Может ли нотариус или Росреестр отказать в дарении из-за будущего сервитута?

Здравствуйте.

Само по себе наличие судебного спора о сервитуте не является препятствием для удостоверения договора дарения и государственной регистрации перехода права собственности.

Если на момент удостоверения договора и подачи документов:

* в ЕГРН отсутствует запись об обременении в виде сервитута;

* отсутствует запрет на совершение регистрационных действий, арест или обеспечительные меры суда,

то нотариус, как правило, не вправе отказать в удостоверении договора только потому, что рассматривается дело об установлении сервитута.

Также Росреестр не вправе отказать в регистрации перехода права собственности лишь по причине того, что решение суда об установлении сервитута еще не вступило в законную силу. Если впоследствии суд установит сервитут, он будет зарегистрирован уже в отношении нового собственника (или новых сособственников), поскольку сервитут обременяет объект недвижимости, а не конкретного владельца.

Иная ситуация будет, если суд уже принял обеспечительные меры (например, запретил регистрационные действия) либо соответствующая запись внесена в ЕГРН. Тогда регистрация перехода права может быть приостановлена или в ней будет отказано.

Что касается услуг нотариуса, то он не гарантирует государственную регистрацию права. Нотариус оказывает нотариальное действие - удостоверяет договор после проверки личности сторон, их дееспособности, полномочий, прав на имущество, соблюдения требований закона и разъяснения правовых последствий сделки. После удостоверения нотариус, как правило, направляет документы в Росреестр в электронном виде, однако решение о регистрации принимает исключительно Росреестр.

Если Росреестр впоследствии приостановит регистрацию или откажет в ней по причинам, не связанным с нарушениями со стороны нотариуса, это не означает, что нотариальная услуга не была оказана. Оснований требовать возврата нотариального тарифа только из-за отказа Росреестра в таком случае обычно нет.

Поэтому перед обращением к нотариусу целесообразно заказать актуальную выписку из ЕГРН и убедиться, что отсутствуют:

* арест;

* запрет на регистрационные действия;

* зарегистрированные обременения;

* отметка о поступлении судебного акта об обеспечительных мерах.

При отсутствии таких записей вероятность того, что нотариус удостоверит договор, а Росреестр зарегистрирует переход права, является высокой.

Как лучше поступить:

Дождаться решения апелляции. Это самый безопасный путь. Процесс займет еще 2–3 месяца, но тогда предмет спора исчезнет. Если сервитут не установят — будете дарить чистый объект без рисков. Если установят — обе стороны будут четко понимать условия сделки.

Отложить исполнение договора. Вы можете составить проект договора сейчас, оплатить консультацию нотариуса, но не подписывать его. Подпишете сразу после получения итогового решения суда.

Дарение с отлагательным условием. Можно прописать в договоре, что он вступает в силу только при условии невступления в силу решения суда об установлении сервитута. Однако такие сложные конструкции часто вызывают у нотариусов еще больше вопросов и подозрений в мнимости сделки.

Дарение с явным раскрытием риска. Если ждать нельзя, ищите нотариуса, готового работать с дисклеймерами. В договоре нужно максимально подробно описать судебный спор, приложить копии процессуальных документов и взять с одаряемого отдельную расписку о том, что он ознакомлен с риском установления сервитута и претензий по этому поводу к вам иметь не будет. Но даже такая расписка не спасет от иска, если сервитут фактически лишит одаряемого возможности пользоваться домом.

Нотариус проверяет возможные ограничения и реальность регистрационных действий в росреестре если их не будет он сделку не удостоверит наличие сервитута никаких препятствий не делает для регистрации перехода права собственности

Росреестр проводит правовую экспертизу документов и проверку законности сделки. При регистрации перехода права собственности на основании договора дарения Росреестр также проверяет, не имеется ли арестов, запретов и т.п. Если в ЕГРН на момент подачи документов нет записи об обременении сервитутом, то регистрация может быть проведена. Однако если судебное решение уже вынесено, но не вступило в силу, оно еще не является основанием для внесения записи в ЕГРН. Поэтому формально препятствий для регистрации нет.