Как поделить муниципальную землю под домом на 4 хозяина и нужна ли межевка?

Доля каждого собственника определяется пропорционально доле в праве общей собственности на дом. Межевание обязательно для раздела участка на самостоятельные объекты. Без него возможна лишь приватизация в общую долевую собственность. Каков правовой статус дома - он оформлен как многоквартирный или как жилой дом блокированной застройки?

Если у вас квартиры в доме, то вы землю не разделите на 4 части. Вы только можете оформить в общую собственность у нее не будет 4 частей. Эта земля оформляется как под многоквартирный дом.

Ольга, сначала нужно установить юридический статус дома. Если это многоквартирный дом, земля под ним оформляется как общее имущество собственников помещений; разделить её на четыре личных участка вместо этого нельзя. Если у Вас доли в одном жилом доме либо отдельные дома блокированной застройки — порядок другой. Год постройки 1954 и выражение «на 4 хозяина» сами по себе статус не определяют.

Где посмотреть: закажите актуальные выписки ЕГРН на земельный участок, здание и принадлежащий Вам объект через Госуслуги/Росреестр или МФЦ. Важны вид и назначение объекта, его наименование, что именно зарегистрировано за Вами — квартира, доля в праве на жилой дом либо самостоятельный жилой дом. Если старые записи неоднозначны, потребуются также технический паспорт/план и документы, по которым оформлялись права; сведения о статусе дома можно запросить в муниципалитете. Публиковать здесь паспортные данные и полные документы не нужно — для начала достаточно соответствующих формулировок без личных данных.

1. Если это МКД. По п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок под домом входит в общее имущество. Доля собственника определяется пропорционально общей площади принадлежащего ему помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ), а не размером фактически занятого двора. Выдел своей доли в натуре в общем имуществе МКД запрещён ч. 4 ст. 37 ЖК РФ:

www.consultant.ru

Для надлежаще образованного и поставленного на кадастровый учёт участка под МКД предусмотрен бесплатный переход в общую долевую собственность в силу закона — ст. 16 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ. Это специальный порядок, а не обычный выкуп муниципальной земли каждым хозяином. Если участок ещё не образован, любой собственник помещения вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о его образовании; соответствующая обязанность возложена на органы власти:

www.consultant.ru

2. Если это один жилой дом в долевой собственности и участок неделим. При приобретении публичной земли применяется ст. 39.20 ЗК РФ: по общему правилу доли в земле должны быть соразмерны правам на здание/помещения. Но п. 10 этой статьи допускает отступление с согласия всех правообладателей либо по решению суда. Фактическое пользование само по себе доли не меняет; возможность бесплатного предоставления проверяется по отдельному основанию и документам, автоматически её обещать нельзя:

www.consultant.ru

3. Нужно ли межевание. Кадастровый паспорт не подтверждает сам по себе, что в ЕГРН уже есть надлежащие координаты границ. Сначала проверьте актуальную выписку. Если границы уже установлены и участок не меняется, повторять ту же работу только из-за смены правообладателей не требуется. Если границы отсутствуют/требуют уточнения либо необходимо образовать новые участки — нужны соответствующие кадастровые работы. Для МКД образование участка проходит по указанному специальному порядку.

Если после проверки статуса допустимы отдельные участки, одного соглашения «поделить 8 соток по факту» недостаточно: проверяются требования ст. 11.9 ЗК РФ, градостроительный регламент, допустимые размеры и возможность использования объектов недвижимости. Для этого кадастровому инженеру нужны документы и схема расположения строений. Заранее подтвердить раздел на четыре участка по имеющимся сведениям нельзя.

Напишите, как точно назван Ваш объект и вид права в ЕГРН, есть ли сведения о границах земли. Могу отдельно проверить выписки и порядок оформления. Экспресс-консультация — 1000 рублей за краткий разбор согласованных вопросов; подробное изучение документов и сопровождение — по заранее согласованным объёму, цене и сроку.

Лебедев Александр Васильевич

Сайт: https://www.alebedev.pro

Недвижимость: www.alebedev.pro

Telegram: https://t.me/urist0007

WhatsApp: https://wa.me/79951053431

MAX и телефон: +7 995 105-34-31

Email: a@urist0007.ru

Оформление земли под многоквартирным домом (МКД) имеет принципиальные отличия от классической приватизации дачного участка. Поскольку ваш дом состоит из 4 квартир, юридически он является многоквартирным домом, и к нему применяются нормы Жилищного кодекса РФ.

