Входит ли арендованный земельный участок в конкурсную массу при банкротстве?

Здравствуйте. Ситуация требует детального разбора, так как на нее влияют одновременно нормы о банкротстве и правила использования материнского капитала.

1. Входит ли участок в конкурсную массу?

Да, входит. Согласно статье 213.25 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все имущество гражданина, имеющееся на дату признания его банкротом, составляет конкурсную массу. Право аренды земельного участка — это имущественное право, которое имеет рыночную стоимость (особенно если срок договора составляет 20 лет). Финансовый управляющий обязан включить это право в конкурсную массу для последующей оценки и реализации.

Исключение: из конкурсной массы исключается только то имущество, на которое по закону не может быть обращено взыскание (статья 446 ГПК РФ), например, единственное пригодное для проживания жилье. Но поскольку у вас есть еще доля в другой квартире, этот аргумент защиты здесь работать не будет.

2. Могут ли продать само право аренды?

Теоретически — да, но с огромными практическими сложностями:

Статья 22 Земельного кодекса РФ: арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору третьему лицу (в том числе продать право аренды) без согласия собственника-арендодателя (муниципалитета), если иное не предусмотрено договором. Однако новый арендатор должен соответствовать критериям первоначального: он тоже должен был выиграть аукцион или иметь право на аренду без торгов.

Позиция судов и управляющих: реализовать голое право аренды муниципальной земли на банкротных торгах крайне сложно. Покупателей на такой лот найти почти невозможно, так как новому владельцу муниципалитет может отказать в переоформлении договора из-за несоответствия условиям аукциона. Чаще всего финансовый управляющий пытается сдать такой участок в субаренду до конца процедуры, чтобы получать деньги в конкурсную массу, а не продавать само право.

Условия вашего договора: внимательно изучите раздел об уступке прав. Если там прописан прямой запрет на передачу прав третьим лицам без письменного согласия муниципалитета, реализация права станет юридически невозможной без изменения условий договора.

3. Что точно продадут — фундамент (объект незавершенного строительства)

Фундамент является объектом недвижимости (объектом незавершенного строительства), право собственности на который должно быть зарегистрировано в Росреестре. Он однозначно войдет в конкурсную массу и будет выставлен на торги. Это самостоятельный ликвидный актив, который покупатели разбирают охотнее, чем право аренды.

Главный риск — использование материнского капитала

Это самый сложный момент в вашей ситуации. Использование средств маткапитала влечет за собой два жестких юридических последствия:

Обязательство перед Социальным фондом России (СФР): при использовании маткапитала на строительство вы давали нотариальное обязательство оформить дом (а затем и землю под ним после выкупа у муниципалитета) в общую долевую собственность всех членов семьи (супруга и детей).

Органы опеки: любые сделки с имуществом, в котором выделены доли несовершеннолетним, возможны только с предварительного разрешения органов опеки. Опека даст согласие на продажу фундамента только в одном случае: если взамен детям будут выделены соразмерные доли в другом жилье или вырученные от продажи средства будут зачислены на их специальные банковские счета.

Как это работает вместе при банкротстве:

Органы опеки заблокируют сделку купли-продажи фундамента, пока финансовый управляющий не предложит механизм защиты жилищных прав детей.

Судебная практика исходит из того, что интересы кредиторов стоят выше обязательства выделить доли в доме, которого еще нет. Поэтому суд разрешит продать объект, но потребует зарезервировать денежные средства, эквивалентные будущим детским долям. Эти деньги поступят в конкурсную массу, но будут лежать на спецсчете до завершения банкротства либо до момента, когда семья достроит дом и выделит доли в другом месте.

Если к моменту банкротства вы уже успели зарегистрировать право собственности на фундамент и официально выделить в нем доли детям, продать его без покупки альтернативного жилья для них будет практически невозможно. В таком случае кредиторы могут потребовать от вас выкупить эти доли по рыночной цене для пополнения конкурсной массы.

Кроме того, сам факт использования маткапитала обязывает вас уведомить СФР о начале процедуры банкротства.

Что касается вашей 1/4 доли в квартире:

Она также подлежит продаже. При этом действует правило статьи 255 ГК РФ: сначала вам предложат выкупить эту долю самому. Если вы откажетесь или не найдете денег, долю выставят на открытые торги. Поскольку это дробная доля, а не целая квартира, ее рыночная цена на торгах обычно сильно падает (дисконт может составлять 30–50% от пропорциональной стоимости всей квартиры).

Краткий итог:

И право аренды, и фундамент входят в конкурсную массу.

Продать саму аренду будет крайне сложно, скорее всего, ее попытаются сдать в субаренду.

Фундамент продадут почти наверняка.

Из-за материнского капитала продажа возможна только при условии резервирования детских денег или получения разрешения опеки на встречную покупку жилья. Прямая передача денег детям вместо долей сейчас жестко пресекается судами и СФР.

Поскольку ситуация осложнена пересечением законодательства о банкротстве, земельном кодексе и целевых средствах государства, настоятельно рекомендуется привлечь профильного юриста по банкротству физлиц для переговоров с финансовым управляющим и органами опеки до подачи заявления в арбитражный суд. Также стоит проверить условия договора аренды в части возможности субаренды.