС РФ дает право оспаривать решения органов, если "нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы"; срок по ст. 219 КАС РФ — три месяца со дня, когда Вам стало известно о нарушении.

Позиция Росреестра в данном случае основывается на части 6 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, которая запрещает включение сельскохозяйственных угодий в границы территориальных зон, не предназначенных для ведения сельского хозяйства. В вашем случае, несмотря на то, что согласно Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) ваш участок отнесен к зоне ТС2, Росреестр может считать, что он все еще относится к сельскохозяйственным угодьям, что и стало основанием для отказа.

Росреестр утверждает, что ваш участок не может быть переведен в другой вид разрешенного использования, так как он относится к сельскохозяйственным угодьям. Это может быть связано с тем, что в реестре недвижимости ваш участок все еще числится как сельскохозяйственный, несмотря на изменения в ПЗЗ.

Согласно действующему законодательству, изменение вида разрешенного использования участков, относящихся к сельскохозяйственным угодьям, возможно только на основании решения исполнительного органа субъекта РФ. Это означает, что даже если ПЗЗ позволяют изменить вид использования, необходимо также учитывать статус вашего участка в ЕГРН.

Отказ Росреестра может быть связан с несоответствием данных в ПЗЗ и ЕГРН. Если в ЕГРН ваш участок все еще числится как сельскохозяйственный, то Росреестр не может изменить вид разрешенного использования без соответствующего решения органа власти.

Есть смысл обжаловать это решение, если вы можете предоставить доказательства того, что ваш участок действительно выведен из категории сельскохозяйственных угодий и отнесен к зоне ТС2. Вам следует подготовить документы, подтверждающие это, и подать жалобу в вышестоящий орган или в суд.

Сергей! В вашем вопросе путаница между категорией земель, территориальным зонированием и видом разрешённого использования. Росреестр отказал вам не из «отписки», а на основании императивных норм федерального законодательства.

1. В чём юридическая суть отказа Росреестра?

Росреестр ссылается на ч. 6 ст. 79 ЗК РФ, которая гласит:

«Включение земель сельскохозяйственного назначения в границы территориальных зон, предназначенных для иных видов использования, допускается только при изменении их категории в порядке, установленном настоящим Кодексом».

Ключевой вывод:

Муниципальные документы (Генплан, ПЗЗ) не могут автоматически изменять категорию земель, установленную на федеральном уровне. Если в ЕГРН ваш участок числится как земли сельскохозяйственного назначения, Росреестр обязан проверять соответствие запрашиваемого ВРИ федеральному перечню допустимых для этой категории видов использования. ПЗЗ регулирует зонирование в рамках существующей категории, но не отменяет ограничения ЗК РФ.

2. Почему аргументы о Генплане и ПЗЗ не убеждают Росреестр?

Ваш довод: «Генплан отнёс участок к зоне С2 (переработка), а не С1 (сельхозугодья)» - Правовая реальность: Генеральный план затонирует территорию, но не меняет категорию земель. Категория фиксируется в ЕГРН и меняется только решением исполнительного органа субъекта РФ (ст. 40, 118 ЗК РФ). Пока Росреестр не внёс запись об изменении категории, участок юридически остаётся сельхозземлёй.

Ваш вывод : «ПЗЗ разрешает ВРИ "хранение и переработка сельхозпродукции"» - Правовая реальность: ПЗЗ может допускать такое ВРИ, но только если оно совместимо с федеральным режимом использования сельхозземель. Согласно п. 8 ч. 1 ст. 8 ЗК РФ, на землях сельхозназначения допускается размещение объектов переработки/хранения только как вспомогательные к сельскохозяйственному производству, без изменения целевого назначения и без перевода в промышленный/коммерческий режим.

Ваш вывод: «Росреестр пишет, что ВРИ сельхозземель меняется решением субъекта РФ» - правовая реальность: это верно, но с нюансом: исполнительный орган субъекта может изменить ВРИ в рамках существующей категории или инициировать перевод земель в другую категорию. Росреестр констатирует, что вы пытаетесь зарегистрировать ВРИ, который по своей правовой природе не укладывается в допустимые для сельхозземель режимы.

3. На каком основании отказали? Процессуальная логика Росреестра

Проверка по ЕГРН: Росреестр видит категорию земли сельскохозяйственного назначения.

Сверка с ЗК РФ: Согласно ст. 79, 40, 118 ЗК РФ, изменение ВРИ на сельхозземлях допускается только при соблюдении федеральных ограничений.

Оценка запрашиваемого ВРИ: Формулировка «Размещение зданий, сооружений, используемых для производства и хранения сельскохозяйственной продукции» в практике Росреестра обычно трактуется как промышленное/логистическое использование, требующее перевода земель в категорию поселений или промышленности.