Как правильно поделить землю

Земельный участок под МКД не делится на части в натуре (то есть вы не сможете получить отдельный кадастровый номер на «свой» кусок земли). Он оформляется в общую долевую собственность всех владельцев помещений.

Пропорционально площади квартир: Доли в праве на землю распределяются строго пропорционально площади принадлежащих вам квартир (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Если ваша квартира занимает 30% от общей площади дома, вам будет принадлежать 3/10 доли в праве на весь участок.

Согласно занимаемой территории по факту: Этот принцип для МКД не применяется. Вы не можете закрепить за собой конкретный кусок двора, даже если фактически им пользуетесь (например, поставили там забор или разбили грядку). Любая попытка выделить долю в натуре (сделать межевание внутри двора и отмежевать свой кусок) законом запрещена, так как это нарушает целостность общего имущества. Максимум, что можно сделать — сдать часть общего двора в аренду по решению общего собрания.

Нужно ли межевание

Да, межевание (кадастровые работы) обязательно.

С 1 марта 2025 года вступили в силу изменения, согласно которым регистрация прав на землю под МКД невозможна без четко установленных границ. Наличие старого кадастрового паспорта не гарантирует, что участок стоит на учете с актуальными координатами.

Процесс выглядит так:

Общее собрание собственников. Необходимо провести собрание всех 4 владельцев и составить протокол. Для принятия решения о формировании участка и обращении в органы власти требуется не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников (ст. 44–46 ЖК РФ).

Обращение к кадастровому инженеру. Он подготовит межевой план. Инженер определит границы участка в соответствии с градостроительными нормами (отмежует ровно ту территорию, которая по закону относится к вашему дому).

Постановка на кадастровый учет. Межевой план подается в Росреестр. Участку присваивается кадастровый номер, и он ставится на учет.

Регистрация права. С момента постановки на кадастровый учет земля автоматически переходит в общую долевую собственность владельцев квартир бесплатно (согласно ст. 16 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ»). Отдельного договора о «приватизации» с муниципалитетом заключать не нужно, если участок сформирован.

Важные нюансы:

Обременения: Если на участке проходят муниципальные коммуникации (газ, вода, кабели), на землю накладываются публичные сервитуты. Вы не сможете запретить доступ к ним ремонтным службам.

Налоги: Как только земля перейдет в вашу собственность, у каждого из 4 владельцев возникнет обязанность платить земельный налог пропорционально своей доле.

Отказ администрации: Если муниципалитет откажется утверждать границы участка, это решение можно и нужно оспаривать в суде, так как право на землю под МКД принадлежит собственникам квартир в силу закона.

Типичная ошибка: Пытаться оформить землю единолично или разделить двор забором без решения общего собрания. Это приведет к судебным искам от соседей и требованию администрации снести самовольные постройки. Для 4 собственников критически важно действовать синхронно и оформить единый протокол.

Здравствуйте!

Так как Ваш дом официально оформлен как многоквартирный, то делить участок по факту использования нельзя - это будет прямым нарушением закона.

Доли определяются строго пропорционально площади помещений, принадлежащих каждому из четырёх собственников. Никакого выбора у Вас здесь нет, это императивная норма.

Поподробнее расскажу Вам обо всех нюансах

Правовая природа земли под МКД

Если дом многоквартирный, то земельный участок под ним - это общее имущество собственников помещений (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ). Переход такого участка в общую долевую собственность происходит не через классическую приватизацию по заявлению и решению администрации, а в силу закона - ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ": с момента формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учёт участок бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений дома.

Доля каждого собственника в праве на земельный участок определяется пропорционально размеру общей площади принадлежащего ему помещения (ст. 37 ЖК РФ). Это правило нельзя изменить ни соглашением сторон, ни по факту пользования землёй, такая договорённость не будет иметь юридической силы и не пройдёт регистрацию в Росреестре.

Эта позиция подтверждена и Пленумом ВАС РФ. Земельный участок под многоквартирным домом является общим имуществом, выделить долю в натуре или определить её иначе, чем пропорционально площади помещений, нельзя, пока дом существует как единый объект - многоквартирный.

Почему по факту не получится

Понимаю Ваше желание - если один сосед реально пользуется 3 сотками, а другой 1,5 сотками, кажется логичным закрепить так же юридически. Но с точки зрения закона это невозможно, пока дом - МКД:

Земля под МКД - это неделимое общее имущество, как лестница, крыша или фундамент.

