Как сохранить ипотеку при банкротстве, если кредит и ипотека в одном банке?

Question

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, есть ли юристы которые проводили процедуру банкротства? Если у меня кредит и ипотека в одном и том же банке, я прохожу процедуру банкротства и меня признали банкротом , как сохранить ипотеку в этом случае?

Злотникова Любовь Геннадьевна · Accepted Answer

Здравствуйте.

Сохранить ипотеку, если кредит и ипотека в одном банке, а вас признали банкротомвозможно, но есть важные условия и механизмы.

Главный инструмент, который позволяет сохранить ипотечное жильё при банкротстве, — это статья 213.10-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Она была введена Федеральным законом от 08.08.2024 № 298-ФЗ и вступила в силу в сентябре 2024 года.

Суть в том, что должник и банк-залогодержатель могут заключить отдельное мировое соглашение. Если суд его утвердит, ипотечную квартиру исключат из конкурсной массы — другие кредиторы на неё претендовать не смогут, а вы продолжите платить по ипотеке.

Вот какие условия прямо прописаны в этой статье и на что стоит обратить внимание:

Единственное жильё. Для гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, оно должно быть единственным пригодным для постоянного проживания.

Срок. Подать предложение о таком соглашении можно на любой стадии дела о банкротстве, но не ранее истечения срока для предъявления требований другими кредиторами (этот срок закреплён в п. 2 ст. 213.8 Закона о банкротстве).

Согласие других участников. Со стороны должника решение принимает сам гражданин. При этом несогласие финансового управляющего не является основанием для отказа суда в утверждении соглашения. Согласия остальных кредиторов (кроме залогодержателя) тоже не требуется.

Если на жильё оформлена последующая ипотека, в соглашении должны участвовать все соответствующие залоговые кредиторы из реестра. Также в соглашении могут участвовать третьи лица (например, родственник, который возьмёт на себя платежи).

Просрочки. Если на момент заключения соглашения у должника есть просрочка по ипотечным платежам, в текст соглашения обязательно нужно включить условия о порядке и сроках её устранения.

Погашение требований других очередей. Если иного имущества должника недостаточно для погашения требований кредиторов первой и второй очереди, суд утвердит соглашение только при условии внесения на специальный банковский счёт (открываемый по правилам ст. 138 Закона о банкротстве) суммы для таких выплат. При этом размер внесения ограничен — не более 10% от стоимости ипотечного жилья (она определяется по отчёту оценщика).

Что происходит после утверждения. С этого момента на жильё не обращается взыскание в рамках банкротства, оно не идёт на реализацию. Требования залогового кредитора исключаются из реестра, но само обязательство и ипотека сохраняются — платить можно за счёт доходов, на которые не может быть обращено взыскание, или за счёт доходов после завершения процедур. При этом само дело о банкротстве не прекращается.

Последствия нарушения. Если соглашение расторгнут или не будут исполнять, непогашенные требования банка восстановят в реестре (если процедура ещё идёт), и кредитор сможет обратить взыскание на жильё. Если банкротство уже завершено — банк вправе пойти в суд вне рамок дела о банкротстве по правилам законодательства об ипотеке.

Ещё один важный нюанс, который часто упускают: ст.446 ГПК РФ (которая защищает единственное жильё от взыскания) на ипотечную квартиру не распространяется — в ней прямо сделано исключение для имущества, являющегося предметом ипотеки. Это разъяснено, в частности, в п.18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 48. Поэтому без ст. 213.10-1 риск потери жилья в процедуре был бы выше.

______________________________

Еще несколько дополнений

Роль финансового управляющего в подготовке документов. Хотя его несогласие не блокирует утверждение соглашения, он обязан дать суду заключение по вопросу (ст. 213.9 Закона о банкротстве). Если управляющий увидит риски (например, признаки недобросовестности или сомнительные источники платежей), он это отразит — и суд будет к этому прислушиваться.

