Кто должен обращаться по поводу незаконной постройки на подаренном участке?

Здравствуйте. Обращаться по поводу легализации или сноса самовольной постройки должен новый собственник земельного участка (одаряемый), то есть тот, кому его подарили.

Обоснование строится на следующих нормах российского законодательства:

Принцип единства судьбы земли и строений. Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Фундамент — это объект незавершенного строительства, который физически и юридически неразрывно связан с землей. Вместе с правом собственности на участок к новому владельцу перешли и права, а главное — обязанности в отношении всего, что на этом участке находится.

Бремя содержания имущества. Статья 210 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Поскольку фундамент теперь стоит на земле нового собственника, именно он обязан содержать этот объект: либо привести его в соответствие с законом, либо снести за свой счет.

Ответственность за самовольную постройку. Основная норма здесь — статья 222 ГК РФ «Самовольная постройка». Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не может распоряжаться ей. Снос или приведение в соответствие с параметрами осуществляет лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не была самовольной. После дарения таким лицом является новый владелец участка. Кроме того, пункт 6 этой статьи прямо указывает, что требование о сносе вправе предъявить правообладатель земельного участка.

Административная ответственность. Штрафы за строительство без разрешения (ст. 9.5 КоАП РФ) выписываются тому, кто фактически вел работы. Однако государственные органы (например, Госстройнадзор или местная администрация) будут направлять предписания об устранении нарушения текущему собственнику земли, так как именно он отвечает за состояние своего участка.

Договор дарения. По умолчанию предполагается, что вместе с землей одаряемому передается и всё находящееся на ней имущество (если иное прямо не прописано в договоре). Если в договоре был специальный пункт о том, что старый собственник гарантирует отсутствие незаконных построек или берет на себя обязательства по их узакониванию/сносу, одаряемый сможет впоследствии взыскать с него убытки через суд. Но перед государством отвечать будет текущий хозяин земли.

Что нужно сделать новому собственнику:

Заказать выписку из ЕГРН, чтобы официально подтвердить свое право собственности.

Обратиться к кадастровому инженеру для составления технического плана фундамента как объекта незавершенного строительства.

Подать уведомление о планируемом строительстве (или о завершении начатого этапа) в орган местного самоуправления (администрацию), чтобы попытаться легализовать постройку в рамках действующего градостроительного регламента.

Если параметры фундамента нарушают отступы от границ, нормы безопасности или правила землепользования и застройки (ПЗЗ), получить официальный отказ и далее действовать по ситуации: приводить фундамент в соответствие, пробовать признать право собственности через суд (согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ) либо сносить его.

Важные нюансы:

Тот, кто строил (даритель), остается ответственным за возможные убытки третьих лиц, возникшие из-за нарушений при строительстве (например, повреждение соседских коммуникаций).

Если администрация уже начала проверку до перехода права собственности, она может продолжать дело против старого владельца как фактического застройщика, но основные требования по устранению нарушения (легализация или снос) все равно лягут на нового.

Срок исковой давности обычно не применяется к требованиям о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но применяется в большинстве остальных случаев.

Даритель (бывший собственник) обращаться никуда не обязан. Его роль закончилась в момент государственной регистрации перехода права собственности на участок в Росреестре. Исключением могут быть только условия конкретного договора дарения или иски от соседей, пострадавших от действий строителя.

Собственник

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 3 ст. 209 ГК РФ установлено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Собственник земельного участка может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Земельные споры в соответствии с п. 1 ст. 64 Земельного кодекса РФ рассматриваются в судебном порядке.

Согласно п. 1 ст. 60 ЗК РФ в случае самовольного занятия земельного участка или его части нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению.

Если вы не можете договориться, то следует направить противной стороне досудебную претензию в которой обозначить срок устранения нарушения ваших прав, обозначить ваше желание обратиться в суд в порядке ст. 304 ГК РФ, а также указать на несение противной стороной судебных издержек, которые могут оказаться весьма значительными. Грамотно составленная досудебная претензия - это хороший шанс для вас обойтись без судебного разбирательства

В случае отказа в удовлетворении претензии (отсуствия ответа на нее), необходимо подготовить и направить исковое заявление с такими же требованиями в суд (ст 131, 132 ГПК РФ). Судебная практика по таким делам положительна для вас.

За детальной консультацией обращайтесь в личные сообщения (кнопка личная консультация).

Здравствуйте. Собственник земельного участка.