Доля в праве собственности на участок жёстко привязана к доле в праве на помещение - это заложено в самой конструкции ст. 37 ЖК РФ.

Если попытаетесь зарегистрировать доли по факту - Росреестр откажет в регистрации, либо впоследствии такую сделку можно будет оспорить в суде как ничтожную.

Единственный законный способ закрепить фактическое землепользование - это если дом на самом деле представляет собой дом блокированной застройки (четыре автономных блока с отдельными входами, без общих помещений), а не многоквартирный дом. Тогда через суд или через администрацию можно изменить статус дома, разделить его на блоки, поставить каждый блок на кадастровый учёт как отдельный объект - и только после этого каждый собственник блока вправе оформить свой отдельный участок под "своим" блоком. Но это отдельная, непростая процедура (часто через суд), и она возможна только если дом физически соответствует признакам блокированной застройки, а не формально переименован.

Уточните, пожалуйста, у вас реально единое строение с общими стенами/перекрытиями и общими коммуникациями (тогда это МКД и доли только пропорционально площади), или это фактически четыре изолированных блока под одной крышей с отдельными входами (тогда есть шанс пойти по пути признания дома домом блокированной застройки)?

Нужно ли межевание

Здесь ключевой вопрос - установлены ли границы участка в ЕГРН с координатами или нет. Кадастровый паспорт как документ с 2017 года не выдаётся (заменён выпиской из ЕГРН), но если у Вас есть старый кадастровый паспорт - это не гарантия того, что границы участка установлены по современным требованиям.

Если в выписке из ЕГРН по участку указаны координаты границ ("Статус: уточнённые границы") - дополнительное межевание не требуется, участок уже сформирован, можно сразу идти на регистрацию права общей долевой собственности.

Если границы не установлены ("Статус: без координат границ" или "декларативный учёт") - межевание обязательно, без него участок юридически не считается сформированным объектом, и переход права в общую долевую собственность состояться не может.

Советую заказать свежую выписку из ЕГРН на участок, чтобы точно это увидеть.

Пошаговый алгоритм действий

Заказать выписку из ЕГРН на земельный участок (через МФЦ или сайт Росреестра) - проверить, установлены ли границы.

Если границы не установлены - собственники помещений на общем собрании принимают решение о формировании участка и заказе кадастровых работ (межевания). Решение оформляется протоколом общего собрания собственников МКД (ст. 44-48 ЖК РФ).

Заключить договор с кадастровым инженером на проведение межевания, согласовать границы с соседними землепользователями, подготовить межевой план.

Поставить участок на кадастровый учёт с уточнёнными границами через МФЦ или Росреестр.

После постановки на учёт (или если границы уже установлены) - подать заявление в Росреестр о государственной регистрации права общей долевой собственности.

Заявление может подать один из собственников, приложив: выписки из ЕГРН на свои помещения (квартиры/нежилые помещения) всех четырёх хозяев; технический паспорт дома с указанием общей площади (157,5 кв. м) и площади каждого помещения; документ о постановке земельного участка на кадастровый учёт.

Доли рассчитываются по формуле: доля собственника = площадь его помещения / общая площадь дома (157,5 кв. м).

Пример формулировки для протокола общего собрания:

«Собственники помещений многоквартирного дома по адресу: [адрес], приняли решение об образовании земельного участка под многоквартирным домом в целях государственной регистрации права общей долевой собственности, поручили [ФИО] организовать проведение кадастровых работ за счёт собственников пропорционально площади принадлежащих им помещений».

Риски и реальные шансы

Если дом действительно МКД - шансы оформить землю в общую долевую собственность высокие, это прямое право по закону, администрация не может отказать, если участок сформирован или будет сформирован.

Шансы на раздел "по фактическому пользованию" при статусе МКД - минимальные, практически нулевые, пока дом юридически остаётся многоквартирным. Любое соглашение об ином порядке долей будет ничтожным.

Если захотите идти по пути признания дома домом блокированной застройки - учтите, что это долгая процедура, часто требует судебного разбирательства, согласия всех совладельцев (или наоборот - именно несогласие одного из четырёх может эту идею похоронить), экспертизы на предмет соответствия признакам блокированной застройки, а также может повлечь расходы на экспертизу и юридическое сопровождение.

Расходы на межевание (если потребуется) ложатся на собственников, обычно пропорционально долям - рассчитывайте на сумму от 15 000 до 40 000 рублей +- в зависимости от региона и сложности работ.

