Положен ли имущественный вычет на строительство дома, если земля куплена у мамы?

Добрый день!

Да, имущественный вычет вам положен, но с очень важными оговорками, которые напрямую вытекают из Налогового кодекса РФ (в редакции, действующей в 2026 году).

Главное правило (ст. 220 НК РФ)

Сделки между взаимозависимыми лицами (к которым относятся родители и дети) не дают права на вычет. Это прямо прописано в пункте 5 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Однако из этого правила есть исключение, которое работает в вашу пользу:

Вычет на фактические расходы по строительству (приобретение стройматериалов, оплата работ подрядчикам, подключение к сетям) вам положен. Запрет касается только вычета на приобретение самого земельного участка (или дома), если он куплен у мамы.

Как это работает на практике (позиция Минфина и ФНС):

Расходы на покупку земли у мамы — вычет применить нельзя. Эти деньги вы не сможете вернуть через налоговую, так как сделка была с взаимозависимым лицом.

Расходы на строительство дома — вычет применить можно (на сумму фактических затрат на стройку), НО только при одном условии:

Земельный участок должен быть оформлен на вас (право собственности).

Построенный дом должен быть зарегистрирован как жилое здание (кадастровый учет и право собственности на дом).

У вас должны быть подтверждающие документы: чеки, квитанции, договоры подряда, акты выполненных работ. Если вы строились хозспособом (сами), то подтвердить расходы будет сложно, но можно (например, чеки на материалы).

Важно: Лимит вычета на строительство — 2 000 000 рублей (возврат 13% = до 260 000 руб.). Лимит на проценты по ипотеке (если брали кредит на стройку) — 3 000 000 руб. (возврат до 390 000 руб.).

Что делать (алгоритм действий)

Оформите право собственности на жилой дом (получите выписку из ЕГРН).

Соберите все платежные документы по расходам на стройку (чеки, квитанции, договоры).

Подайте декларацию 3-НДФЛ (за 2025 год — до 30 апреля 2026, если хотите вернуть налог за прошлый год, либо через работодателя, не дожидаясь конца года).

НО есть нюанс:

инспекторы часто отказывают в вычете даже на строительство, если участок под домом был куплен у родственника, считая всю цепочку взаимосвязанной. Вам придется ссылаться на Письма Минфина России (например, от 12.04.2019 № 03-04-05/26036, от 09.07.2018 № 03-04-05/47799), где четко сказано: запрет распространяется только на расходы по приобретению участка, а расходы на строительство подпадают под вычет.

Если налоговая откажет — решение можно оспорить в ФНС России или в суде (судебная практика в 2024-2026 гг. складывается в пользу налогоплательщиков).

Итог: Деньги за землю вернуть не получится, а вот за стройку (если дом ваш и все чеки сохранены) — да, до 260 000 рублей.

Телефон для связи 8 915 678 92 14 (Макс)

Определить стратегию защиты можно уже при первом обращении.

С уважением Светлана Б

Здравствуйте!

Нет, в данном случае имущественный вычет не положен.

Согласно пункта 5 статьи 220 Налогового кодекса РФ имущественный вычет не предоставляется, если расходы на строительство или покупку, понесены в рамках сделки между взаимозависимыми лицами.

Согласно статье 105.1 НК РФ родители и дети, как раз относятся к взаимозависимым лицам.

Поэтому, когда Вы покупаете земельный участок у мамы, налоговая видит в этом сделку между взаимозависимыми лицами и отказывает в вычете.

При этом важно не запутаться: проблема именно в сделке по покупке земли.

Факт строительства дома на этом участке не лишает права на вычет, но только если земля куплена у постороннего человека.

Поскольку здесь родственная связь, правило работает целиком: Вы не сможете заявить ни вычет за землю, ни за расходы на строительство в связке с этой покупкой.

Что можно сделать?

Иногда ситуацию удаётся разрешить иначе.

Например, если часть расходов на строительство Вы несли не из своих личных средств, например, мама помогала деньгами или материалами, эти конкретные траты можно попробовать заявить отдельно, при условии, что они не перекрываются другими ограничениями (маткапитал, субсидии).

Но сам факт покупки участка у взаимозависимого лица остаётся ограничением для вычета в целом по этой сделке.

Поэтому перед подачей документов в налоговую я советую ещё раз сверить все чеки и договоры: возможно, часть затрат удастся выделить и оформить иначе, но базовое правило, запрет при сделке с мамой, сработает.

Правовое обоснование: ст. 105.1, 220 НК РФ

⚖️ С уважением, юрист Кочетков А.В.

⭐ Готов также ответить на все Ваши вопросы в личных сообщениях.

Здравствуйте.

В вашей ситуации имущественный вычет не положен — и это прямо следует из норм Налогового кодекса, а также из разъяснений Минфина.

