Как взыскать стоимость работ по демонтажу обоев и подготовке стен?

"может ли эта работа быть ему оплачена по рыночным расценкам?" - если вы этот вопрос специально оговорили с арендодателем и заключили соответствующий договор.

А если вы, к примеру, провели эти ремонтные работы по собственной инициативе - то арендатор может и не заплатить ничего. И даже - взыскать с вас ущерб (за содранные любимые обои, поклеенные его любимой бабушкой).

Татьяна, здравствуйте!

С юридической точки зрения демонтаж старых обоев и подготовка стен (шпаклевка, грунтовка) не являются улучшениями арендованного имущества — ни отделимыми, ни неотделимыми. Это работы по текущему содержанию и поддержанию помещения в надлежащем состоянии.

Согласно статье 616 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено договором аренды, за свой счет производить текущий ремонт обязан именно арендатор. Подготовка стен к чистовой отделке после их загрязнения или износа от предыдущих жильцов/арендаторов относится как раз к текущему ремонту. Неотделимым улучшением был бы результат этих работ — например, нанесение декоративной штукатурки, установка панелей или оклейка дорогими дизайнерскими обоями, которые повысили стоимость и качественные характеристики самого объекта недвижимости. Но даже в этом случае право на возмещение возникает только с согласия арендодателя (ст. 623 ГК РФ).

Самостоятельное выполнение этой работы арендатором вместо найма подрядчика также является его правом, но не создает у собственника обязанности платить за сэкономленное время или труд.

Взыскать стоимость таких работ крайне сложно, а чаще всего невозможно. Вот почему:

* Отсутствие правового основания. У арендодателя нет обязанности оплачивать расходы, которые по закону лежат на арендаторе. В российском праве действует принцип: никто не может навязать другому лицу услугу и потребовать за нее оплату, если получатель эту услугу не заказывал (нет договора подряда между вами и собственником).

* Отсутствие потребительской ценности для собственника. Если вы делали эти работы исключительно для своих целей — чтобы поклеить свои обои под свой интерьер, — собственник никак не обогатился. Более того, когда вы съедете, новые жильцы могут сорвать ваши обои, и ему придется снова готовить стены. Ваши затраты не увеличили рыночную стоимость квартиры.

* Отсутствие согласия. Даже если попытаться квалифицировать это как улучшение, ст. 623 ГК РФ требует письменного согласия арендодателя на проведение работ для возмещения их стоимости.

Когда оплата теоретически возможна?

Компенсация расходов на подготовку стен может быть взыскана судом только при наличии одного из условий:

1. Прямое условие в договоре. В договоре аренды прописано, что «Арендодатель обязуется компенсировать Арендатору документально подтвержденные расходы на подготовку стен к отделке» или «стоимость любых ремонтных работ засчитывается в счет арендной платы».

2. Письменная просьба собственника. Есть переписка (лучше — бумажное письмо или сообщение в мессенджере, которое можно нотариально заверить), где арендодатель прямо просит вас сделать этот ремонт («Татьяна, прошу вас подготовить стены, я возмещу расходы по чекам») или гарантирует оплату.

3. Неотложная необходимость. Стены находились в аварийном состоянии (например, свисала старая штукатурка, создававшая угрозу обвала), о чем вы письменно уведомляли арендодателя, он бездействовал, и вам пришлось делать ремонт во избежание ущерба имуществу или здоровью. Оплата будет рассчитываться не по рыночным расценкам, а исходя из разумных затрат на устранение опасности.

4. Договоренность о зачете. Вы заключили дополнительное соглашение, по которому потраченная сумма идет в счет будущих арендных платежей.

Если ничего из этого нет, единственный рабочий сценарий получения денег — продажа собственнику тех материалов, которые остались неиспользованными (если они пригодны для дальнейшего использования). Но оплатить сам ваш труд он не обязан.

Рыночные расценки: даже если возникнет обязательство по оплате (например, суд признает неосновательное обогащение собственника ввиду его письменной просьбы сделать ремонт), базой для расчета будут *ваши фактические и разумные расходы*, подтвержденные документами (чеки на стройматериалы, договоры на вывоз мусора). Рыночная стоимость услуг наемной бригады применена не будет, так как работу выполняли вы сами добровольно.