Если один из четырёх хозяев не согласен участвовать в расходах или препятствует подаче документов - для госрегистрации права общей долевой собственности на участок под МКД по закону согласие всех не обязательно, достаточно заявления одного собственника с документами, но при межевании потребуется доступ к участку и может понадобиться согласование границ со всеми заинтересованными лицами.

Успехов Вам и хорошего дня! Буду рад, если смог помочь. Не забывайте выбрать лучший ответ.

Если Вам потребуется дополнительная информация, помощь с документами или индивидуальная консультация по вопросу, можете написать мне в личные сообщения на сайте. Мои контакты по ссылке: 9111.ru

Здравствуйте!

Если у Вас многоквартирный дом,то земля под ним оформляется как общее имущество собственников помещений; разделить её на четыре личных участка вместо этого нельзя. ст.36 ЖК РФ. Если у Вас доли в одном жилом доме либо отдельные дома блокированной застройки порядок может быть здесь другой.

Как делить доли?

Пропорционально площади квартир. Это основной и самый надёжный вариант по закону. Когда вы оформляете землю в общую долевую собственность, доли обычно распределяют соразмерно площади ваших жилых помещений. Так закон защищает интересы всех: никто не получает больше, чем «стоит» его квартира в общем имуществе дома.

А как же фактическое пользование?

Иногда люди делят землю «по факту» — кто где сажал цветы, где поставил забор. Но юридически это не закрепляет права: если возникнет спор (например, один сосед решит расширить свою зону), доказать что-то будет сложно. Фактическое пользование можно учесть как аргумент при переговорах, но финальное решение при приватизации — пропорциональное.

Важное уточнение: после приватизации участок остаётся единым в границах. Вы не получите в собственность отдельный клочок земли — у каждого будет лишь доля в праве на весь участок. То есть физически землю не режут на куски: вы лишь определяете, какая часть «ваша» в процентном или дробном выражении.

Нужно ли межевание?

Скорее всего, да. Сам по себе кадастровый паспорт подтверждает, что участок учтён, но часто в нём нет точных координат границ (может стоять пометка, что граница не установлена). Для того чтобы муниципалитет передал землю в долевую собственность, а Росреестр корректно зафиксировал доли, обычно требуется межевой план — документ, где чётко прописаны границы всего участка и координаты поворотных точек.

Но есть нюанс: с 2022 года закон допускает постановку на учёт земли под многоквартирным домом по схеме её расположения на кадастровом плане территории, которую формирует муниципалитет. В этом случае жильцам не обязательно самим нанимать кадастрового инженера — работы могут провести за счёт бюджета. Поэтому имеет смысл сначала обратиться в местную администрацию: возможно, они уже инициировали формирование участка и вам останется только присоединиться к этому процессу.

Практический план действий

Проведите общее собрание. Приватизация возможна только с согласия всех собственников. На собрании примите решение о приватизации и утвердите распределение долей пропорционально площадям квартир. Итоги зафиксируйте в протоколе.

Обратитесь в администрацию. Подайте заявление о формировании земельного участка. Уточните, не готовится ли уже схема участка — это сэкономит время и деньги.

Документируйте границы. Если потребуется межевой план — привлеките кадастрового инженера. Он учтёт не только площадь, но и красные линии, охранные зоны, инженерные сети.

Подайте документы на учёт и регистрацию. Вместе с протоколом, планом и другими документами обратитесь в Росреестр.

Совет на будущее

Даже после оформления в долевую собственность полезно заключить соглашение о порядке пользования общим участком. В нём можно прописать, кто и какую часть фактически использует (например, зона для парковки, грядки), чтобы избежать конфликтов.

Если в процессе возникнут споры с соседями или сложности с администрацией — не тяните, обратитесь за консультацией к юристу, который специализируется на земельном и жилищном праве. Удачи с оформлением!

Выбирайте сами лучший ответ!

Здравствуйте !

В конкретном Вашем случае, сначала нужно понять правовой статус земли. Поскольку участок муниципальный (не в частной собственности), просто поделить его между жителями не получится. Сначала потребуется перевести землю в иную форму пользования — например, в аренду или в общую долевую собственность жильцов самого дома. Только после этого можно говорить о реальном разделе. Если есть спор о размере доли, разрешить противоречия может экспертиза (определение 4 КСОЮ от 24.03.2022 № 88-8940/2022 по делу № 2-161/2021).

