Как защититься при покупке квартиры со скрытым совладельцем?

Здравствуйте! Дети могут оспорить сделку, если доверенность оформлена с нарушениями. Покупать такую квартиру на предложенных условиях крайне опасно.

1. Могут ли дети оспорить сделку из-за своего отсутствия? Да, могут, но не из-за самого отсутствия, а если доверенность окажется недействительной. Если все дети совершеннолетние, они обязаны выдать матери нотариальные доверенности именно на продажу своих долей. Если доверенности подлинные, не отозваны на момент сделки и дети дееспособны, оспорить сделку сложно. Но если мать скрывала долю ребенка, есть огромный риск, что доверенность поддельная, подписана под давлением или отозвана. В таком случае ребенок легко вернет свою долю через суд, а вы останетесь без денег.

2. Кто должен узаконить перепланировку и договор? Перепланировка: По закону ее обязан узаконить собственник (продавец) до продажи. Если вы купите квартиру так, обязанность и огромные штрафы/суды автоматически перейдут на вас. Договор купли-продажи (ДКП): Поскольку в сделке участвуют доли, договор в обязательном порядке должен быть удостоверен нотариусом (ст. 42 ФЗ № 218). Никакая простая письменная форма тут не действует. Нотариус сам составит и узаконит договор.

3. Имеет ли право риелтор без юробразования составлять ДКП? Составить черновик (проект) — может, закон это не запрещает. Но в вашем конкретном случае этот черновик не имеет никакой юридической силы, так как сделка с долями обязана проходить через нотариуса. Нотариус все равно перепишет договор на своем бланке и возьмет за это пошлину.

4. Как зафиксировать передачу денег и можно ли отдавать их сразу? Передавать деньги наличными в банке сразу при подписании договора категорически нельзя! Риелтор торопит вас, чтобы быстрее получить комиссию, полностью игнорируя ваши риски. Если Росреестр откажет в регистрации (например, из-за скрытых собственников или неузаконенной перепланировки), вы останетесь и без денег, и без квартиры.

____________________________

Если у Вас возникнут вопросы, я всегда на связи:

Телефон: + 7 (905) 133-19-65;

Telegram: https://t.me/pravoved_76 (@pravoved_76);

Эл. почта: morfei000@mail.ru (000-цифрами).

Если вам требуется дополнительная информация или индивидуальная консультация по вашему вопросу, пожалуйста, напишите мне в личные сообщения на сайте.

Если все собственники совершеннолетние, они имеют полное право выдать нотариальную доверенность на мать для продажи квартиры. Их личное отсутствие на сделке не является само по себе поводом для отмены сделки, если доверенность оформлена правильно, нотариусом и не отменена на момент подписания.

Если есть несовершеннолетний дольщик, для сдерки потребуется разрешение органа опеки. Также сдерка подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Договор подготовит нотариус. Расчет лучше провести через аккредитив. Это наиболее безопасный способ.

Я ЗНАЮ КАК РЕШИТЬ ВАШУ ПРОБЛЕМУ!

Телефон, МАХ, Вотсап 8(902)999-11-40. Почта: professor.ka@yandex.ru. УСЛУГИ ПЛАТНЫЕ. Пишите в любое время.

Описанная риелтором схема проведения сделки незаконна, несет в себе критические риски потери и денег, и квартиры, а также содержит признаки мошенничества.

Поспешность риелтора, «подписать и отдать деньги сразу», это грубое психологическое давление.

Вы можете остановить сделку до исправления всех нарушений.

Дети могут оспорить сделку, если доверенность оформлена с нарушениями или была отозвана.

Личное присутствие собственников на сделке необязательно, если у матери есть нотариальная доверенность от каждого совершеннолетнего ребенка (ст. 185, 185.1 ГК РФ).

Если риелтор утаил наличие совершеннолетнего ребенка-собственника, велика вероятность, что и доверенность от него отсутствует, подделана, либо этот ребенок вообще не знает о продаже. Если сделка пройдет без его законного согласия, он гарантированно оспорит её в суде и признает недействительной (ст. 168 ГК РФ).

Согласно ст. 26, 29 ЖК РФ, собственник обязан содержать помещение в соответствии с техническим планом.

Если Вы купите квартиру с несогласованной перепланировкой, обязанность вернуть квартиру в прежнее состояние или узаконить её через суд, а также все штрафы, автоматически перейдут на Вас, как на нового собственника.

Так как в квартире несколько собственников (долевая собственность), сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению на основании ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исключение, если все дольщики продают свои доли по одной сделке, одному договору. Но поскольку один из собственников утаивался, простая письменная форма договора от риелтора будет незаконной, и Росреестр откажет в регистрации.

Законом это не запрещено, составить проект (черновик) может кто угодно. Но этот документ не имеет юридической силы, пока его не подпишут стороны и в Вашем случае не удостоверит нотариус.

Ни в коем случае не отдавайте наличные деньги «в руки» в банке сразу при подписании договора.

Деньги должны передаваться только после успешной государственной регистрации перехода права собственности на Ваше имя в Росреестре.

⚖️ С уважением, юрист Кочетков А.В.

⭐ Готов также ответить на все Ваши вопросы в личных сообщениях.

Обратитесь к профессиональному юристу, который изучит все документы. Это сэкономит вам в дальнейшем нервы и деньги на судебные процессы. Нотариус и риелтор вообще ни за что не отвечают - один составляет вам договор по форме и отсылает его на регистрацию, а другой просто ищет объект и стыкует продавца и покупателя. Все юридические и финансовые риски в дальнейшем ложатся на плечи покупателя и продавца.