Поэтому на практике юристы заранее «согласовывают» позицию с управляющим: показывают платёжеспособность, источники дохода, график погашения, чтобы заключение было нейтральным или положительным.

Как доказывают, что жильё — единственное. Суды смотрят не только на выписку из ЕГРН, но и на фактическую картину: где прописаны и реально живут должник и члены семьи, есть ли у них иное жильё в собственности или по соцнайму, пригодность других помещений для проживания. Если у супруга есть доля в другой квартире, суд может посчитать, что ипотечное жильё не единственное. Для доказывания собирают: выписки из домовой книги, справки о регистрации, акты обследования, иногда — пояснения соседей.

Если платить будет третье лицо. Когда платежи берёт на себя родственник, важно сразу оформить это прозрачно: в соглашении прямо указывают, что исполнение обязательств осуществляется третьим лицом, и фиксируют порядок компенсации (тот самый беспроцентный заём на срок от 3 лет). Суды не любят «серые» схемы: если источник денег скрыт или выглядит как попытка вывести активы, соглашение могут не утвердить.

Оценка стоимости жилья и лимит 10 %. Сумма, которую при необходимости вносят на спецсчёт для погашения требований 1‑й и 2‑й очереди, не может превышать 10 % от рыночной стоимости жилья по отчёту оценщика. При этом оценку делает независимый оценщик, а суд проверяет её обоснованность. Если стоимость завышена или занижена, это повод для возражений кредиторов и затягивания процесса.

Особенности, когда кредит и ипотека — в одном банке. На практике это упрощает переговоры: банку проще согласиться на локальный план, потому что он контролирует и необеспеченные, и залоговые требования. Но формально это не гарантия: банк вправе отказать, если видит риски неплатежей. Часто помогает показать, что по ипотеке просрочек нет, а по потребительскому кредиту — есть объективные причины и план урегулирования.

Что происходит с процентами и неустойками. В мировом соглашении можно отдельно прописать, как погашать накопленные проценты и неустойки (в том числе — за счёт будущей выручки, рассрочки, частичного прощения). Банки нередко готовы частично списать неустойку ради сохранения стабильного потока платежей. Это нужно фиксировать в тексте соглашения, иначе долг будет расти по прежним правилам.

Техническая сторона: спецсчёт и контроль платежей. После утверждения соглашения платежи по ипотеке обычно идут через спецсчёт либо напрямую банку с чётким назначением платежа («по мировому соглашению по делу №…»). Это нужно, чтобы финансовый управляющий и суд видели, что обязательства исполняются. Пропуск даже одного платежа может стать основанием для расторжения соглашения.

Влияние на другие процедуры и льготы. Сохранение ипотеки не отменяет ограничений, связанных с банкротством: в течение 5 лет при обращении за кредитом нужно указывать факт банкротства, а в ряде случаев — учитывать это при получении субсидий или участии в госпрограммах. Кроме того, если у вас есть льготы по ипотеке (например, семейная ипотека, маткапитал), их нужно отдельно проверить: банк может требовать соблюдения условий программы, а суд — учитывать интересы детей и ПФР.

Вывод. Ипотечное жильё можно сохранить через мировое соглашение с банком — при условии, что оно единственное для семьи, платежи (в т. ч. от третьего лица) прозрачны и регулярны, при необходимости внесена до 10 % стоимости жилья на спецсчёт, а график выплат строго соблюдается; успех зависит от согласования схемы с банком и судом.

С уважением.

Працко Виталий Александрович · Answer

Здравствуйте !

В данном конкретном Вашем случае, в процедуре банкротства физических лиц в России возможно сохранить ипотечную квартиру, если она является единственным жильем (ст.446 ГПК РФ), и вы докажете, что ее продажа существенно нарушит ваши права. Однако при кредите и ипотеке в одном банке ситуация осложняется, так как банк может обратить взыскание на заложенное имущество.

