Можно ли переуступить (продать) право на землю ИЖС, полученное через торги?

Переуступить (передать третьему лицу) право аренды участка ИЖС, полученное на аукционе, напрямую – рискованно, а по договорам, заключённым после 1 июня 2015 г., как правило, невозможно. Право аренды публичного участка в принципе оборотоспособно: арендатор по общему правилу вправе передавать свои права и обязанности по договору (перенаём), в том числе без согласия арендодателя при его уведомлении, если участок арендован на срок более пяти лет ст. 22 ЗК РФ · п. 15 ПП ВАС № 11. Однако к договорам, заключение которых возможно только путём торгов, применяется специальный запрет: победитель торгов не вправе уступать права (кроме денежных требований) и переводить долг, а обязательства должны исполняться им лично, если иное не установлено законом ст. 448 ГК РФ. Именно поэтому позиция Верховного Суда РФ построена на дате: для правоотношений, возникших до 1 июня 2015 г., этот запрет не применяется и арендатор сохраняет право на перенаём п. 26, Обзор ВС РФ № 2 (2020), 22.07.2020; для более поздних договоров запрет действует и уступка в его нарушение ничтожна п. 9, Постановление Пленума ВС РФ № 54, 21.12.2017. Отдельно: если через торги приобретено право собственности (покупка участка), распоряжение им свободно, и условия, ограничивающие дальнейшее распоряжение землёй, недействительны ст. 37 ЗК РФ · ст. 39.3 ЗК РФ.

Рекомендация

Проверьте дату договора аренды. Если он заключён до 1 июня 2015 г. – перенаём допустим (при уведомлении арендодателя); если позже – прямую переуступку лучше не совершать.

Уточните срок аренды. Право на передачу прав без согласия арендодателя (при уведомлении) привязано к аренде на срок более пяти лет; для ИЖС участок обычно предоставляется на 20 лет ст. 39.8 ЗК РФ.

Вместо уступки рассмотрите законные альтернативы: субаренду (с уведомлением арендодателя) ст. 22 ЗК РФ; переход права аренды при продаже расположенного на участке объекта недвижимости ст. 35 ЗК РФ; реализацию исключительного права собственника объекта на приобретение участка в аренду или собственность без торгов ст. 39.20 ЗК РФ с последующим свободным распоряжением.

Согласуйте намерение с арендодателем (публичным органом). Даже там, где уведомления достаточно, лучше получить письменное согласие – это снимет риск оспаривания сделки и отказа в регистрации.

Оцените перспективы заранее. Позиция регистрирующего органа по таким сделкам неоднозначна, а спор о ничтожности может быть инициирован публичным собственником; при существенной сумме сделки целесообразна консультация специалиста по земельным спорам.

Правовое обоснование

Общее правило: право аренды земельного участка оборотоспособно

По ст. 22 ЗК РФ арендатор участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, отдать их в залог, внести в уставный капитал – без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное. Ответственным перед арендодателем становится новый арендатор, новый договор не требуется.

Для аренды на срок более пяти лет установлен самостоятельный режим: арендатор вправе передавать права и обязанности по договору третьему лицу без согласия арендодателя при его уведомлении, если иное не установлено федеральными законами ст. 22 ЗК РФ. Разъясняя это, Президиум ВАС РФ указал, что особенностей, предусмотренных ЗК РФ, достаточно, чтобы для передачи прав и обязанностей требовалось лишь уведомление арендодателя п. 15 ПП ВАС № 11.

Общая норма ГК РФ также допускает перенаём, но по умолчанию – с согласия арендодателя, поскольку иное может быть установлено законом ст. 615 ГК РФ. Одновременная передача всех прав и обязанностей по договору квалифицируется как передача договора, к которой применяются правила об уступке требования и переводе долга ст. 392.3 ГК РФ; перевод долга без согласия кредитора ничтожен ст. 391 ГК РФ. Форма уступки по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в том же порядке ст. 389 ГК РФ, а договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации ст. 609 ГК РФ.

Специальный запрет для победителя торгов

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путём проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам из заключённого на торгах договора; обязательства должны исполняться победителем лично, если иное не установлено законом ст. 448 ГК РФ. Договоры аренды публичного имущества как раз относятся к заключаемым только по результатам торгов п. 3, Постановление Пленума ВАС РФ № 73, 17.11.2011 · ст. 39.6 ЗК РФ.