Если сделка с несовершеннолетним, то нужно обязательно согласие органа опеки. Нужно прочитать какие полномочия прописаны в доверенностях, нужно изучить все документы на квартиру - как она ее покупала, выделила ли долю мужу, есть у нее документы из ПНД? прежний владелец где? - как он ей продал и когда, не будет ли там отказавшихся от приватизации, "незнающих" супругов, которые не подавали на раздел совместно нажитого имущества, обманутой мошенниками бабки, сошедшего с ума наследодателя, внезапного наследника от предыдущего собственника и т.д. Что с перепланировкой - насколько там все критично? По какой причине продавец отказывается ее узаконить? Техплан БТИ есть на руках? Как деньги планируете передавать? - желательно чтобы был след этих денег в банке или у нотариуса на аккредитиве.

Мое личное мнение - если на этапе продажи у продавца уже начинаются ментальные проблемы по типу - не знаю, не помню, не хочу, не буду, то лучше занести такого продавца в чс и не покупать такую проблемную квартиру.

Скрытый совладелец. Если квартира находится в общей долевой собственности, все сособственники должны выразить согласие на продажу. Доверенность от взрослого ребёнка — достаточное основание для его отсутствия, но только если она оформлена надлежащим образом и содержит полномочие на продажу именно этой квартиры. Если же ребёнок не выдавал доверенность и не будет участвовать в сделке, то он вправе впоследствии оспорить её как совершённую без его волеизъявления (ст. 166 ГК РФ). Поэтому до сделки потребуйте от продавца выписку из ЕГРН и копии доверенностей от всех сособственников.

2. Отсутствие на сделке. Если доверенность есть, отсутствие совладельца не является нарушением. Но если её нет, сделка может быть признана недействительной.

3. Перепланировка. Если перепланировка не узаконена, продавец обязан привести квартиру в соответствие или согласовать переустройство. После продажи обязанности перейдут к вам. Вы можете либо потребовать снижения цены, либо предусмотреть в договоре обязанность продавца узаконить перепланировку за его счёт до регистрации сделки.

4. Узаконивание договора купли-продажи. Договор купли-продажи квартиры не требует нотариального удостоверения, если продаётся вся квартира целиком (все доли). Для перехода права собственности необходимо подать документы в Росреестр через МФЦ. Если же договор предусматривает продажу долей раздельно, нотариальная форма обязательна. Проверьте, какой вариант у вас.

5. Риэлтор без юридического образования. Он вправе составлять договор, но за ошибки отвечать будете вы. Рекомендую пригласить юриста для проверки или обратиться к нотариусу.

6. Передача денег.** Лучший вариант — банковская ячейка или аккредитив. В ячейке можно прописать условие: продавец получает деньги только после предъявления выписки из ЕГРН о регистрации права собственности за вами. Не передавайте деньги наличными без расписки и безопасной сделки.

Если коротко — да, дети как совладельцы могут оспорить сделку, и риск здесь вполне реальный. Отсутствие собственника на сделке само по себе не делает договор недействительным, если он действовал через представителя по доверенности. Но ключевой момент в другом: если доверенность не даёт права продажи или мать действовала в ущерб интересам детей (например, продала долю по заниженной цене), каждый из совладельцев вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной по ст. 177–179 ГК РФ. Срок для оспаривания — один год с момента, когда они узнали о нарушении своих прав, так что «позже» может растянуться на долгое время.

Теперь по остальным вопросам по порядку. Перепланировка — это зона ответственности продавца, если она была сделана до продажи. По ст. 29 ЖК РФ самовольная перепланировка должна быть либо узаконена, либо помещение приводится в прежнее состояние. Если продавец отказывается это делать, вы имеете полное право требовать соразмерного снижения цены или вообще отказаться от сделки. Узаконивать перепланировку после покупки придётся уже вам, и это может быть долго и дорого, особенно если затронуты несущие конструкции или «мокрые зоны» — в таких случаях суд часто отказывает.

Договор купли-продажи не обязан составлять юрист — закон этого не требует. Риэлтор вправе подготовить проект договора, но вы должны понимать: ответственность за юридическую чистоту сделки он на себя не берёт. Если в договоре будут ошибки или неучтённые обстоятельства, отвечать будете вы. Поэтому перед подписанием договор стоит показать независимому юристу, а не полагаться только на риэлтора. Что касается передачи денег — лучше всего использовать банковскую ячейку или аккредитив. Передача наличных «из рук в руки» в банке, даже при свидетелях, оставляет много рисков: сложно доказать сумму, факт передачи и связь с договором. В договоре обязательно пропишите порядок расчётов, а при передаче денег составьте расписку, в которой укажите паспортные данные сторон, сумму и назначение платежа.

Отдельно про доверенность. Если мать действует по доверенности от детей, обязательно проверьте, есть ли в ней прямое указание на право продажи конкретной квартиры, на какую сумму и с какими условиями. Если доверенность общая, без конкретики, или если дети её не заверяли у нотариуса — сделку могут признать недействительной. Также стоит запросить у продавца справку о составе семьи и выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что в доле действительно есть все совладельцы и не появились новые обременения. Если продавец скрыл совладельца, это уже повод усомниться в добросовестности — возможно, стоит приостановить сделку до выяснения всех обстоятельств.

Публичный ответ — это ориентир. Точный расчёт рисков и проверка документов по вашей конкретной сделке делаются на yatriumf.ru, там разберут доверенность, договор и порядок расчётов по вашим бумагам.