Для сохранения ипотеки необходимо подать заявление о реструктуризации долга в рамках банкротства: вы можете предложить план погашения задолженности по ипотеке, который будет утвержден финансовым управляющим и судом.Исключить ипотечную квартиру из конкурсной массы, если это единственное жилье (ст. 446 ГПК РФ). Суд может сохранить за вами право проживания, но банк сохраняет залог.

Заключить мировое соглашение с банком до или во время процедуры: например, договориться о реструктуризации ипотеки отдельно от кредита. Практика показывает, что при грамотном подходе (например, через процедуру реализации имущества с торгов, где вы можете выкупить квартиру ) сохранить ипотеку реально.

В противном случае, возможно, обратиться с иском в суд и решать в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Всего доброго Вам!

Олеся · Answer

Меня признали уже банкротом. А поскольку я сейчас без работы предложили чтобы сохранить ипотеку по документам формально указать другое физическое лицо которое ипотеку на это время пока идёт процедура будет оплачивать вместо меня.

Грейть Вячеслав Витальевич · Answer

Здравствуйте!
Нужно или заключать мировое соглашение в отношении единственного жилья, либо утверждать локальный план реструктуризации ипотечной задолженности. Вам оставят и ипотечный кредит и ипотечное жилье только если это жилье единственное, а также у вас есть возможность оплачивать платежи.

Крапивин Антон Валерьевич · Answer

Здравствуйте!
Чтобы сохранить ипотеку при банкротстве, если обычный кредит и ипотека оформлены в одном банке, вам необходимо заключить с банком отдельное локальное мировое соглашение (в рамках ст. 213.10-1 Закона о банкротстве № 127-ФЗ).
Тот факт, что оба долга находятся в одной организации, не мешает процедуре: банк будет выступать в двух разных статусах — как залоговый кредитор по ипотеке и как обычный кредитор по потребительскому займу. Потребительский кредит будет полностью списан, а ипотеку вы продолжите выплачивать.
Ключевые условия для сохранения жилья. Суд утвердит мировое соглашение по ипотеке только при одновременном выполнении следующих условий:
Единственное жилье: ипотечная квартира или дом должны быть единственным пригодным местом для проживания вас и вашей семьи.
Отсутствие просрочек: по ипотечным платежам не должно быть крупных задолженностей (желательно, чтобы их не было вообще, либо банк согласился на график их постепенного закрытия).
Наличие третьего лица (поручителя/плательщика): Верховный Суд РФ требует, чтобы в мировом соглашении был указан конкретный источник дохода, из которого будет оплачиваться ипотека во время банкротства. Поскольку ваши личные доходы временно контролируются финансовым управляющим, платить за вас должен кто-то другой (родственник, друг или созаемщик).
Алгоритм действий:  ➔  ➔  ➔ .
Обратитесь в банк с официальным предложением: после закрытия реестра кредиторов направьте в банк заявление о намерении заключить отдельное мировое соглашение по ипотеке.
Разработайте проект мирового соглашения: укажите в нем, что условия ипотечного договора остаются прежними (или корректируются по согласию сторон), квартира исключается из конкурсной массы, а обязательства по оплате берет на себя третье лицо.
Подайте ходатайство в Арбитражный суд: направьте соглашение на утверждение судье, ведущему ваше дело о банкротстве.Дождитесь решения суда: согласие других кредиторов (по потребительскому долгу) для этого документа по закону не требуется. Суд утвердит его самостоятельно.
Важные нюансы. Если банк отказывается: если вы соответствуете всем критериям закона, а банк необоснованно идет в отказ, суд имеет право утвердить локальный план реструктуризации ипотеки даже вопреки воле банка.
Платежи нельзя останавливать: ни в коем случае не прекращайте вносить ежемесячные платежи по ипотеке, ссылаясь на статус банкрота, иначе банк получит законное право забрать жилье.