Вы купили земельный участок у мамы по договору купли‑продажи. По подпункту 11 пункта 2 статьи 105.1 НК РФ мать и дочь признаются взаимозависимыми лицами. Из‑за этого срабатывает ограничение из пункта 5 статьи 220 НК РФ: вычет не предоставляется, если расходы на приобретение земельного участка (либо на строительство жилого дома на нём) возникли по сделке между взаимозависимыми лицами.

Это безусловный запрет: не имеет значения, сколько денег реально уплачено, насколько добросовестной была сделка или насколько полно подтверждены траты на стройку.

Разъяснения Минфина, где перечисляются расходы, подходящие под вычет (стоимость материалов, работ, подключения к коммуникациям и т. п.), не отменяют это ограничение.

Например, в письме Минфина от 23.04.2021 № 03‑04‑05/31158 ведомство как раз детализирует, какие траты можно включить в вычет — но только при условии, что само право на вычет есть.

А в письме от 25.12.2020 № 03‑04‑05/114149 Минфин прямо подтверждает: если сделка совершена между взаимозависимыми лицами, пункт 5 статьи 220 НК РФ препятствует получению вычета.

То есть письма не дают исключения для родственных сделок — они лишь уточняют состав расходов, когда основание для вычета уже соблюдено.

Чтобы вычет вообще мог быть заявлен, должны одновременно выполняться и другие условия:

- вы должны быть налоговым резидентом РФ и иметь доходы, облагаемые НДФЛ (чтобы было что возвращать);

- построенный дом должен быть зарегистрирован в ЕГРН именно как жилой (а не садовый или объект незавершённого строительства);

- расходы не должны быть покрыты маткапиталом, иными субсидиями или средствами работодателя.

Но в вашем случае эти условия не имеют значения: право на вычет изначально блокируется из‑за взаимозависимости сторон сделки по купле‑продаже земли.

Если бы участок был передан вам не за плату, а, например, по договору дарения либо по наследству, ситуация была бы иной: безвозмездная передача не подпадает под запрет пункта 5 статьи 220 НК РФ, потому что речь не идёт о расходах на приобретение за плату. Но при возмездной сделке между близкими родственниками вычет не дадут.

----------

Таким образом, при покупке участка у мамы по договору купли‑продажи право на имущественный вычет отсутствует: это прямо предусмотрено пунктом 5 статьи 220 НК РФ при опоре на определение взаимозависимых лиц из статьи 105.1 НК РФ, а позиция Минфина по этому вопросу последовательна и однозначна.

______________________________

Хотите узнать обо мне больше?

Внимательно изучу вашу ситуацию, предложу понятный план действий. При необходимости подготовлю все нужные документы и буду сопровождать дело на каждом этапе - от консультации до решения вопроса.

Добрый день, Татьяна!

Вычет на строительство жилого дома вам положен независимо от того, у кого приобретён земельный участок. В вычет включаются фактические расходы на новое строительство: проектную и сметную документацию, строительные и отделочные материалы, работы и услуги по строительству и отделке, подключение к сетям электроводогазоснабжения и канализации – в пределах 2 000 000 рублей ст. 220 НК РФ. Право на вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности на жилой дом.

Покупка участка у мамы не является препятствием для вычета по расходам на строительство: п. 5 ст. 220 НК РФ отказывает в вычете по сделкам между взаимозависимыми лицами только в отношении купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или долей в них; земельные участки в этом перечне не названы.

Мать и дочь действительно признаются взаимозависимыми лицами ст. 105.1 НК РФ, но буквально норма не распространяет запрет ни на земельные участки, ни на расходы по возведению дома.

Спорным остаётся лишь вопрос о включении в вычет расходов на сам земельный участок: формально п. 5 ст. 220 НК РФ его не запрещает, однако на практике налоговые органы нередко отказывают в вычете по расходам на участок, приобретённый у близкого родственника, и судебная практика здесь неоднородна.

Добрый день. Вычет по расходам на строительство жилого дома вам может быть предоставлен, несмотря на то что земельный участок вы купили у матери. Ключевое здесь в том, что дом вы не покупаете у матери, а строите за собственные средства.

Статья 220 НК РФ предусматривает имущественный вычет по фактически произведенным расходам на новое строительство жилого дома. Запрет для взаимозависимых лиц сформулирован для сделки купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них. Мать и дочь действительно являются взаимозависимыми лицами, но это не превращает ваши самостоятельные расходы на строительство дома в расходы по сделке с матерью.

Для вычета дом должен быть зарегистрирован именно как жилой, а расходы на строительство нужно подтвердить документами. ФНС относит к таким расходам проектную документацию, строительные и отделочные материалы, строительные работы и ряд расходов на коммуникации. Право заявить вычет возникает после регистрации права собственности на жилой дом.

Если вопрос еще и о том, можно ли включить в вычет стоимость самого земельного участка, купленного у матери, это лучше рассматривать отдельно. В вашем вопросе именно по расходам на строительство дома оснований отказывать только из-за покупки участка у матери я не вижу.

Добрый день!