Уступка, совершённая в нарушение законодательного запрета, ничтожнап. 9, Постановление Пленума ВС РФ № 54, 21.12.2017. Причём запрет по п. 7 ст. 448 ГК РФ не затрагивает лишь требований по денежным обязательствам п. 9, Постановление Пленума ВС РФ № 54, 21.12.2017.

Этот запрет действует к правоотношениям, возникшим после 1 июня 2015 г. (даты вступления в силу соответствующих изменений ГК РФ). Так, Верховный Суд РФ признал незаконным отказ в регистрации перенайма участка, поскольку правоотношения возникли в марте 2015 г. – до введения запрета, а значит, п. 7 ст. 448 ГК РФ к ним не применяется п. 26, Обзор ВС РФ № 2 (2020), 22.07.2020. Логика обратного вывода очевидна: для договоров из торгов, заключённых после 1 июня 2015 г., запрет применяется.

Как это применить к участку ИЖС из торгов

Если через торги получено право аренды. Для договоров, заключённых до 1 июня 2015 г., перенаём возможен – при сроке аренды более пяти лет достаточно уведомления арендодателя ст. 22 ЗК РФ · п. 15 ПП ВАС № 11 · п. 26, Обзор ВС РФ № 2 (2020), 22.07.2020. Для договоров, заключённых после 1 июня 2015 г., специальный запрет п. 7 ст. 448 ГК РФ ст. 448 ГК РФ блокирует передачу прав: он представляет собой то самое «иное», установленное федеральным законом, о котором говорит п. 9 ст. 22 ЗК РФ ст. 22 ЗК РФ, и направлен на недопущение обхода конкурентных процедур. Такая сделка рискует быть признанной ничтожной п. 9, Постановление Пленума ВС РФ № 54, 21.12.2017. Показательна и позиция о недопустимости обхода процедур предоставления участков под строительство через изменение вида разрешённого использования п. 29, Обзор ВС РФ № 1 (2021), 07.04.2021.

Аналогия по «старому» режиму. Верховный Суд РФ подтвердил, что при заключении договора аренды участка на торгах до введения запрета и при сохранении «старого» регулирования арендатор вправе передать права и обязанности по договору в порядке перенайма п. 26, Обзор ВС РФ № 2 (2020), 22.07.2020. Практика по лесным участкам идёт ещё дальше в пользу защиты публичного интереса: передача прав и обязанностей без необходимого согласия арендодателя, когда договор заключён до введения разрешающих положений, признаётся ничтожной сделкой п. 16, Обзор ВС РФ № 4 (2020), 23.12.2020.

Если через торги получено право собственности. Победитель торгов, купивший участок, распоряжается им как собственник – продажа и последующая перепродажа допустимы; условия договора продажи, ограничивающие дальнейшее распоряжение землёй (в том числе передачу в аренду и иные сделки), ничтожны ст. 37 ЗК РФ. Продажа публичных участков по общему правилу проводится на аукционах, но единственный участник торгов приобретает участок без повторных процедур ст. 39.3 ЗК РФ.

Законная альтернатива – движение вместе с объектом недвижимости. При переходе права собственности на здание (объект) новое лицо приобретает право использования соответствующей части участка на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник ст. 35 ЗК РФ, а собственник объекта имеет исключительное право на приобретение участка в аренду или собственность без торгов ст. 39.20 ЗК РФ. То есть после возведения дома передача прав на участок происходит в «связанном» режиме, а не путём обособленной уступки права аренды из торгов.

Отдельные ограничения по цели использования. Вид разрешённого использования участка, предоставленного по результатам аукциона для строительства конкретного объекта, изменению не подлежит ст. 42 ЗК РФ, а арендатор из торгов не вправе требовать изменения ВРИ и условий договора ст. 39.35 ЗК РФ. Это ещё один барьер для схем «перепрофилирования» участка под видом переуступки.

Итог по вопросу

«Продать» право аренды участка ИЖС, полученного на аукционе после 1 июня 2015 г., по существу нельзя – сделка совершается в обход запрета и рискует быть ничтожной; для договоров, заключённых до этой даты, перенаём допустим при уведомлении арендодателя. Если же на торгах приобретена собственность, участок отчуждается свободно. Наиболее безопасны «связанные» сценарии: возведение объекта и последующая продажа вместе с переходом права на участок либо выкуп участка в собственность с последующим распоряжением. Если потребуется составить процессуальные документы с учётом данных рекомендаций — обращайтесь.

+7 978 080 78 68 Мах, Telegram

Спасибо огромное, отзыв написал, номер сохранил

Договор аренды земельного участка. На 20 лет.