Шишкин Виталий Михайлович · Answer

Здравствуйте!
Давайте разберу ваш вопрос по пунктам — это действительно непростая ситуация, но выход есть. Я подскажу, как действовать, и отвечу на оба ваших вопроса.
Главный инструмент, который позволяет сохранить ипотечное жильё при банкротстве, — это статья 213.10-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Она была введена Федеральным законом от 08.08.2024 № 298-ФЗ и вступила в силу в сентябре 2024 года.
Про юристов. Да, такие специалисты есть. Я рекомендую искать арбитражных юристов, которые специализируются именно на банкротстве физических лиц. Они знают актуальную судебную практику, помогут собрать доказательства (например, подтвердить, что жильё действительно единственное), грамотно выстроить диалог с банком и финансовым управляющим, а при необходимости — составить и отстоять в суде мировое соглашение. Многие такие юристы сопровождают дело от начала до конца: от анализа вашей ситуации до участия в заседаниях.

Теперь про ипотеку в одном банке с кредитом. Хорошая новость: тот факт, что кредит и ипотека в одном банке, не закрывает вам путь к сохранению жилья. Механизм работает так же, как если бы это были разные кредиторы. Суть в том, чтобы заключить с банком-залогодержателем отдельное мировое соглашение (иногда его называют локальным планом реструктуризации). После того как суд его утвердит, ипотечное жильё исключат из конкурсной массы — то есть его не выставят на торги для погашения остальных долгов. При этом остальные ваши долги (по потребительскому кредиту в том же банке) могут быть списаны в рамках процедуры.

Какие условия нужно соблюсти, чтобы суд утвердил такое соглашение?

Ипотечное жильё должно быть единственным для вас (учитываются все объекты недвижимости, включая доли в других квартирах).
По ипотечному кредиту не должно быть просрочек (если они были, их, как правило, нужно погасить до или в процессе переговоров).
Должна быть реальная возможность продолжать платить по ипотеке. Это можно сделать двумя путями:
Вы сами продолжаете вносить платежи (если у вас есть стабильный доход, который не уходит на покрытие других обязательств в процедуре).
Платежи берёт на себя третье лицо — родственник, друг, поручитель. Важно: если третье лицо гасит долг, между ним и вами автоматически возникает беспроцентный договор займа. По закону такой заём должен быть долгосрочным — минимум на три года.
Важное предупреждение: если вы нарушите условия утверждённого соглашения (перестанете платить), банк сможет восстановить свои требования в реестре, и тогда жильё снова рискует пойти с молотка.

Мой совет: не пытайтесь решать этот вопрос в одиночку. Как только вы поняли, что процедура банкротства неизбежна, сразу подключите профильного юриста. Он поможет оценить ваши шансы (с учётом всех деталей: есть ли доли в другой недвижимости, были ли просрочки, какой доход), провести переговоры с банком и выстроить стратегию.

Выбирайте сами лучший ответ!

Кочетков Александр Владиленович · Answer

Здравствуйте!

Смотрите, сохранить ипотеку при банкротстве действительно можете, даже если кредит и ипотека в одном банке.

Здесь самое важное отдельное мировое соглашение между Вами и банком-залогодержателем.

Правовую основу даёт статья 213.10-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», указанную норму ввели Федеральным законом от 08.08.2024 № 298-ФЗ, и она как раз позволяет вывести ипотечное жильё из конкурсной массы, чтобы его не продали на торгах.

При этом остальные Ваши долги в рамках процедуры могут быть списаны.

Какие условия нужно соблюсти

Суд утвердит такое соглашение, только если выполнены ключевые требования:

1) Жильё является единственным пригодным для проживания. Если у Вас есть другая недвижимость (даже доля), суд с высокой вероятностью откажет.

2) Нет просрочек по ипотеке. Нужно подтвердить добросовестность: Вы исправно вносили платежи до момента банкротства и готовы продолжать.

3) Реалистичный план выплат. В соглашении прописывается график. Платить можете вы сами либо третье лицо (родственник, созаёмщик с доходом). Иногда практикуют такой вариант: третье лицо гасит долг досрочно, а затем заключает с вами беспроцентный договор займа на срок от трёх лет.