Важно достичь согласия: как делить территорию, какие доли у каждого, кто за что отвечает. Если договориться не удастся, вопрос придётся решать в суде. Получите решение от администрации. Нужно подать заявление в орган местного самоуправления (администрацию района или города), чтобы уполномоченный орган принял решение о разделе муниципального участка. Без такого решения дальнейшие шаги незаконны.

Проведите межевание. Да, межевание обязательно. Без установленных и согласованных границ раздел невозможен. Пригласите кадастрового инженера (обязательно с допуском СРО). Он выполнит геодезическую съёмку, определит точные границы, подготовит проект раздела и составит межевой план в электронном виде с усиленной квалифицированной подписью. В плане будут зафиксированы границы новых участков.

*При необходимости можете обратиться ко мне в «личный чат» юриста (сообщениях) для «персональной» юридической консультации на индивидуальной основе, а также для содействия, защиты и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юридических услуг").

Рад был, Вам помочь !

Здравствуйте!

С точки зрения действующего земельного и гражданского законодательства РФ, поделить этот участок «в натуре» на 4 отдельных самостоятельных участка с заборами, скорее всего, невозможно.

Ваш дом 1954 года на 4 хозяина с юридической точки зрения является многоквартирным домом, даже если у каждого свой отдельный вход с улицы, либо домом блокированной застройки.

В таких домах земля под домом и вокруг него оформляется исключительно в общую долевую собственность всех собственников квартир.

1. Как правильно распределяются доли на землю?

Распределение долей строго регламентировано законом.

Разделить землю «по факту», кто каким палисадником пользуется, в качестве официальных долей в праве собственности нельзя.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 287.5 ГК РФ, земельный участок, на котором расположен дом, принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

Доля в праве общей собственности на земельный участок прямо пропорциональна площади принадлежащей Вам квартиры согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ.

Пример: если общая площадь всех 4 квартир составляет 200 кв.м, а Ваша квартира 50 кв.м, то Ваша доля в праве на землю составит строго 50/200 или 1/4, независимо от того, какой кусок двора вы исторически занимаете.

Как узаконить фактическое пользование?

Если Вы хотите закрепить за каждым хозяином конкретную территорию (двор, грядки, гараж), Вам необходимо после оформления права собственности заключить между всеми четырьмя сособственниками Соглашение об определении порядка пользования земельным участком в порядке ст. 247 ГК РФ.

В нем Вы можете прописать, что условный «Участок А» площадью 2 сотки находится в пользовании Квартиры №1, и приложить схему.

2. Нужно ли межевание или можно обойтись без него?

Несмотря на то, что статус участка указан, как «Ранее учтенный» и у Вас есть кадастровый паспорт, межевание (уточнение границ) делать необходимо.

Формулировка в выписке «Площадь уточненная: 879 кв. м» при статусе «Ранее учтенный» для домов 1954 года часто означает, что площадь была внесена по старым документам БТИ (декларативно), но границы участка не установлены в соответствии с современными требованиями земельного законодательства, например, нет точных геодезических координат углов участка на публичной кадастровой карте.

В силу ч. 14 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при уточнении границ определяются координаты характерных точек.

Без проведения межевания, составления межевого плана кадастровым инженером, администрация города не сможет передать Вам участок, так как его границы «размыты» и могут пересекаться с соседними участками или муниципальными землями.

3. Порядок оформления земли (приватизации)

С 2005 года процедура для таких домов в РФ является бесплатной и носит заявительный характер.

Земля переходит в собственность граждан бесплатно в силу закона.

Пошаговый порядок действий:

1. Общее собрание:

Все 4 собственника должны прийти к согласию.

Передать землю одному или трем без четвертого нельзя, заявление пишется строго совместно всеми собственниками квартир в порядке ст. 39.20 ЗК РФ.

2. Вызов кадастрового инженера:

Заключите договор на проведение межевания.

Инженер проведет съемку, согласует границы с соседями и подготовит Межевой план в электронной форме.

3. Подача документов в Росреестр:

Через МФЦ подается заявление об учете изменений земельного участка (внесение точных координат).

4. Регистрация права собственности:

Подается заявление в МФЦ на государственную регистрацию права общей долевой собственности.

Из документов понадобятся:

Ваши паспорта, выписки из ЕГРН на квартиры (подтверждающие право собственности на жилье) и кадастровые документы на землю.

Так как границы участка не определены (ранее учтенный статус), Вам придется проводить процедуру одновременного кадастрового учета (после межевания) и регистрации прав.

