Будет ли приостановка госрегистрации, если акты мены не приложены, но передача по договору в течение месяца?

Здравствуйте. Гарантировать отсутствие приостановки здесь нельзя. По ст. 556 ГК РФ www.consultant.ru передача квартиры оформляется передаточным актом или иным документом о передаче, а к договору мены применяются соответствующие правила купли-продажи. Если в договоре прямо указано, что приложения № 1 и № 2 являются его неотъемлемой частью, но при подаче документов этих приложений нет, регистратор может расценить это как непредставление необходимых документов и приостановить регистрацию по ст. 26 Закона № 218-ФЗ www.consultant.ru. Поэтому формулировку лучше изменить. Прямо указать, что передача квартир по актам производится в течение месяца после государственной регистрации перехода права собственности. Тогда из договора будет ясно, что на дату подачи документов акты еще не должны быть подписаны. Если пришлете пункт договора целиком, можно проверить и предложить безопасную редакцию.

Елена, возможна приостановка госрегистрации

Приостановки быть не должно — акты приёма-передачи не входят в перечень обязательных документов для государственной регистрации перехода права собственности.

Почему:

Акт — это передача владения, не права. По ст. 556 ГК РФ передача недвижимости оформляется актом приёма-передачи. Но это документ о фактической передаче помещения, а не о переходе права собственности. Право переходит в момент регистрации (ст. 223 ГК РФ). Это разные вещи.

Перечень документов для регистрации определён ст. 21 и ст. 26 ФЗ-218. Для регистрации перехода права на основании сделки нужны: заявление, документ-основание (договор мены) и правоустанавливающие документы продавцов. Акт приёма-передачи в этот перечень не входит.

Договор самостоятелен. В договоре указано, что акты будут подписаны в течение месяца. Значит, на момент подачи договора на регистрацию акты ещё не существуют как документы — и это не дефект договора, а его условие о будущем. То, что акты названы «неотъемлемой частью», не превращает их в обязательный документ для регистрации: неотъемлемость касается обязательственных отношений сторон, а не регистрационных требований.

Основания для приостановки перечислены в ст. 26 ФЗ-218 исчерпывающе. Отсутствие акта, не являющегося документом-основанием для регистрации, не может быть основанием для приостановки.

Риск: регистратор может «по привычке» запросить акты, если в договоре они прямо упомянуты как приложения. Если такое произойдёт — достаточно указать в ответе на уведомление о приостановке, что акты будут оформлены в срок, предусмотренный договором, и не являются документом-основанием для регистрации (ст. 556 ГК РФ, ст. 26 ФЗ-218). При необоснованной приостановке возможно обжалование через МФЦ или суд (ст. 26 ФЗ-218, ч. 12).

Да, Росреестр вправе приостановить регистрацию договора мены, если акты приёма-передачи недвижимости, являющиеся неотъемлемой частью договора, не представлены вместе с остальными документами. Для регистрации перехода права по договору мены обязательно требуется передаточный акт (или акты) по каждому обмениваемому объекту. Непредставление необходимых документов является одним из наиболее распространённых оснований для приостановления регистрации. При этом Росреестр приостанавливает регистрацию не из-за отсутствия самих актов как приложений к договору, а из-за непредоставления документов, подтверждающих фактическую передачу объектов. Даже если в договоре указано, что акты являются его неотъемлемой частью, для регистрации они должны быть поданы отдельно, так как подтверждают исполнение обязательств по передаче недвижимости.

Если потребуется составить процессуальные документы с учётом данных рекомендаций — обращайтесь.

+7-918-363-83-08 Мах, Telegram, Whats'App

Приостановки регистрации в Росреестре по этой причине не будет.

Закон разрешает передавать недвижимость как до, так и после государственной регистрации сделки.

Поскольку в Вашем договоре прямо прописан срок передачи квартир в будущем в течение месяца, Росреестр не имеет права требовать акты на момент подачи документов.

Согласно гражданскому законодательству, правила купли-продажи применяются и к договору мены (ст. 567 ГК РФ).

ст. 556 ГК РФ обязывает стороны подписать передаточный акт, но не требует, чтобы это происходило строго до регистрации права собственности. Стороны вправе сами определить этот срок в договоре

Отсутствие оснований для приостановки (ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»):

исчерпывающий перечень оснований для приостановки не содержит требования о предоставлении акта приема-передачи, если по условиям договора сам факт передачи отложен во времени.

Тот факт, что акты названы «неотъемлемой частью договора (Приложение 1 и 2)», при отсутствии самих бланков приложений в поданном пакете может вызвать формальный вопрос у регистратора, он может посчитать пакет документов неполным, так как упомянутые «Приложения» физически не приложены.