4) Банк не должен существенно терять. Суд оценит, не ухудшаются ли позиции кредитора. Если Вы предложите условия, которые явно невыгодны банку, например, без процентов на весь срок без оснований, суд может не утвердить.

Как это работает на практике

Вы с банком обсуждаете условия, фиксируете их в проекте соглашения, а затем подаёте его в арбитражный суд, который ведёт ваше дело о банкротстве.

Если суд утвердит документ, ипотечное жильё исключается из конкурсной массы, банк не сможет требовать его продажи для погашения других ваших долгов.

При этом сам ипотечный долг сохраняется, и его нужно обслуживать по утверждённому графику.

Важное предупреждение: если Вы нарушите условия утверждённого соглашения (перестанете платить), суд по заявлению банка восстановит требование кредитора в реестре и тогда банк получит право обратить взыскание на заложенное имущество.

А если банк возражает?

Суд не может принудительно заставить банк подписать соглашение, если у кредитора есть обоснованные возражения.

Но есть один момент: суд вправе сам утвердить локальный план реструктуризации, даже без согласия банка, если докажет, что положение банка при этом не ухудшается, а план экономически целесообразен.

Рекомендация:

Не ждите, пока жильё выставят на торги. Чем раньше Вы инициируете обсуждение с банком и подадите проект в суд, тем выше шансы.

Будьте прозрачны, так как сокрытие другой недвижимости или попытки искусственно создать «единственность», например, подарить другое жильё перед банкротством, суд расценит, как злоупотребление и откажет в сохранении жилья.

Правовое обоснование: ст. 126, 138, 213.8, 213.11, 213.10-1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Абаева Марьяна Николаевна · Answer

Здравствуйте Олеся

Для сохранения ипотечной недвижимости при банкротстве возможно
Какие условия должны быть выполнены
Это единственное жилье
Нет просрочек по ипотеке. Если были нарушения графика, банк с высокой вероятностью не пойдёт на соглашение. Иногда выход есть: погасить возникшие долги в отведённый срок (например, в течение трёх месяцев), чтобы доказать добросовестность.
Есть возможность продолжать платить. Сам должник, третье лицо (родственник, поручитель) или созаёмщик должны иметь стабильный доход для обслуживания

Мировое соглашение с банком-залогодержателем. Вы договариваетесь с кредитором о том, как дальше будет гаситься долг (можно обсудить отсрочку, реструктуризацию). После подписания суд утверждает соглашение — и квартиру исключают из конкурсной массы, то есть не забирают для продажи. При этом остальные долги в рамках процедуры могут списать

Ипотека не списывается. Даже при сохранении жилья долг по кредиту остаётся — его нужно продолжать выплачивать согласно утверждённому плану.
Если условия нарушены. Например, прекратились платежи по мировому соглашению, банк вправе потребовать вернуть квартиру в конкурсную массу

Нормативный акт в помощь для сохранения ипотечного жилья при банкротстве

Федеральным законом от 08.08.2024 N 298-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" Предусмотрены особенности заключения мирового соглашения между гражданином и кредитором, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения.

Со дня утверждения мирового соглашения арбитражным судом наступают в том числе следующие последствия: на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, не обращается взыскание в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве; требования кредитора, обеспеченные ипотекой, и ипотека не прекращаются; требования кредитора, обеспеченные ипотекой, исключаются из реестра требований кредиторов и не подлежат удовлетворению в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве.

С уважением юрист М.Н.Абаева

Бабъяк Светлана Васильевна · Answer

Здравствуйте

Да, закон позволяет сохранить ипотечную квартиру при банкротстве, даже если кредиты и ипотека оформлены в одном банке. Однако для этого нужно обязательно соблюсти строгие условия и понимать риски.