Согласно пп. 22.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, актуальные пошлины для физических лиц составляют:

6 000 рублей - за одновременный кадастровый учет и регистрацию прав на объект недвижимости.

Порядок распределения: согласно п. 2 ст. 333.18 НК РФ, если за регистрацией одновременно обращаются несколько человек, сумма делится между ними поровну.

То есть каждый из 4 хозяев должен заплатить по 1 500 рублей (6 000 / 4) и предоставить свою отдельную квитанцию.

Если бы границы были уже отмежёваны, платилась бы только пошлина за регистрацию прав, она сейчас составляет 4 000 рублей на объект, то есть по 1 000 рублей с каждого из 4х сособственников.

⚖️ С уважением, юрист Кочетков А.В.

✅ Помогаю разобраться в сложных правовых ситуациях и найти решение, которое реально сработает.

👉 Узнать больше обо мне, ознакомиться с моим рейтингом и отзывами можете по ссылке: www.9111.ru/id-lex_et_vita/

📱 по телефону: +7 (953) 188-90-84 (Макс, Telegram, VK);

📝 по e-mail: lex_et_vita@mail.ru

⭐ Готов также ответить на все Ваши вопросы в личных сообщениях.

Здравствуйте.

Земельный участок под вашим домом на четыре хозяина, который сейчас находится в собственности местной администрации, при определенных условиях переходит в общую долевую собственность всех владельцев квартир бесплатно.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации:

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Это означает, что сама по себе приватизация земли в привычном смысле здесь не требуется — участок переходит к вам автоматически, как только он будет сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет.

Основание для этого закреплено в статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»: земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если же участок не был образован до введения в действие Жилищного кодекса, любой собственник помещения вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, и это прямо названо обязанностью указанных органов.

Что касается того, как правильно поделить землю, ответ однозначен: раздел земли по фактически занимаемой территории невозможен.

Доли в праве общей собственности на земельный участок определяются не по факту, а соразмерно площади квартир.

В соответствии со статьей 37 Жилищного кодекса Российской Федерации:

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Это означает, что у владельца большей по метражу квартиры доля в земле будет больше, а у владельца меньшей — меньше.

Вы не можете отгородить забором ту часть участка, которой фактически пользуетесь, и оформить ее как личную собственность: весь участок остается единым объектом в общей долевой собственности, и распоряжение им осуществляется по соглашению всех участников.

Отдельно остановлюсь на межевании. Наличие кадастрового паспорта на участок само по себе не всегда означает, что границы установлены окончательно.

Если паспорт старый и в нем нет точных координат поворотных точек, потребуется уточнение границ — это тоже работа для кадастрового инженера.

Если же участок уже стоит на кадастровом учете с четкими границами, повторное межевание не требуется.

В случае, когда участок не сформирован, его образование является обязанностью органов местного самоуправления.

Согласно части 4 статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ:

В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав.

Таким образом, вам как собственникам достаточно подать заявление, а все остальные действия — включая межевание — должны выполнить органы власти.

Порядок ваших действий в общем виде такой.

1. Сначала проверьте в актуальной выписке из Единого государственного реестра недвижимости, установлены ли границы участка.

2. Если границы не установлены, проведите общее собрание собственников и выберите представителя, который подаст заявление в местную администрацию о формировании земельного участка.

3. После того как участок будет сформирован и поставлен на кадастровый учет, право общей долевой собственности возникнет у всех владельцев квартир автоматически, и вы сможете зарегистрировать свои доли в Росреестре.

Дополнительно отмечу, что в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, что подтверждает ваше право на оформление земли под домом.

--------

Таким образом, земля перейдет к вам бесплатно в общую долевую собственность после формирования участка и постановки его на кадастровый учет.

Доли определяются пропорционально площади квартир, раздел по фактическому пользованию невозможен, а межевание, если границы не установлены, обязаны выполнить органы местного самоуправления по вашему заявлению.

______________________________________

Хотите узнать обо мне больше?

Загляните на мою страничку: https://9111.ru/urist-5887892/.

Вы также можете обратиться ко мне за более подробной консультацией.

Связаться со мной можно:

- по телефону: +7 (911)244-17-12 (макс, WhatsApp);

- по электронной почте: l.g.zlotnikova@mail.ru

- в личных сообщениях на сайте.

Внимательно изучу вашу ситуацию, предложу понятный план действий. При необходимости подготовлю все нужные документы и буду сопровождать дело на каждом этапе - от консультации до решения вопроса.