Как продать два жилых дома на одном участке с разными долями?

Question

На одном земельном участке 2 жилых дома. У одного номер 15, у другого - 15-а, т.е. с разными адресами. Дом № 15 получен по наследству с 34/100 в общем домовладении, дом № 15-а - получен в дар с 66/100 в общем домовладении. Зарегистрированы на одно лицо с разными кадастровыми номерами. Как их продать?

Разумовская София Дмитриевна · Accepted Answer

Продажа возможна двумя путями. При продаже каждого дома обязательно передавайте соответствующую долю в праве на земельный участок (34/100 для дома №15 и 66/100 для дома №15-а). Это требование закона (ст. 273, 552 ГК РФ). Договоры можно заключить как отдельные на каждый дом, так и один общий на оба объекта. Преимущественное право покупки здесь не применяется, если вы продаете долю в земле вместе с домом. Обратитесь к нотариусу для подготовки договора и регистрации в Росреестре.

Алекс И.И. · Answer

Ситуация: у вас два жилых дома на одном земельном участке с разными адресами и кадастровыми номерами. Вы собственник обоих, но доли в общем домовладении разные (34/100 и 66/100). Для продажи нужно определить, как эти объекты оформлены юридически.

1. **Проверьте документы**. Уточните, является ли земельный участок общей долевой собственностью (зарегистрирован ли он как единый объект или разделен). Если участок не разделен, продать каждый дом отдельно без выделения доли в натуре сложно.

2. **Варианты продажи**:
- **Как единый объект**: Можно продать оба дома вместе, указав в договоре купли-продажи оба объекта и переведа права на покупателя. Но тогда нужно согласование сособственников? У вас единоличная собственность, поэтому согласовывать не с кем. Однако из-за разных долей может потребоваться перераспределение долей в праве на землю.
- **По отдельности**: Если каждый дом имеет свой кадастровый номер и зарегистрирован как самостоятельный объект недвижимости, то продажа возможна отдельно. Но земельный участок при этом может оставаться в общей долевой собственности. Покупатель получит долю в земле пропорционально площади дома. Нужно зарегистрировать переход права на каждый объект.
- **Раздел участка**: Рекомендуется предварительно разделить земельный участок на два отдельных (каждому дому – свой участок). Это требует межевания, постановки на кадастровый учет и изменения в Росреестре. После этого продажа будет проще.

3. **Порядок действий**:
- Обратитесь к кадастровому инженеру для раздела участка (если это возможно по нормам минимальной площади).
- Получите новые кадастровые паспорта на каждый участок.
- Зарегистрируйте право собственности на отдельные участки.
- Затем продавайте каждый дом с землей.

4. **Налоги**: При продаже недвижимости, полученной по наследству (срок владения отсчитывается со дня смерти наследодателя) и в дар, учтите налог на доходы (13% для резидентов, если владели менее 3 или 5 лет). Возможны вычеты.

**Резюме**: Самый надёжный способ – разделить земельный участок на два, затем продать каждый дом отдельно. Альтернатива – продать оба дома одним договором, но это может усложнить оформление за покупателя. Рекомендую проконсультироваться с юристом на месте для уточнения кадастровых документов и выбора оптимального варианта.

Если у вас есть похожий вопрос, его можно задать в форме ниже.

Каравайцева Елена Александровна · Answer

Поскольку у каждого дома свой кадастровый номер, по закону это два самостоятельных объекта недвижимости. Поэтому продавать данные жилые помещения нужно отдельными договорами купли-продажи.

Злотникова Любовь Геннадьевна · Answer

Здравствуйте.
Оба дома — самостоятельные объекты недвижимости (у каждого свой кадастровый номер), поэтому их можно продать либо по отдельности (двумя договорами), либо сразу оба одному покупателю (одним договором). Нотариус не нужен, так как вы продаёте не доли в общей собственности, а целые объекты. Для сделки проверьте актуальные выписки из ЕГРН, соберите правоустанавливающие и технические документы, при необходимости учтите вопросы общих коммуникаций.
С уважением.

Юдаев Владимир Вячеславович · Answer

Способ продажи зависит от количества покупателей. Вы владеете 100% долей (34/100 + 66/100). Вы являетесь единственным собственником всего имущества. Разрешение третьих лиц на сделку не требуется. Однако продать дома отдельно друг от друга сразу не получится из-за общего земельного участка.

Как продать два жилых дома на одном участке с разными долями?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)

Похожие вопросы

Необходимость обращения в суд для раздела долей жилого дома с разными долями наследников и расчет госпошлины

Владею 9/58 долей жилого дома в г. Сергиев Посад, есть договор передачи в пользование доли жилого дома. Как продать?

Можно ли продать долю жилого дома без доли земельного участка

Мой отец владелец 66/100 доли жилого дома, может ли он подарить мне половину т.е 33/100 доли жилого дома, нотариус ему отказал

Как продать долю жилого дома и земельного участка, если один из собственников проживает на Украине и не реагирует на уведомления?

Можно ли продать долю жилого дома, в котором есть доля несовершеннолетнего ребенка, купленная за материнский капитал?

Как правильно продать долю жилого дома в общей долевой собственности

Собираюсь продать 1/5 долю жилого дома и 1/долю участка земли (все в собственности) какие необходимы документы.

Можно ли продать долю жилого дома имея только решение суда о праве по наследству на эту долю.

Можно ли продать долю жилого дома без согласия остальных наследников?

Администрация отказывается продать долю жилого дома, ссылаясь на закон о запрете продажи \'недостроев\'

Можно ли продать долю жилого дома, если придомовая территория не оформлена.

На одном участке два жилых дома с разными кадастровыми номерами, хотим продать, возможно ли?

Как мне собрать документы на 1/2 долю жилого дома и земельного участка, и какие документы мне надо собрать чтобы эту долю продать.

Продажа 1/2 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка с обременением в виде ежемесячных выплат\n2.

Распределение оплаты коммунальных услуг в жилом доме с разными долями

В 2005 году купили 1/2 долю жилого дома с участком под жилой дом( тоже в собственности 48/100)

Необходимые документы для продажи 1/2 доли жилого дома и участка. Где найти договор купли-продажи 1/2 доли дома от целого?

Как продать участок земли и свою долю жилого дома с бывшей женой и несовершеннолетними детьми?

Как продать свою долю жилого дома и участка - определение порядка пользования имуществом либо раздел дома в натуре?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59