Два законных способа сохранить жилье

С 8 сентября 2024 года действуют специальные механизмы (ст. 213.10-1 Закона 127-ФЗ). Оба варианта работают только для единственного жилья:

1. Отдельное мировое соглашение с банком (оптимальный вариант). Вы и банк договариваетесь, что продолжаете платить по ипотеке, а все остальные долги списываются. Суд утверждает соглашение, квартира получает иммунитет от взыскания.
2. Погашение долга третьим лицом. Родственник или другая организация гасит ваш ипотечный долг, после чего вы должны будете вернуть деньги этому третьему лицу (не ранее чем через 3 года после завершения банкротства).
Главный риск: все долги в одном банке

Это ключевая сложность вашей ситуации. Банк — залоговый кредитор по ипотеке и одновременно обычный кредитор по другим долгам. В случае вашего банкротства его интересы будут таковы:

· Выгоднее продать квартиру: Деньги от реализации квартиры пойдут на погашение всех ваших долгов перед этим банком, а не только ипотеки.
· Может отказать в соглашении: Если у вас нет другого ценного имущества для погашения остальных долгов, банку проще получить всё через торги, чем заключать с вами мировое соглашение.

Как действовать и что учесть

· Инициатива и переговоры: Заключение мирового соглашения — это право, а не обязанность банка. Начинайте переговоры до подачи заявления о банкротстве.
· Идеальные условия: У вас значительно выше шансы, если по ипотеке нет просрочек, а общая стоимость квартиры заметно превышает остаток долга.
· Только судебное банкротство: Внесудебное банкротство через МФЦ в вашем случае невозможно.
· Квалифицированная помощь: Обязательно наймите опытного юриста по банкротству — подготовка стратегии и мирового соглашения требует профессионализма.

С уважением Светлана Б

Как сохранить ипотеку при банкротстве, если кредит и ипотека в одном банке?

Похожие вопросы

Как сделать банкротство, по кредитам, цена его, и заденет ли банкротство ипотеку. Ипотеку платить могу.

Как сохранить ипотеку при банкротстве - опыт и рекомендации

Банкротство: сохранить ипотеку + долю

В фссп 6 ип по кредитам около 1.5 млн. Есть ипотека, возможно ли банкротство? Как сохранить ипотеку?

Какие последствия ждут должников при вступлении в силу закона о банкротстве - ипотека, кредиты и уровень жизни

Как сохранить ипотеку при процедуре банкротства и выплате кредитов?

В одном и том же банке 3 кредита потребительских и ипотека. Ипотеку плачу а потребительские не тяну. Могут ли забрать квартиру?

Кредит, ипотека, банкротство - что будет, если потерять работу?

Могу ли я оформить банкротство и сохранить ипотеку, просрочка не по ипотеке.

Могу ли Я подать заявление на банкротство, кроме ипотеки? Ипотеку помогают платить родители, а другие кредиты не в состоянии.

Как сохранить ипотеку при разводе, если кредит был оформлен на меня, а муж ни разу не платил

Возможности сохранить жилье - как договориться с банком при банкротстве ипотеки?

Хочу признать себя банкротом чтобы списать ипотеку. Ипотека это мой единственный кредит. Доход мой 30.000 тыс. в месяц ипотека 17

Есть ипотека и кредит в одном банке, ипотека платится а кредит нет. Могут ли забрать квартиру и в течение какого времени.

Квартира приобретали в ипотеку. Ипотеку выплотетели, как получить документы на собственность и что для этого нужно?

Возможно ли переписать доли на бабушку и дедушку, если мать выплатила ипотеку ипотеку дочерей?

Взяли квартиру в ипотеку, ипотеку оформили на брата как мне стать собственником, выплачиваем вместе.

Можно ли бывшего мужа вывести с заёмщика, если он второй год не платит ипотеку. Ипотеку оплачивает бывшая жена созаеищик.

Если мы купили кв-Ру в Пушкино в ипотеку, ипотеку выплатили, на какой вычет можно рассчитывать и как он получается?

Может ли жена потребовать вернуть деньги или изменить дол

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59