Что можно попробовать сделать сейчас (хотя шансы невелики):

1. Соберите все чеки на стройматериалы, грунтовку, шпаклевку, инструменты, мешки для мусора.

2. Подготовьте фотофиксацию состояния стен до начала работ и после.

3. Направьте арендодателю официальную досудебную претензию. Опирайтесь не на статью 623 ГК РФ (улучшения), а на главу 60 ГК РФ («Обязательства вследствие неосновательного обогащения», ст. 1102). Логика претензии должна быть такой: своими действиями я создал для вашего имущества новую ценность (подготовленную поверхность), которой у вас не было, вы ее приняли и используете, следовательно, получили неосновательное сбережение средств. Попросите возместить расходы на материалы либо зачесть их в счет аренды. Обязательно приложите копии чеков.

4. Если ответа не последует или он будет отрицательным, обращаться в суд бесперспективно — судебная практика по таким спорам однозначна и складывается не в пользу арендатора.

Чтобы избежать подобных ситуаций в будущем, любые договоренности об улучшениях, ремонте или компенсации расходов нужно фиксировать в письменном виде непосредственно в тексте договора аренды или в дополнительном соглашении к нему до начала работ.

О пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ.

Однако здесь есть важный юридический нюанс: закон четко разделяет два вида ремонта — капитальный и текущий.

Что говорит статья 616 ГК РФ дословно:

> «1. Арендодатель обязан производить за свой счет *капитальный ремонт* переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

> Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

> 2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет *текущий ремонт* и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды».

Капитальный ремонт (обязанность арендодателя) — это замена основных конструктивных элементов здания, которые износились от времени или пришли в негодность. Например:

* демонтаж старой кирпичной кладки и возведение новых стен;

* замена межэтажных перекрытий;

* полная замена изношенной системы отопления, водоснабжения или электропроводки во всем помещении;

* замена старых деревянных оконных рам на новые стеклопакеты по всему зданию.

Это дорогостоящие работы, направленные на восстановление ресурса всего объекта недвижимости.

Текущий ремонт (обязанность арендатора) — это устранение мелких повреждений и поддержание эстетического состояния помещения для его нормальной эксплуатации. Сюда как раз относятся:

* подклейка отошедших стыков обоев;

* подкраска облупившейся краски на подоконнике;

* шпаклевка небольших трещин, возникших из-за усадки дома;

* демонтаж старых покрытий (обоев) и подготовка поверхности к нанесению новых. Это подготовительный этап косметической отделки.

Суды исходят из того, что жизненный цикл обоев составляет 3–7 лет. Когда они пачкаются, выцветают или просто надоедают жильцу — это естественный эксплуатационный износ. Подготовка стен под вкусы нового арендатора — это прямая обязанность самого арендатора по пункту 2 статьи 616 ГК РФ. Если бы старые обои свисали вместе со штукатуркой, создавая угрозу обвала, тогда их снятие можно было бы отнести к капитальному ремонту. Но ручное сдирание старого полотна и грунтовка — это классическая работа квартиросъемщика.

Почему ваша ситуация все равно попадает на текущего арендатора:

1. Причина работ. Вы делали демонтаж не потому, что стены физически разрушились от ветхости (это был бы капремонт), а чтобы подготовить их под свои новые обои. Цель — смена дизайна, а не восстановление несущей способности конструкций.

2. Масштаб. Работы затронули только финишную отделку внутри одного помещения, а не основные конструкции здания.

3. Польза. Результат нужен вам для комфортного проживания. Для собственника ценность квартиры после снятия ваших обоев вернется к исходной, то есть устойчивого приращения стоимости актива не произошло.

Важное исключение: пункт 1 статьи 616 содержит оговорку «если иное не предусмотрено... договором». В большинстве стандартных договоров аренды жилых помещений собственники прямо прописывают: *«Арендатор обязуется сдать помещение в том же состоянии, в котором принял, с учетом естественного износа, предварительно сделав полный демонтаж своих покрытий и осуществив мелкий ремонт (подготовка стен, пола, потолка)»*. Либо указывают, что любые отделочные работы проводятся силами и за счет арендатора без права на возмещение. Если у вас в договоре есть подобная фраза, вопрос полностью снимается — оплата этих работ законом и так возложена на вас, а договор лишь подтвердил это правило.