По общему правилу (ст. 220 НК РФ) вы имеете право на имущественный вычет по расходам на новое строительство жилого дома. В состав таких расходов включаются:

- расходы на приобретение земельного участка (если он предназначен для индивидуального жилищного строительства); - расходы на строительство и отделку дома.

Но есть важное ограничение: вычет не предоставляется, если сделка по приобретению недвижимости совершена между взаимозависимыми лицами (к ним относятся родители и дети). В вашем случае земельный участок был куплен у мамы, поэтому расходы на покупку земли не могут быть приняты к вычету.

Но это не лишает вас права на вычет по расходам на строительство самого дома. Вы можете учесть фактические затраты на строительство и отделку, такие как:

- приобретение строительных материалов;

- оплата услуг подрядчиков;

- оплата проектно-сметной документации;

- расходы на подведение коммуникаций (вода, газ, свет), если это предусмотрено законом.

В противном случае придётся решать спор в судебном порядке (ст.218 КАС РФ).

Удачи

Здравствуйте!

Нет, в такой ситуации имущественный вычет на строительство дома не положен. И дело тут в одном важном ограничении Налогового кодекса.

Согласно пункту 5 статьи 220 НК РФ, вычет не предоставляется, если сделка купли-продажи совершена между взаимозависимыми лицами. К таким лицам закон относит родителей и детей (в том числе усыновителей и усыновлённых), супругов, братьев и сестёр (полнородных и неполнородных), опекунов и подопечных. То есть покупка земли у мамы прямо попадает под это правило.

Логика закона в том, чтобы не создавать стимулов для вывода сделок из-под налогообложения через родственные связи.

Добрый день! Вопрос узкий, но с ловушкой, которую налоговики регулярно используют для отказа. Ключевая норма в п. 5 ст. 220 НК РФ: имущественный вычет не предоставляется по сделкам между взаимозависимыми лицами. А взаимозависимыми в силу пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ прямо названы родители и дети. То есть покупка участка у мамы это классическая сделка между взаимозависимыми лицами, и по расходам на приобретение самого участка вычет вам не дадут. Это устойчивая позиция ФНС и Минфина (Письмо Минфина России № 03-04-05/46249 от 26.06.2019, аналогичные разъяснения в 2021-2023 годах). Но здесь важный нюанс, который многие упускают. Вычет по строительству дома складывается из нескольких видов расходов (пп. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ): стоимость участка, стоимость строительных материалов, работы по строительству, подключение коммуникаций, проектная документация. Ограничение по взаимозависимости бьёт только по той части расходов, которая связана с покупкой участка у мамы. Расходы на само строительство дома (материалы, работы, коммуникации) вы понесли не в сделке с мамой, а с посторонними лицами, и по этой части вычет заявить можно. Общий лимит вычета 2 млн рублей (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ), возврат НДФЛ до 260 тысяч.

Если у вас чеков и договоров подряда мало и основная сумма это стоимость участка, вычет получится символическим. Если строительство подтверждено документально на сумму от 1,5-2 млн, есть смысл готовить декларацию с чётко выделенными расходами и заранее просчитанной позицией на случай запроса пояснений от ИФНС (он почти наверняка будет из-за родства с продавцом участка).

Здравствуйте!

Вычет на строительство дома положен, но Вычет за покупку самого земельного участка не получите.

Вы купили участок у своей мамы. В соответствии со ст. 105.1 НК РФ, родители и дети признаются взаимозависимыми лицами. Согласно статье 220 НК РФ, имущественный налоговый вычет не предоставляется, если сделка купли-продажи совершается между взаимозависимыми физическими лицами.

Таким образом, ту сумму, которую Вы заплатили маме по договору купли-продажи за земельный участок, налоговая инспекция к вычету не примет.

——————

Несмотря на то, что земля куплена у родственника, дом Вы строите самостоятельно. Запрет из статьи 220 НК РФ распространяется только на те расходы, которые Вы передали взаимозависимому лицу (маме). Но при строительстве дома Вы не платите деньги маме. Стройматериалы и т.д. вы у нее не покупаете. Поэтому имеете полное право получить вычет по расходам на само строительство.

——————-

В расходы на строительство Вы имеете право включить: расходы на разработку проектной и сметной документации; расходы на приобретение строительных и отделочных материалов; расходы на оплату работ или услуг по строительству (возведению) и отделке (договоры подряда); расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации.

Главные условия для получения вычета. Чтобы налоговая инспекция одобрила Вам вычет на строительство, нужно соблюсти требования. Построенный дом должен быть зарегистрирован в Росреестре именно как жилой дом, а не садовый или нежилое строение. Право на вычет возникнет только в том году, когда Вы получите выписку из ЕГРН о праве собственности на жилой дом. Вы должны быть плательщиком НДФЛ по ставке 13% (то есть работать официально по трудовому договору, либо иметь иные доходы, облагаемые по этой ставке). Должны быть на руках все чеки, квитанции, банковские выписки и договоры подряда, подтверждающие, что расходы несли именно Вы.