Может ли самозанятый арендовать госземлю под коммерческой недвижимостью?

Добрый день, Кристина.

Да, самозанятый может арендовать земельный участок у государства, и для заключения такого договора статус ИП юридически не требуется. В соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, вы как собственник здания имеете исключительное право на заключение договора аренды земли под ним без проведения торгов. Государство обязано заключить с вами договор как с физическим лицом. Однако на практике использование статуса самозанятого (плательщика НПД) для ведения деятельности в коммерческой недвижимости имеет жесткие налоговые ограничения.

Чтобы избежать бюрократических сложностей с государственными органами и расширить свои возможности, лучше всего зарегистрировать ИП со специальным налоговым режимом НПД (налог на профессиональный доход).

Каким видом деятельности вы планируете заниматься в этом коммерческом здании? Планируете ли вы в будущем выкупить этот земельный участок в собственность?

Здравствуйте!

В соответствии с действующим законодательством (в т. ч. ст. 22, ст. 39.6 Земельного кодекса РФ) самозанятое лицо вправе выступать арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе при наличии на нём принадлежащей ему коммерческой недвижимости. Статус ИП для заключения договора аренды не требуется. При этом использование участка должно соответствовать его виду разрешённого использования; предоставление земли, как правило, осуществляется по результатам торгов, за исключением отдельных случаев, предусмотренных законом.

С уважением, Александр.

Здравствуйте.

Да, самозанятый может арендовать земельный участок у государства, даже если на нём стоит его коммерческая недвижимость.

Статус ИП для самого факта заключения договора не требуется. Но есть важный нюанс с налогами, который часто становится решающим для бизнеса.

Право на аренду

Закон не запрещает физическим лицам (в том числе тем, кто применяет налог на профессиональный доход — НПД) заключать договоры аренды с государством или муниципалитетом. Это прямо следует из статьи 22 Земельного кодекса РФ: в аренду могут предоставляться участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Более того, ситуация, когда на участке уже есть ваша недвижимость, скорее работает в плюс. По нормам земельного законодательства у собственника здания есть право оформить аренду земли под этим зданием.

На практике это часто становится основанием для того, чтобы администрация предоставила участок без проведения торгов.

Общая норма о торгах закреплена в статье 39.6 Земельного кодекса РФ, но в пункте 2 этой статьи перечислены исключения, и наличие объекта на земле — одно из таких оснований.

А что с налогами?

Сам по себе факт аренды — это расход, а не доход. Проблема возникает, если вы начинаете получать доход от использования этого участка.

Например, сдаёте часть земли в субаренду или используете землю для бизнеса, который приносит выручку.

Здесь вступает в силу ограничение из закона о НПД (Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Согласно пункту 3 части 2 статьи 6 этого закона, объектом обложения НПД не признаются доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды жилых помещений).

Минфин неоднократно подтверждал это в разъяснениях. В частности, в письме от 30.04.2021 № 03-11-11/33669 ведомство пояснило: земельный участок относится к недвижимому имуществу, но к жилым помещениям не относится (по нормам Жилищного кодекса). Поэтому с доходов от сдачи самого земельного участка в аренду платить НПД нельзя.

Что это значит на практике? Если ваша цель — получать доход именно от аренды земли (как отдельного объекта), режим самозанятости для этого не подойдёт.

В такой ситуации действительно имеет смысл оформить ИП и выбрать подходящий налоговый режим (например, УСН или ПСН), чтобы легально учитывать этот доход.

Практические советы

1. Перед подачей заявки в администрацию проверьте вид разрешённого использования (ВРИ) участка. Убедитесь, что он действительно подходит для ваших коммерческих целей — иначе даже при наличии здания могут возникнуть ограничения.

2. Проконсультируйтесь с налоговым специалистом. Он поможет просчитать, как лучше оформить доходы от использования участка в вашей конкретной ситуации, чтобы не было рисков претензий со стороны ФНС.

Таким образом, статус самозанятого не блокирует саму возможность арендовать землю у государства под вашу недвижимость.

