Можно ли продать жильё, купленное по херсонскому сертификату, и взять другое с маткапиталом?

Продать недвижимость, приобретенную по херсонскому сертификату (сертификату на приобретение жилого помещения и погашение обязательств), до истечения 5 лет нельзя.

Ваше предположение о том, что запрет можно обойти покупкой другого жилья взамен старого с добавлением материнского капитала, юридически не работает. Вот как это устроено:

Запрет установлен законом. Херсонский сертификат — это мера государственной поддержки вынужденных переселенцев. Согласно Постановлению Правительства РФ от 27.12.2022 № 2443, жилое помещение, приобретенное за счет средств этого сертификата, нельзя отчуждать (продавать, дарить, менять) в течение пяти лет со дня регистрации права собственности. Это прямое ограничение, которое регистрируется в Росреестре в виде обременения. Наличие или отсутствие встречной покупки другой недвижимости закон никак не учитывает.

Статус маткапитала при покупке нового жилья. Если вы все же дождетесь окончания пятилетнего срока, то сможете продать старую квартиру и купить новую с использованием материнского капитала. Однако важно понимать: сам факт использования маткапитала создаст новое, независимое от «херсонского» правило. При использовании материнского капитала для покупки новой недвижимости вам придется выделить доли всем членам семьи (супругам и детям). До тех пор, пока дети несовершеннолетние, эту новую квартиру также будет невозможно продать без разрешения органов опеки и попечительства. Органы опеки дадут разрешение только в том случае, если в результате сделки жилищные условия детей не ухудшатся (им будут выделены доли в другом жилье не меньшей площади).

Налоговый аспект. Даже после истечения 5-летнего запрета стоит учитывать налоговое законодательство. Срок минимального владения недвижимостью для продажи без уплаты НДФЛ составляет 3 года, если на момент продажи у вас нет в собственности иного жилья, и 5 лет во всех остальных случаях. Поскольку покупка новой квартиры планируется одновременно с продажей старой, сработает общий срок — 5 лет. Если цена продажи окажется выше 70% от кадастровой стоимости, с разницы придется заплатить налог 13%, однако его можно уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов на покупку этой самой проданной недвижимости.

klerk.ru

Что произойдет при попытке досрочной продажи:

Росреестр просто откажет в регистрации перехода права собственности из-за действующего обременения. Сделка не состоится ни при каких условиях, включая использование договора мены или занижение цены.

Единственные законные способы распорядиться жильем раньше чем через 5 лет:

Смерть собственника (жилье переходит наследникам уже без обременения);

Решение суда;

Чрезвычайная ситуация, повлекшая разрушение жилья, признанная официально.

Таким образом, схема «продать старое сейчас и сразу купить новое с маткапиталом» невозможна. Вам необходимо дождаться истечения пятилетнего срока ограничения, установленного при получении херсонского сертификата.

9111.ru