Что выгоднее по налогам - купля-продажа или дарение 1/6 доли?

Наталья, если стороны не являются близкими родственниками, дарение не обязательно дешевле продажи: при дарении НДФЛ обычно платит получатель доли, а при продаже возможный налог возникает у продавца. Без стоимости и срока владения точный вариант не выбрать.

При дарении 1/6 доли постороннему человеку у дарителя нет дохода от передачи, зато у одаряемого возникает доход в виде недвижимости. Для налогового резидента РФ в общем случае применяются ставки 13% и 15% в зависимости от величины соответствующей налоговой базы. Основа расчёта — кадастровая стоимость передаваемой доли; нулевая цена подарка налог не обнуляет. Освобождение по пункту 18.1 статьи 217 НК РФ действует для членов семьи и близких родственников, перечисленных в законе. Если Вы имели в виду именно близких родственников, нужно уточнить степень родства. ФНС о дарении: www.nalog.gov.ru

При реальной продаже налог у продавца может отсутствовать, если истёк минимальный срок владения по статье 217.1 НК РФ — обычно пять лет, а в предусмотренных законом случаях три года. Если срок меньше, проверяются расходы на приобретение доли, право на имущественный вычет и кадастровые правила определения дохода. Поэтому просто указать символическую цену, чтобы «налога не было», недостаточно. Покупатель не платит НДФЛ только за то, что приобрёл долю.

Расходы на оформление тоже учитываются. Дарение недвижимости между гражданами с 13.01.2025 требует нотариального удостоверения — пункт 3 статьи 574 ГК РФ. Продажа отдельной 1/6 доли в общей собственности также, как правило, удостоверяется нотариусом по статье 42 Закона №218-ФЗ; при продаже постороннему нужно соблюдать преимущественное право остальных сособственников по статье 250 ГК РФ. Нотариальный тариф и госпошлина за регистрацию считаются отдельно от налога.

Договор должен соответствовать действительности: безвозмездная передача — дарение, передача за деньги — купля-продажа. Оформлять фиктивную продажу вместо подарка или наоборот ради уменьшения платежей не следует.

Напишите, кто кому передаёт долю, как и когда нынешний собственник её получил, кадастровую стоимость квартиры и предполагаемую цену при продаже. Уточните также налоговое резидентство сторон. Тогда можно сравнить расходы по обоим вариантам. Площадь 48 кв. м сама по себе налога не определяет: передаётся 1/6 доля в праве, а не автоматически отдельная комната площадью 8 кв. м.

Дополнительная индивидуальная консультация — от 1 000 рублей; подробные условия и цены: https://www.alebedev.pro. Объём, цену и срок согласуем до начала работы. Короткое уточнение моего ответа и исправление моей ошибки не становятся автоматически новой платной услугой.

Лебедев Александр Васильевич

https://www.alebedev.pro — недвижимость: www.alebedev.pro

Telegram: https://t.me/urist0007

WhatsApp: https://wa.me/79951053431

MAX и телефон: +7 995 105-34-31

Email: a@urist0007.ru

При обращении в личные сообщения приложите ссылку на свой вопрос: я отвечаю на разных площадках.

Здравствуйте, Наталья!

Если стороны не являются близкими родственниками, то по налогам договор купли-продажи доли почти всегда выгоднее дарения. При дарении постороннему человеку налог 13 процентов платит одаряемый с рыночной (на практике обычно с кадастровой) стоимости доли, а при продаже налога может не быть вовсе, если доля в собственности продавца дольше минимального срока владения.

Разберу подробнее. При дарении доход в виде недвижимости освобождается от НДФЛ только если даритель и одаряемый - члены семьи или близкие родственники (пункт 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ: супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры). Во всех остальных случаях одаряемый должен до 30 апреля следующего года подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 13 процентов со стоимости 1/6 доли. При купле-продаже налог платит только продавец, и только если доля была в его собственности меньше минимального срока - трех лет (например, при получении по наследству, по дарению от близкого родственника, по приватизации или если это единственное жилье) либо пяти лет в остальных случаях (статья 217.1 НК РФ). Если срок не истек, доход для налога берется не меньше 70 процентов кадастровой стоимости доли (пункт 2 статьи 214.10 НК РФ), но его можно уменьшить на имущественный вычет до 1 000 000 рублей или на расходы на покупку этой доли (статья 220 НК РФ), поэтому при небольшой цене 1/6 доли налог часто равен нулю. Покупатель, в свою очередь, сможет получить имущественный вычет на покупку, если ранее его не использовал, а при дарении такого права нет.

Учтите и порядок оформления. Сделки по отчуждению доли в праве общей собственности на квартиру по общему правилу подлежат нотариальному удостоверению (статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), и тариф нотариуса тоже зависит от вида договора: за дарение не родственнику он выше, чем за куплю-продажу (статья 333.24 НК РФ), плюс оплата правовой и технической работы нотариуса. При продаже доли постороннему лицу продавец обязан письменно известить остальных сособственников о преимущественном праве покупки по той же цене (статья 250 ГК РФ), и только если они откажутся или не ответят в течение месяца, можно продавать. При дарении такого извещения не требуется, но оформлять дарение вместо фактической продажи не стоит: если деньги на самом деле передаются, другие сособственники вправе оспорить такую сделку как притворную (статья 170 ГК РФ) и перевести на себя права покупателя.