Но если вы планируете зарабатывать на самой земле (сдавать её), этот статус создаст налоговое ограничение — и тут уже нужно принимать решение о смене формата.

С уважением.

____________________________

Хотите узнать обо мне больше?

Внимательно изучу вашу ситуацию, предложу понятный план действий. При необходимости подготовлю все нужные документы и буду сопровождать дело на каждом этапе - от консультации до решения вопроса.

Здравствуйте

Разумеется самозанятый гражданин может арендовать земельный участок у государства, даже если на нём находится купленная им коммерческая недвижимость. Для этого не требуется обязательного оформления статуса индивидуального предпринимателя (ИП), если ваша деятельность соответствует требованиям налогового режима «Налог на профессиональный доход» (НПД).

Правовой статус самозанятого. Самозанятые — это физические лица, которые легально ведут предпринимательскую деятельность без регистрации ИП и уплачивают НПД. Они вправе владеть любым имуществом, включая коммерческую недвижимость.

И земельный кодекс РФ не содержит запрета для физических лиц (в том числе самозанятых) на аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Порядок предоставления таких участков установлен статьями 39.1–39.20 ЗК РФ. Если участок уже находится под вашим зданием, вы имеете преимущественное право на его аренду или выкуп в соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ. Для заключения договора аренды необходимо обратиться с заявлением в уполномоченный орган местной администрации или Росимущество.

Удачи

Добрый день, Кристина!

Да, гражданин в статусе самозанятого (плательщика НПД) вправе арендовать земельный участок у государства, на котором находится принадлежащая ему коммерческая недвижимость, – статус ИП для этого не требуется. Земельное законодательство предоставляет исключительное право на аренду участка собственнику здания независимо от его налогового режима: «граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий…» – без какого-либо условия о регистрации предпринимателя ст. 39.20 ЗК РФ. При этом важно понимать: статус самозанятого – это лишь налоговый режим, а не ограничение правоспособности, и он никак не влияет на право аренды земли. Однако если вы планируете сдавать эту коммерческую недвижимость в аренду, налог на профессиональный доход к таким доходам неприменим – режим НПД исключает передачу имущественных прав на нежилую недвижимость из объекта налогообложения ст. 6 Закона № 422-ФЗ, а систематическое извлечение прибыли из нежилых помещений может быть квалифицировано как предпринимательская деятельность со всеми вытекающими налоговыми последствиями.

Здравствуйте!

Я отвечу сразу на оба вопроса: и про аренду, и про статус. Хорошая новость: самозанятому не обязательно открывать ИП, чтобы арендовать земельный участок у государства, даже если на нём стоит его коммерческая недвижимость. Закон этого не запрещает.

В соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, вы как собственник здания имеете исключительное право на заключение договора аренды земли под ним без проведения торгов.

Про аренду

По общему правилу, арендовать землю у государства (в том числе под уже имеющуюся у вас коммерческую недвижимость) может любое физическое лицо — в том числе тот, кто применяет налог на профессиональный доход (НПД). Вы заключаете договор аренды с уполномоченным органом так же, как это сделал бы ИП или компания.

При этом есть важный нюанс с процедурой. Чаще всего землю дают через торги (аукцион). И тут хорошая новость: самозанятые могут участвовать в таких торгах наравне с субъектами малого и среднего предпринимательства — для них иногда организуют специализированные лоты. В отдельных случаях закон позволяет получить участок без аукциона — например, если на земле уже есть ваше здание. Но решение всегда принимает администрация, и она может отказать по другим основаниям (несоответствие градостроительному плану и т.п.).

Про статус ИП

Статус ИП для самой сделки аренды не нужен. Но он может стать актуальным позже — в зависимости от того, как вы планируете использовать участок и объект на нём.

Если вы просто эксплуатируете уже построенную коммерческую недвижимость (например, сдаёте готовый магазин или офис), и это не превращается в масштабный бизнес с наёмным трудом, систематической перепродажей или другими признаками предпринимательской деятельности — самозанятость вполне подходит.