Отказ по формальному признаку: Росреестр не уполномочен переоценивать ПЗЗ или Генплан. Он фиксирует нестыковку между категорией в ЕГРН и запрашиваемым ВРИ и отказывает в регистрации изменений (п. 5 ч. 1 ст. 19 ФЗ-218).

4. Есть ли смысл обжаловать отказ?

Прямое обжалование отказа Росреестра в суде малоэффективно, если категория земель не изменена. Суд, как правило, встаёт на сторону Росреестра, ссылаясь на преобладание федерального земельного законодательства над муниципальными документами.

Однако обжалование возможно и перспективно, если:

Вы докажете, что запрашиваемый ВРИ явно разрешён для сельхозземель федеральным законом (например, ст. 8 ЗК РФ, Постановления Правительства РФ об инфраструктуре АПК).

Вы выявите, что местные власти неправомерно не изменили категорию при утверждении ПЗЗ/Генплана, и Росреестр обязан был принять документы, инициирующие перевод категории.

Вы сможете доказать, что объект носит вспомогательный характер для крестьянского/фермерского хозяйства и не меняет целевое назначение земель.

Практика: Суды часто отменяют отказы Росреестра, когда заявитель прилагает:

Заверенную выписку из ПЗЗ с чёткой привязкой к кадастровому номеру;

Решение уполномоченного органа субъекта РФ о допустимости такого ВРИ для сельхозземель;

Пояснение, что здания не нарушают режим сельхозназначения (например, элеватор/холодильник для собственных урожая, а не логистический хаб).

5. Алгоритм дальнейших действий

1 Закажите свежую выписку из ЕГРН (с формой кадастрового паспорта). Уточните точную категорию и подкатегорию ( ФЗ-218, ст. 6);

2 Сравните запрашиваемый ВРИ с Перечнем ВРИ для сельхозземель (утв. приказом Минэкономразвития/Минсельхоза). Если ВРИ отсутствует в допустимом перечне → потребуется изменение категории (ЗК РФ ст. 7, 8);

3 Если ВРИ допустим для сельхозземель → подготовьте мотивированное возражение на отказ Росреестра с ссылками на ст. 8 ЗК РФ и ПЗЗ, направьте через МФЦ/Госуслуги или обжалуйте в суде (КАС РФ) (КАС РФ ст. 219, 225);

4 Если ВРИ требует другой категории → обратитесь в исполнительный орган субъекта РФ (Комитет по имуществу/Территориального управления) с заявлением об изменении категории земель. Только после внесения записи в ЕГРН можно регистрировать ВРИ (ЗК РФ ст. 40, 118);

5 Параллельно запросите у муниципалитета официальное разъяснение о правовом режиме зоны ТС2 и допустимых ВРИ для сельхозкатегории. Это понадобится для суда (ГрК РФ ст. 42)

6. На что обратить внимание в вашем случае

Статус «фермерское хозяйство» не даёт права автоматически использовать землю под переработку. ФХ вправе хранить/перерабатывать собственную продукцию на прилегающих территориях без изменения ВРИ, но коммерческие объекты требуют соблюдения режима категории.

ПЗЗ 2023 года мог допустить ВРИ хранение и переработка, но если муниципалитет не инициировал параллельно процедуру изменения категории, Росреестр видит конфликт данных.

Формулировка ВРИ критична:

Если в ПЗЗ указано: хранение и переработка сельскохозяйственной продукции (вспомогательное к сельхозпроизводству), Росреестр чаще принимает. Если же расшифровка содержит производство, размещение зданий, коммерческая переработка трактуется как промышленное использование.

Вывод: Отказ Росреестра законен формально: он опирается на ч. 6 ст. 79 ЗК РФ и несоответствие запрашиваемого ВРИ текущей категории земель в ЕГРН.

Генплан/ПЗЗ не отменяют федеральные ограничения по категориям земель. Зонирование и категория меняются разными процедурами.

Обжалование имеет смысл только при:

а) доказательстве допустимости ВРИ для сельхозземель по федеральному праву, или

б) инициации процедуры изменения категории земель.

Мои рекомендации:

Не бросайтесь в суд с прямым обжалованием отказа. Сначала получите выписку из ЕГРН, сверьте ВРИ с федеральным перечнем, запросите разъяснения у субъекта РФ о статусе зоны ТС2. Если ВРИ действительно разрешён для сельхозземель, то готовьте мотивированную апелляцию. Если нет, сразу запускайте процедуру изменения категории через региональный исполком.

Всего доброго.