Можно ли оформить договор дарения недвижимости в ДНР с участниками из Украины и РФ?

Здравствуйте Наталья

Гражданин Украины живет в ДНР ?

Короткий ответ

Удалённо подарить недвижимость в ДНР гражданин Украины из Китая может, но только через цепочку: разрешение коллегиального органа → доверенность у днровского нотариуса → разрешение на сделку → нотариальный договор дарения в ДНР → регистрация в Росреестре. Это долго, но юридически осуществимо. Первый шаг — направить обращение в коллегиальный орган по электронной почте info-mizo.dnr@yandex.ru.

Непростой вопрос. Над которым нужно поработать.

Оформить договор дарения недвижимости, находящейся на территории ДНР, в описанной ситуации юридически возможно. Российское законодательство позволяет гражданам иностранных государств (в данном случае — Украины) распоряжаться принадлежащим им имуществом.

Однако реализация этой сделки потребует преодоления ряда логистических и правовых сложностей:

Правовой статус территории. С 30 сентября 2022 года Донецкая Народная Республика принята в состав Российской Федерации. Это означает, что правовой режим сделок с недвижимостью там регулируется российским законодательством, а государственная регистрация перехода права собственности осуществляется по правилам РФ.

Место подписания договора. Поскольку оба участника находятся в Китае, они не могут лично явиться в МФЦ или к российскому нотариусу для регистрации сделки. Договор должен быть подписан за рубежом.

Легализация документов. Подписи сторон на договоре дарения, совершенные у китайского нотариуса, потребуют легализации для признания их юридической силы в России. Для этого необходимо проставление апостиля либо прохождение процедуры консульской легализации через российское консульство в Китае. Кроме того, документ потребуется перевести на русский язык, а верность перевода заверить у российского нотариуса.

Необходимость представителя. Гражданину Китая физически невозможно подать документы напрямую в российские регистрирующие органы. Поэтому сторонам придется оформить доверенности. Дарителю нужно выдать доверенность своему представителю в России (или одаряемому), который подпишет договор от его имени со стороны дарителя и подаст документы на регистрацию. Одаряемому также потребуется представитель, который примет недвижимость в дар и получит зарегистрированные документы из Росреестра. Доверенности лучше всего оформлять в российском консульстве в Китае — это исключит необходимость дополнительной легализации.

Форма договора. Если передается вся квартира целиком (а не доля), закон допускает простую письменную форму без обязательного участия нотариуса. Однако при сделках с участием иностранцев и дистанционном формате настоятельно рекомендуется обращаться к российскому нотариусу: он проверит чистоту объекта, удостоверит личности сторон (через видеосвязь, если предусмотрено регламентом, или через доверенных лиц) и самостоятельно направит документы в Росреестр в электронном виде.

Важное предупреждение: поскольку дарение является безвозмездной и окончательной сделкой, после государственной регистрации оспорить её крайне сложно. В отличие от завещания, которое можно изменить в любой момент, отозвать исполненный договор дарения практически невозможно.

Перед началом оформления рекомендуется проконсультироваться с юристом, специализирующимся на международном частном праве и сделках с недвижимостью новых регионов, так как процедура может иметь дополнительные технические нюансы, связанные с интеграцией реестров.

1) Юридические основания и юрисдикция

Дарение — сделка, которая подчиняется общим правилам гражданского законодательства, однако для объектов недвижимости ключевым является место нахождения имущества и порядок государственной регистрации прав в конкретном регионе. Для ДНР действуют свои (установленные уполномоченными органами) механизмы учёта и регистрации, и именно «маршрут» регистрации определит, какие документы потребуются и возможно ли подписание «в иностранной точке».

2) Участники сделки за границей

Тот факт, что даритель и одаряемый находятся в Китае, сам по себе не запрещает оформить договор. На практике используются варианты:

- личная явка к нотариусу в стране пребывания с последующим удостоверением документов (при необходимости — апостиль/легализация документов);

- оформление доверенности на представителя (например, для подписания договора/подачи на регистрацию), заверенной у нотариуса в Китае.

Нереалистичная ситуация.