Проблемы могут возникнуть, если использование земли и объекта начнёт явно носить характер предпринимательства: вы начнёте активно масштабировать деятельность, нанимать сотрудников, систематически извлекать прибыль новыми способами. В такой ситуации налоговая может увидеть признаки предпринимательской деятельности, и тогда статус ИП станет необходимым.

Ещё один момент: налоги

Даже если вы арендуете землю как самозанятый, помните: режим НПД не распространяется на доходы от передачи прав на земельные участки. То есть если в будущем вы решите сами сдать этот участок в субаренду, доход от такой субаренды нельзя будет провести через «Мой налог» — придётся платить НДФЛ.

Что советую сделать перед шагом

Обратитесь в местный орган по управлению имуществом или в МФЦ. Там помогут проверить конкретный участок: можно ли его взять в аренду, есть ли основания для получения без торгов, какой вид разрешённого использования у земли (он должен соответствовать вашей деятельности).

Продумайте бизнес-план: если деятельность явно выходит за рамки того, что обычно допускает НПД, заранее оцените, не будет ли выгоднее оформить ИП и выбрать подходящую систему налогообложения.

В целом схема «самозанятый + аренда госимущества под свою коммерческую недвижимость» рабочая, но детали лучше прояснить на месте с чиновниками. Удачи с оформлением!

Выбирайте сами лучший ответ!

Здравствуйте!

Да, самозанятый гражданин (физическое лицо) имеет законное право арендовать земельный участок у государства без обязательного получения статуса индивидуального предпринимателя (ИП), если на этой земле находится находящаяся в его собственности коммерческая недвижимость. Однако статус ИП и специальный налоговый режим потребуются вам на следующем этапе — при ведении бизнеса в этом здании или сдаче его в аренду.

1. Исключительное право на аренду земли (Земельный кодекс РФ). Поскольку вы уже выкупили коммерческое здание, закон гарантирует вам приоритетное право на оформление земли под ним.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Понятие «граждане» в гражданском и земельном праве означает физических лиц, независимо от наличия у них статуса ИП.

Администрация не имеет права отказать вам в заключении договора аренды или требовать обязательного открытия ИП только для подписания договора. Земля в данном случае предоставляется без торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

2. Ограничения статуса самозанятого (ФЗ № 422-ФЗ). Сам по себе статус самозанятого (плательщика налога на профессиональный доход — НПД) не запрещает вам снимать имущество для личных или профессиональных нужд. Ограничения касаются только тех ситуаций, когда вы сами выступаете арендодателем или продавцом.

Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ, доходы от передачи имущественных прав на нежилую (коммерческую) недвижимость и земельные участки не признаются объектом налогообложения НПД.

Что это значит для вас: Снимать землю у государства вы можете. Но если вы решите сдавать купленное коммерческое здание (или его часть) в аренду другим лицам, вы не сможете платить с этого дохода налог самозанятого (4-6%).

Когда статус ИП станет обязательным? Вам придется зарегистрировать ИП (и, например, выбрать упрощенную систему налогообложения — УСН) в двух случаях:

Сдача здания в аренду: Чтобы легально сдавать коммерческие площади и не платить огромный НДФЛ физического лица (до 13–22% плюс риски признания деятельности незаконным предпринимательством со стороны ФНС).

Ведение масштабного бизнеса: Если коммерческая деятельность внутри здания потребует найма сотрудников по трудовым договорам (самозанятым это строго запрещено).

Резюме: Заключить договор аренды земли под своим коммерческим объектом вы можете как обычное физлицо (самозанятый). Но для дальнейшего извлечения прибыли из этого здания статус ИП фактически необходим.

Здравствуйте!

Да, самозанятый вправе арендовать у государства земельный участок, даже если планирует использовать его под коммерческую недвижимость.

Статус ИП для заключения договора аренды госземли не обязателен.

Самозанятый это физическое лицо, применяющее специальный налоговый режим (налог на профессиональный доход, НПД).

