Является ли он собственником квартиры по безденежному договору?

Нет, в описанной ситуации Манафов не стал законным собственником квартиры. Тот факт, что он получил выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), означает лишь то, что формальная запись о праве на его имя была внесена в реестр. Однако эта запись основана на ничтожной сделке.

С юридической точки зрения ситуация выглядит следующим образом:

Статус договора. Описанная вами сделка является мнимой и квалифицируется по статье 170 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Мнимая сделка — это договор, совершенный только для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия. Поскольку воли сторон на реальную продажу и покупку не было, такой договор считается ничтожным с момента его подписания. Он не порождает правовых последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью.

Важное уточнение: если бы у одной из сторон была реальная воля прикрыть другую сделку (например, дарение или отступное), такая сделка считалась бы притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ) и правила к ней применялись бы те же — она также ничтожна.

Отсутствие оплаты и акта приема-передачи. Безденежность сделки сама по себе не делает ее автоматически недействительной: гражданское право допускает куплю-продажу в кредит или с отсрочкой платежа. Однако отсутствие расчетов при отсутствии реальных отношений между сторонами служит главным доказательством того, что сделка была заключена «для вида». Отсутствие акта приема-передачи и осмотра жилья подтверждает, что стороны не намеревались исполнять обязательства по передаче объекта. В суде эти факты будут ключевыми аргументами для признания сделки мнимой.

Роль Росреестра. Росреестр работает по заявительному принципу. Государственный регистратор проверяет комплектность документов и их соответствие формальным требованиям закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (включая проверку полномочий нотариуса, если сделка удостоверялась им). Регистратор не обязан проверять реальность передачи денег, наличие ключей, переезд продавца или его реальные намерения. Если пакет документов формально безупречен (нотариальный договор есть, подписи стоят, госпошлина оплачена), регистрация будет проведена. Запись в ЕГРН создает лишь видимость права собственности, но не само право, если оно основано на порочном основании.

Расходы на нотариуса. Оплата 20 тысяч рублей нотариусу за оформление документа легализует форму договора, но никак не доказывает реальность самой сделки купли-продажи. Нотариус де-юре проверяет законность содержания сделки и волю сторон, но он не может гарантировать, что через час после выхода из кабинета продавец получит деньги, а покупатель — ключи. Доказать сговор сторон с целью обмана третьих лиц можно уже в рамках судебного процесса.

Статья 57 ФЗ-218. Вероятно, вы имели в виду статью 57 этого закона. Она регулирует исключительно технический порядок регистрации прав на основании заявления и представленных документов. Эта статья дает Росреестру основание внести запись, но она не защищает эту запись от последующего оспаривания в суде, если выяснится, что основанием послужила недействительная сделка.

Срок давности. По ничтожным сделкам срок исковой давности составляет три года со дня, когда началось исполнение сделки, а для лица, не являющегося стороной сделки, — со дня, когда оно узнало или должно было узнать о начале ее исполнения, но не более десяти лет со дня начала исполнения (ст. 181 ГК РФ).

Кто и как может оспорить это право:

Продавец (бывший собственник) — чтобы вернуть квартиру назад.

Кредиторы продавца — чтобы обратить взыскание на жилье как на актив должника.

Наследники продавца — если «продажа» произошла накануне смерти реального владельца.

Супруг продавца, если квартира являлась совместно нажитым имуществом, а согласие на продажу не давалось.

Прокуратура — если сделка использовалась для легализации доходов или вывода активов перед банкротством.

Для отмены права собственности заинтересованное лицо должно подать иск в районный суд по месту нахождения квартиры о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделки. Главным последствием здесь будет двусторонняя реституция: суд аннулирует запись в ЕГРН, вернет квартиру прежнему владельцу, а «покупателя» оставит с исполнительным листом о взыскании якобы уплаченных денег (которые фактически не передавались).

Если же цель Манафова состояла в том, чтобы этой записью в реестре обмануть кого-то третьего (например, взять под залог этой квартиры кредит в банке), то помимо гражданского иска банку грозит уголовная ответственность по статье 159.1 УК РФ (мошенничество в сфере кредитования) или по статье 159 УК РФ (общее мошенничество).