Чтобы гарантированно избежать лишних вопросов, рекомендуется:

1) Либо убрать из текста фразу про приложения:

оставить формулировку, что «фактическая передача квартир осуществляется в течение месяца с момента регистрации по подписываемым сторонами актам приема-передачи».

2) Либо приложить пустые бланки (шаблоны) актов:

если переделывать текст поздно, распечатайте незаполненные формы этих актов (Приложение 1 и Приложение 2) с надписью «Образец/Форма акта» и сдайте их вместе с договором. Они подтвердят, что сам факт передачи еще не состоялся.

⚖️ С уважением, юрист Кочетков А.В.

✅ Помогаю разобраться в сложных правовых ситуациях и найти решение, которое реально сработает.

👉 Узнать больше обо мне, ознакомиться с моим рейтингом и отзывами можете по ссылке: www.9111.ru/id-lex_et_vita/

📱 по телефону: +7 (953) 188-90-84 (Макс, Telegram, VK);

📝 по e-mail: lex_et_vita@mail.ru

⭐ Готов также ответить на все Ваши вопросы в личных сообщениях.

Добрый день.

Коротко: сам по себе факт того, что акты приёма-передачи ещё не подписаны, не является безусловным основанием для приостановки регистрации, если договор предусматривает их оформление в течение месяца. Однако отсутствие этих документов в пакете может вызвать вопросы у регистратора, и здесь важно понимать логику закона.

Для регистрации перехода права собственности по договору мены необходимо представить документы, подтверждающие исполнение договора. В силу пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу передачи. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость считается исполненным после вручения этого имущества приобретателю и подписания соответствующего документа. Таким образом, акт приёма-передачи — это документ, подтверждающий фактическую передачу квартир.

Вместе с тем, приостановка государственной регистрации возможна только при наличии оснований, исчерпывающий перечень которых установлен статьёй 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В частности, приостановка допускается, если документы, представленные для регистрации, по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства. Отсутствие актов приёма-передачи на момент подачи документов не всегда является таким несоответствием: если договор прямо предусматривает их подписание в течение месяца, это условие сделки, и регистратор не вправе требовать документы, которые по условиям договора ещё не должны существовать. В такой ситуации регистрация перехода права может быть проведена и без актов, поскольку право собственности переходит к приобретателю в силу закона — на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ, согласно которому переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. При этом фактическая передача квартир и подписание актов — это исполнение договора, которое может быть оформлено и после регистрации перехода права.

На практике Росреестр в подобных ситуациях иногда запрашивает пояснения или дополнительные документы, но это не означает автоматическую приостановку. Если регистратор сочтёт, что без актов невозможно проверить исполнение сделки, он может приостановить регистрацию, предложив представить недостающие документы. Однако при наличии в договоре условия об отсрочке подписания актов у вас есть все основания представить письменные пояснения о том, что передача будет оформлена в соответствии с условиями договора в течение месяца.

Чтобы минимизировать риски и избежать задержек, рекомендую один из двух вариантов. Первый — подписать акты до подачи документов на регистрацию, даже если в договоре указан месячный срок: закон не запрещает составить их раньше, если стороны фактически передали квартиры. Второй — подать документы на регистрацию с договором и приложить краткие пояснения о том, что акты будут подписаны в срок, установленный договором. Это снизит вероятность приостановки и лишних вопросов со стороны регистратора.

Обратите внимание: если в договоре указано, что акты являются его неотъемлемой частью, но на момент подачи документов они не подписаны, это не делает договор незаключённым. Судебная практика исходит из того, что отсутствие акта само по себе не порочит сделку, если стороны фактически исполнили обязательства. Однако для регистрации важна документальная фиксация передачи, поэтому наиболее надёжный путь — подписать акты до обращения в Росреестр, если это возможно по факту передачи квартир.

———

Ковалёв Юрий Сергеевич — руководитель юридического центра «ТРИУМФ»

Споры с продавцами и подрядчиками, взыскание долгов, трудовые и семейные дела, банкротство, суды всех инстанций.

Нужен готовый документ по вашей ситуации — претензия, иск, возражения, жалоба? Напишите, подготовим.

Разборы законов и полезные памятки — в нашем Телеграме, подписывайтесь: t.me/yatriumf

Телефон +7 (8652) 599-688 · почта yatriumf@bk.ru · сайт yatriumf.ru

Что требуют регистраторы

Обычно в Росреестр (через МФЦ) подают заявление о регистрации перехода права и правоустанавливающие документы. Для сделок, где есть обязанность передать объект, регистрационный механизм ориентируется на наличие оснований перехода права и на соблюдение условий договора. Если в договоре прямо сказано, что акт передачи — неотъемлемая часть и/или является документом, подтверждающим передачу, то отсутствие подписанного акта на момент подачи часто воспринимается как неполный комплект документов.