По гражданскому законодательству физлица наделены общей правоспособностью и могут быть арендаторами земельных участков.

Основания:

ст. 606, 608 ГК РФ — по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование; арендодателем может быть собственник имущества, в т.ч. государство/муниципалитет, арендатором — любое дееспособное лицо .

ст. 22, 39.1 ЗК РФ — земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться в аренду; арендаторами могут быть граждане и юрлица.

Если на участке уже находится принадлежащая самозанятому коммерческая недвижимость это даёт право на аренду без торгов.

Это самый важный нюанс: собственник здания, строения, сооружения, расположенного на госземле, имеет исключительное право на аренду такого участка без проведения торгов.

Основания:

п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ — исключительное право на приобретение в аренду земельного участка имеют собственники зданий, сооружений, расположенных на таком участке .

п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ — договор аренды в этом случае заключается без проведения торгов (подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Указанное правило не делает различий между ИП и физлицом: если Вы как физлицо (самозанятый) купили и зарегистрировали в ЕГРН коммерческую недвижимость на госземле, Вы вправе требовать заключения договора аренды участка под ней.

Порядок действий для оформления аренды:

1. Проверьте право собственности на здание. У Вас должен быть зарегистрированный в Росреестре объект недвижимости (выписка из ЕГРН). Без подтверждённого права на здание исключительное право на аренду участка не возникает.

2. Проверьте право собственности на здание. У Вас должен быть зарегистрированный в Росреестре объект недвижимости (выписка из ЕГРН). Без подтверждённого права на здание исключительное право на аренду участка не возникает.

3. Получите проект договора аренды. Орган власти обязан рассмотреть заявление и направить проект договора, срок обычно до 30 дней.

4. Подпишите договор и зарегистрируйте его в Росреестре, если срок аренды 1 год и более (ст. 609 ГК РФ).

Ограничения и нюансы

Вид разрешённого использования (ВРИ) участка. Участок должен соответствовать назначению вашей недвижимости.

Например, если здание: магазин, ВРИ участка должен допускать торговую деятельность.

Если ВРИ не соответствует, потребуется его изменение это отдельная процедура через администрацию.

Целевое использование. Арендатор обязан использовать участок строго по целевому назначению (ст. 42 ЗК РФ).

Нарушение грозит расторжением договора и штрафами (ст. 8.8 КоАП РФ).

Арендная плата. Размер платы устанавливается по правилам региона/муниципалитета, часто процент от кадастровой стоимости. Для участков без торгов методика расчёта определяется местными актами.

НПД и коммерческая аренда. Самозанятый не вправе применять НПД к доходам от сдачи в аренду нежилой недвижимости, в т. ч. земельных участков и коммерческих помещений. Но это не запрещает быть арендатором госземли.

Если здания на участке ещё нет

В этом случае аренда госземли предоставляется, как правило, на торгах, например, аукцион на право заключения договора аренды, это общее правило ст. 39.6 ЗК РФ .

Исключения (аренда без торгов) предусмотрены для отдельных случаев, например, для ИЖС, ЛПХ, садоводства и др., но для коммерческой застройки в общем случае торги обязательны

Самозанятый может арендовать госземлю под коммерческой недвижимостью. Если недвижимость уже куплена и зарегистрирована на Вас, имеете право на аренду участка без торгов, как собственник здания согласно п. 1 ст. 39.20, подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Статус ИП не требуется.

Правовое обоснование: ст. 606, 608, 609 ГК РФ, ст. 22, 39.1, 39.20, 39.6, 42 ЗК РФ, ст. 8.8 КоАП РФ

⚖️ С уважением, юрист Кочетков А.В.

⭐ Готов также ответить на все Ваши вопросы в личных сообщениях.

Закон позволяет самозанятому арендовать госземлю с коммерческой недвижимостью, но только для личного пользования, а не для бизнеса . Вам нужен статус ИП, чтобы не рисковать штрафом за незаконную предпринимательскую деятельность .