Нужно ли платить НДФЛ при посуточной аренде апартаментов (нежилой фонд)? Как сдавать иначе?

Вы можете платить НДФЛ, это абсолютно законный вариант. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ, гражданин вправе сдавать свое имущество и самостоятельно декларировать доход. Однако для регулярной посуточной сдачи апартаментов это, как правило, самый невыгодный и рискованный с точки зрения квалификации деятельности путь.

Почему НДФЛ — не лучший выбор для посуточной аренды апартаментов:

Ставка налога. Применяется прогрессивная шкала (ст. 224 НК РФ): 13% с суммы до 2,4 млн ₽ в год, 15% с превышения до 5 млн ₽, затем 18%, 20% и 22%. Для сравнения: налог самозанятого (НПД) составляет всего 4% при получении денег от гостей-физлиц.2 источника

Признаки предпринимательства. Сдача апартаментов посуточно — это систематическое получение прибыли. Если у вас несколько объектов, постоянная реклама на площадках и работа через букинг-сервисы, налоговая может признать эту деятельность незаконным предпринимательством (ст. 2 ГК РФ), что влечет штрафы за работу без регистрации.

Отсутствие льгот. В отличие от ИП, при НДФЛ нельзя уменьшить налог на расходы (например, на закупку расходников, белья, оплату клининга) или на страховые взносы.

Каким образом физическому лицу можно сдавать апартаменты (альтернативы НДФЛ):

Поскольку апартаменты относятся к нежилому фонду, применять налог на профессиональный доход (самозанятость, НПД) к доходам от их аренды нельзя. Это прямо запрещено пунктом 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 422-ФЗ и подтверждается письмами Минфина. Исключение сделано только для жилых помещений.4 источника

Для легальной сдачи нежилых апартаментов физическому лицу доступны следующие варианты:

1. НДФЛ как обычное физическое лицо (13–22%)

Как оформить: Заключается договор аренды нежилого помещения (не договор найма, который используется только для жилья). В договоре важно прописать, что помещение передается для временного проживания, и зафиксировать правила пользования.

Налоги: Декларация 3-НДФЛ подается до 30 апреля следующего года, налог уплачивается до 15 июля.2 источника

Кому подходит: Если вы сдаете один апартамент редко, разово (например, на время своего отпуска) или ваш совокупный годовой доход вместе с зарплатой не превышает 2,4 млн рублей.

2. Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) Это основной и наиболее правильный способ для регулярной посуточной сдачи апартаментов.2 источника

УСН (Упрощенная система налогообложения) «Доходы»: Ставка 6% (в некоторых регионах может быть снижена до 1%). Вы платите 6% со всей выручки. ИП без сотрудников может уменьшить налог на сумму уплаченных за себя страховых взносов (в 2026 году фиксированная часть составляет 57 390 ₽ + 1% с дохода свыше 300 000 ₽).2 источника

ПСН (Патентная система налогообложения): Вы покупаете патент на вид деятельности «Сдача в аренду (наем) собственных или арендованных жилых помещений, а также нежилых помещений». Стоимость патента не зависит от вашей реальной выручки, а рассчитывается как 6% от потенциально возможного годового дохода, который устанавливает ваш регион. Это часто самый выгодный вариант при высокой загрузке объекта.2 источника

АУСН (Автоматизированная УСН): Если этот режим введен в вашем регионе. Налог (8% «Доходы» или 20% «Доходы минус расходы») рассчитывает ФНС автоматически на основе данных с расчетного счета и кассы.

Что нужно учесть при оформлении:

Договор: Используйте договор аренды нежилого помещения. К нему обязательно прикладывается акт приема-передачи и опись имущества. Если договор заключается на срок от года и более, он подлежит государственной регистрации.

Туристический налог: Если ваши апартаменты входят в реестр классифицированных средств размещения (фактически работают как номер в гостинице), с 2025–2026 годов может возникнуть обязанность платить туристический налог (до 2% от стоимости проживания, но не менее 100 ₽ за сутки). Если это обычный нежилой апартамент, не включенный в гостиничный реестр, туристический налог платить не нужно.2 источника

Касса: При расчетах с гостями наличными или картой ИП обязан применять онлайн-кассу. Самозанятые (если бы апартаменты были жилыми) формируют чеки в приложении «Мой налог».