Как выделить долю в натуре и отделиться от соседей?

Здравствуйте!

Ваша ситуация юридически возможна, но сложная, потому что одновременно нужно решать вопрос по строениям, по приватизированной части земли и по той половине земли, которая не оформлена ни за кем. Разделить всё «одним движением» не получится — придётся действовать поэтапно и, скорее всего, через суд, так как согласия всех совладельцев добиться будет сложно.

Выдел доли в строениях — раздел домов между вами, соседями "А" и юрлицом возможен только при технической делимости объекта и с учётом интересов всех совладельцев.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Если выделяемая доля незначительна и не может быть реально выделена, суд может обязать остальных участников выплатить компенсацию выделяющемуся собственнику.

Это значит, что вам нужно доказать техническую возможность выдела: у вашей части строения должен быть отдельный вход, минимум одна жилая комната и по возможности отдельный санузел. Если строение технически неделимо, суд может присудить вам не долю в натуре, а денежную компенсацию, что для вас может быть нежелательным исходом — это важный риск.

Раздел земельного участка — выдел доли из земли регулируется отдельными нормами и требует кадастровых работ независимо от ситуации со строениями.

При выделе земельного участка образуются один или несколько новых земельных участков, при этом прежний земельный участок сохраняется в изменённых границах; участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Это значит, что для получения отдельного кадастрового номера на свою часть земли нужно провести межевание, определить границы нового участка и убедиться, что итоговая площадь не меньше минимально допустимого размера участка для вашего вида использования по градостроительному регламенту. Если участок признают технически неделимым или итоговые доли окажутся меньше минимума — выдел в натуре не разрешат, и остаётся только денежная компенсация или пользование по соглашению без юридического раздела.

Неприватизированная половина земли — это ключевая сложность вашей ситуации, так как фактически распорядителем этой части является публичный собственник, а не частные лица.

Участок должен иметь обеспеченный доступ для всех совладельцев, а изменение целевого назначения земли при выделе не допускается.

Это значит, что раздел всего участка без участия администрации (муниципалитета или региона, в зависимости от того, кому фактически принадлежит неприватизированная земля) юридически невозможен — нужно либо инициировать её приватизацию кем-то из пользователей, либо привлекать администрацию как третье лицо в процедуру выдела, чтобы официально зафиксировать, что эта часть остаётся в её ведении. Без решения этого вопроса Росреестр может отказать в постановке вашего нового участка на кадастровый учёт из-за неопределённости границ и статуса смежной земли.

Что нужно доказать в суде — если соседи "А" или юрлицо не согласятся на добровольный раздел, вам придётся доказывать: техническую возможность выдела строения и участка без несоразмерного ущерба остальным, соответствие итоговых площадей минимальным нормативам, а также то, что ваша доля соответствует заявленному размеру выдела.

Поэтому, порядок действий такой: сначала попробуйте направить письменное предложение о добровольном разделе соседям "А" и юрлицу с проектом соглашения; параллельно закажите у кадастрового инженера техническое заключение о делимости строений и участка; если согласия не будет — подавайте исковое заявление в суд по месту нахождения участка о выделе доли в натуре как в отношении строений, так и земли, привлекая администрацию как третье лицо по вопросу неприватизированной части; в рамках дела заявите ходатайство о назначении строительно-технической и землеустроительной экспертизы для определения технической возможности раздела. После получения решения суда обращайтесь в Росреестр для постановки выделенного участка и строения на кадастровый учёт с присвоением отдельного номера, после чего вы вправе будете официально огородить свою часть забором.

С уважением, юрист Ермаков Сергей Александрович.

заключение кадастрорвого инженера и иск в суд

Смотрите, половина участка не была приватизирована.

Сперва надо выяснить статус этой доли: муниципальная она или государственная, далее оформить её в собственность, например, через администрацию.

Без этого выделить долю в натуре и поставить отдельный участок на кадастровый учёт не получится.

Для выдела в натуре должны соблюдаться следующие условия:

1) для земли: вновь образуемый участок должен иметь площадь не меньше минимального размера, установленного для вашей категории земель (ИЖС, ЛПХ и т.п.) в Вашем муниципалитете;

2) для дома: часть дома должна быть изолированной, т.е. иметь отдельный вход, независимые коммуникации. Если для этого необходима перепланировка или переустройство, потребуется разрешение;

3) Нельзя выделить землю, оставив дом в общей долевой собственности, и наоборот. Закон требует, чтобы выделяемый земельный участок был свободен от прав третьих лиц на расположенные на нём объекты, и наоборот;

4) попробуйте договориться, например, обсудите раздел с другими собственниками (соседями «А» и юрлицом); при согласии заключите соглашение о выделе долей в натуре, в котором зафиксируйте, какая часть имущества кому отходит;

5) закажите работы; на основании соглашения привлеките кадастрового инженера, он подготовит межевой план для земли и технический план для дома;

6) затем подайте документы в Росреестр через МФЦ; после регистрации в ЕГРН появятся новые объекты: отдельный земельный участок и/или изолированная часть дома со своим кадастровым номером;

7) если договориться не удалось, придётся идти в суд; суд может назначить строительно-техническую или землеустроительную экспертизу, чтобы установить, возможен ли раздел, и предложить варианты; если выдел в натуре невозможен без несоразмерного ущерба, суд вправе обязать остальных выплатить Вам денежную компенсацию.

При этом забор не создаёт юридических границ, он лишь фиксирует фактическое разделение на местности. Юридически значимым выдел делает только регистрация в ЕГРН.

Сначала попробуйте договориться с соседями "А" и юрлицом по-хорошему через соглашение о разделе, а если не выйдет — подавайте иск в суд о выделе доли в натуре на основании ст. 252 ГК РФ, при этом учтите, что выдел возможен только при условии, что все образуемые участки и помещения будут соответствовать минимальным размерам и техническим нормам, а нераспределённую 1/2 земли сначала нужно будет оформить в собственность .

поскольку 1/2 земли не в собственности, она находится в муниципальной или государственной собственности. Необходимо оформить право аренды или выкупить эту долю, либо согласовать её использование с собственником (администрацией). Без этого выдел доли в натуре невозможен, так как границы участка не определены.