Когда стена становится зоной ответственности арендодателя?

Если состояние стен угрожает сохранности имущества или здоровью (например, пошел грибок, отвалилась несущая штукатурная плита, обнажилась дранка). В этом случае алгоритм действий такой:

1. Зафиксировать проблему актом (можно пригласить представителя УК).

2. Направить арендодателю письменное требование устранить недостатки в разумный срок (со ссылкой на ст. 612 ГК РФ — ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества).

3. Если он игнорирует письмо, сделать расчет устранения опасности и выполнить работу самому, потребовав потом возмещения именно этих расходов через суд как убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязанности по предоставлению пригодного жилья.

Обычный косметический демонтаж обоев под этот сценарий не подпадает. Поэтому ссылаться на статью 616 ГК РФ для взыскания денег за подготовку стен в вашей ситуации, к сожалению, нет правовых оснований.

Здравствуйте.

Демонтаж старых обоев и подготовка стен к поклейке новых — это, как правило, отделимые улучшения либо работы по текущему ремонту, а не неотделимые улучшения: они не придают помещению принципиально новых свойств и могут быть отделены без существенного вреда. По ст. 623 ГК РФ возмещение стоимости положено только за неотделимые улучшения, сделанные с согласия арендодателя; за такие работы компенсацию взыскать не получится. При этом отделимые улучшения остаются собственностью арендатора — их можно забрать при выезде, подтвердив затраты чеками и фотофиксацией, а длительность работ на квалификацию не влияет.

С уважением.

Как взыскать стоимость и расчет суммы

Если работа была согласована, алгоритм действий следующий:

Доказательство факта выполнения. Поскольку арендатор делал работу самостоятельно длительное время, у него нет стандартных актов выполненных работ от подрядчика. Для суда потребуются иные доказательства: чеки на покупку строительных смесей, клея, инструментов; фотографии процесса «до», «в процессе» и «после»; свидетельские показания; переписка с арендодателем, где он одобряет закупку материалов или ход работ.

Определение цены. Стоимость компенсируется исходя из рыночной цены подобных работ на момент возврата помещения, но не выше фактически понесенных затрат. Тот факт, что вы делали работу сами бесплатно, лишает вас права требовать оплату собственного труда. Вы можете претендовать только на компенсацию стоимости затраченных вами материалов.

klerk.ru

Подача требования. Требование о компенсации предъявляется либо сразу после завершения работ (если договор расторгается досрочно), либо в момент окончания срока действия договора аренды вместе с подписанием акта приема-передачи помещения.

Судебный порядок. Если арендодатель отказывается платить добровольно, подается иск в суд. Срок исковой давности составляет три года. Судебная практика неоднозначна: срок может исчисляться как с даты окончания работ, так и с даты расторжения договора аренды, поэтому безопаснее подавать иск как можно раньше.

Здравствуйте. Все работы по улучшению состояния помещения Вы обязаны оговорить с арендодателем в письменном виде,где он дает Вам на это согласие. Если Вы самостоятельно это сделали, то никакой оплаты не может быть.

Ответ в вашем договоре который трактуется по правилам 431 ГК РФ

Напишите претензию в произвольной форме согласно Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" и если не получите ответа на претензию, то потом сможете написать заявление в суд согласно ст 131 ГПК РФ.

По закону, ваш ремонт — это неотделимые улучшения, так как поклейка обоев без вреда для стен невозможна , и взыскать их стоимость можно, только если арендодатель письменно согласовал эти работы и их смету .

Без его согласия вы имеете право лишь на возмещение капитального ремонта (ст. 616 ГК РФ), если докажете его необходимость, а косметический ремонт — ваша обязанность по договору . В иске ссылайтесь на ст. 623 и 616 ГК РФ, прикладывая документы, доказывающие его согласие.