Можно ли при продаже квартиры с долей ребенка купить жилье меньшей площади?

Органы опеки оценивают не только площадь, но и размер доли ребенка в натуральном выражении. Доля ребенка не должна уменьшиться - ни по размеру, ни по стоимости. Площадь 45 кв. м допустима, если доля ребенка составит не менее 22,5 кв. м. Каков возраст ребенка и в каком регионе находится приобретаемая квартира?

Сами мы из лен области ,квартира будет в другом регионе город Тюмень

Значит я могу купить 45 кв выделить 2/3 и тогда все пройдет по кв метрам?

Но по цене же там где я приобрету намного дешевле чем в лен области квартиры

Выбирать квартиру площадью ровно 50,6 кв. м не обязательно. Органы опеки оценивают не общую площадь квартиры, а размер доли и условия проживания ребенка.

Поскольку у несовершеннолетнего в продаваемой квартире доля составляет 1/2 от 50,6 кв. м (то есть около 25,3 кв. м), при покупке нового жилья вам нужно соблюсти следующие правила:

Площадь: Вы можете купить новую квартиру любой площади, даже 45 кв. м. Главное условие — чтобы доля ребенка в новой квартире была не меньше его прежней доли по метражу (те же 25,3 кв. м или больше). Если вы купите квартиру 45 кв. м и выделите ребенку те же 25,3 кв. м, его доля составит уже более половины (около 56%), что только улучшит его имущественное положение.

Стоимость: Стоимость детской доли в новом жилье не должна быть ниже стоимости проданной доли. Опека будет сравнивать рыночную стоимость квадратного метра в старом и новом районах.

Условия проживания: Жилье не должно ухудшаться. Например, если старая квартира находится в центре города с развитой инфраструктурой, опека может отказать в покупке дома в отдаленной деревне без коммуникаций, даже если метров там будет достаточно.

Альтернатива (счет в банке): В некоторых случаях органы опеки могут разрешить продажу без одновременной покупки другой недвижимости. Для этого деньги от продажи доли ребенка (половина суммы от реализации вашей общей квартиры) должны быть зачислены на специальный банковский счет, открытый на имя несовершеннолетнего. Воспользоваться этими средствами он сможет после достижения 18 лет или раньше — но только с разрешения органов опеки (например, для покупки другого жилья). Такой вариант одобряют реже, обычно если ребенок имеет другое место жительства или есть веские причины переезда.

Важные юридические нюансы:

Сделка по продаже долевой собственности, где собственником является несовершеннолетний, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Разрешение органов опеки необходимо получить до заключения договора купли-продажи. Без него Росреестр откажет в регистрации сделки.

Заявление рассматривается ведомством в течение 15 дней. Согласие может быть выдано как бессрочно, так и с ограничением по времени на проведение альтернативной сделки.

Как это выглядит на практике: Вы находите покупателя на свою квартиру и одновременно выбираете объект для покупки. В заявлении в органы опеки указываете характеристики обоих объектов. Опека проверяет, чтобы в новой квартире ребенку выделялась доля не менее 25,3 кв. м, и выдает постановление о разрешении сделки. После этого сделка заверяется у нотариуса, регистрируется в Росреестре, а затем вы предоставляете органам опеки выписку из ЕГРН, подтверждающую выделение доли ребенку.

Основное правило органов опеки это жилищные и имущественные условия несовершеннолетнего при сделке не должны ухудшиться.

Означает, что Вы обязаны сохранить или увеличить либо рыночную стоимость, либо общую площадь доли ребенка в новом жилье.

Согласно ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 37 Гражданского кодекса РФ выселить ребенка «в никуда» или уменьшить его имущество нельзя.