Уточните, пожалуйста: вы продаете (дарите) долю или получаете ее, как давно и на каком основании доля в собственности у отчуждающей стороны, и есть ли в квартире другие сособственники?

Наталья, здравствуйте! Коллега верно сказал: между неродственниками купля-продажа почти всегда дешевле. Дополню, что именно платит каждая сторона.

Дарение постороннему лицу:

- одаряемый платит НДФЛ 13% (с дохода свыше 2,4 млн руб. в год 15%) со стоимости доли (п. 18.1 ст. 217, ст. 224 НК РФ), как правило, исходя из кадастровой стоимости;

- декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года.

Например, при кадастровой стоимости квартиры 6 млн руб. 1/6 доли стоит 1 млн руб., налог одаряемого 130 тыс. руб.

Купля-продажа:

- покупатель налог не платит и ещё может получить имущественный вычет до 2 млн руб., то есть вернуть до 260 тыс. руб. (ст. 220 НК РФ), если не использовал его раньше;

- продавец не платит налог, если владел долей дольше минимального срока: 3 года (наследство, дар от члена семьи, приватизация, единственное жильё) или 5 лет в остальных случаях (ст. 217.1 НК РФ). Если срок не прошёл, налог считается с цены сделки, но не ниже 70% кадастровой стоимости доли, с учётом вычета.

Оба договора об отчуждении доли удостоверяются нотариусом (ст. 42 Закона № 218-ФЗ), так что расходы на нотариуса будут в любом случае.

Важно: если по сути это продажа, оформлять её дарением нельзя. Притворную сделку могут признать недействительной (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Остальные сособственники как раз часто оспаривают «дарение» доли постороннему, потому что при продаже у них есть преимущественное право покупки: долю сначала нужно предложить им через нотариуса (ст. 250 ГК РФ).

Если напишете, кто сейчас собственники квартиры и сколько лет продавец владеет долей, посчитаю налоги точно для Вашего случая.

Для близких родственников (родители, дети, супруги, братья/сёстры) дарение выгоднее: НДФЛ нет по п. 18.1 ст. 217 НК РФ. При купле-продаже продавец платит 13% с дохода (можно уменьшить на вычет 1 млн или расходы). Но если покупатель — не близкий родственник, дарение обойдётся ему в 13% НДФЛ. Уточните, кто кому передаёт долю.

Здравствуйте, Наталья! Если сделка с 1/6 доли квартиры (около 8 кв. м от 48 кв. м) проходит между людьми, не являющимися близкими родственниками, то договор купли-продажи почти всегда обходится значительно дешевле договора дарения как по налогам, так и по расходам у нотариуса.

Во-первых, по налогу (НДФЛ): при дарении недвижимости лицу, не входящему в круг близких родственников (супруги, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, братья и сестры — п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ), одаряемый обязан заплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости подаренной 1/6 доли (п. 6 ст. 214.10⁠⁠ НК РФ).

А при купле-продаже покупатель не платит налог вообще, а продавец полностью освобождается от НДФЛ в двух случаях: если он владеет этой 1/6 долей дольше минимального предельного срока (3 или 5 лет по ст. 217.1⁠⁠ НК РФ) либо если стоимость продаваемой 1/6 доли (с учетом 70% кадастровой стоимости пропорционально 1/6 доле) укладывается в имущественный налоговый вычет до 1 000 000 рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Для 8 кв. м в г. Кургане 1/6 доля заведомо стоит меньше 1 млн рублей, поэтому при купле-продаже налог составит 0 рублей для обеих сторон.

Во-вторых, по расходам на обязательное нотариальное удостоверение сделки: с 13 января 2025 года в силу Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ (изменения в п. 3 ст. 574 Гражданского кодекса РФ) любой договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению наравне с отчуждением долей по ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ.

Единственное отличие при купле-продаже 1/6 доли постороннему человеку — необходимость предварительно направить остальным сособственникам письменное извещение о продаже с указанием цены по ст. 250 ГК РФ (или взять у них у нотариуса отказ от преимущественного права покупки), тогда как при дарении согласие сособственников не требуется.

Наталья, подскажите, кому принадлежат остальные 5/6 долей в этой квартире — покупателю этой 1/6 доли или третьим лицам, и сколько лет продавец владеет своей долей?

желательно бы ознакомиться с документами для дачи правовой оценки.

Здравствуйте, Наталья! Если получатель доли не является близким родственником дарителя, обычно выгоднее оформить реальную куплю-продажу, но нужно учитывать налоговые последствия для продавца.

При дарении 1/6 доли квартиры у одаряемого, как правило, возникает обязанность уплатить НДФЛ исходя из кадастровой стоимости подаренной доли. При купле-продаже покупатель НДФЛ с самого факта приобретения не платит, однако у продавца может возникнуть налог с дохода, если не истек минимальный срок владения недвижимостью и нет оснований для освобождения или уменьшения налога.

Учтите также, что сделка с долей в квартире обычно требует нотариального удостоверения (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Чтобы понять, какой вариант действительно обойдётся дешевле, нужно знать кадастровую стоимость квартиры, как давно доля принадлежит продавцу и будет ли покупатель фактически платить деньги.