Считается ли неучтённый в ЕГРН выступ в кладовке существенным недостатком и можно ли снизить цену?

Наличие выступа, не указанного в ЕГРН, само по себе не является автоматически существенным недостатком по смыслу ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. Существенным признается недостаток, делающий объект непригодным для предусмотренного договором использования (например, невозможность использовать кладовку по назначению из-за коммуникаций или конструкции). Выступ на высоте 2,42 м может быть признан таким недостатком только по результатам строительно-технической экспертизы, которую вы вправе провести самостоятельно или заявить о назначении судебной экспертизы.

Снижение цены. Вы вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора (ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Судебная практика подтверждает: если фактическая площадь или конфигурация не соответствуют договору, это является основанием для уменьшения цены. Однако неуказание в ЕГРН само по себе не создает такого права — нужен вывод эксперта о том, что выступ ухудшает потребительские свойства кладовки.

Внесение изменений в ЕГРН. Если выступ является частью фактической конфигурации помещения, изменения вносятся на основании нового технического плана, подготовленного кадастровым инженером; в разделе «Заключение кадастрового инженера» обосновывается расхождение с ЕГРН. Заявление в Росреестр о кадастровом учете изменений подает собственник помещения (вы), либо застройщик по вашему поручению. Заключение кадастрового инженера для этого необходимо.

Компенсация расходов на кадастрового инженера и эксперта. Если вы понесете эти расходы для фиксации недостатков и обращения к застройщику, суды при удовлетворении иска взыскивают их с застройщика как убытки или судебные издержки (ст. 15, 393 ГК РФ; ч. 1 ст. 98 ГПК РФ). Для этого сохраняйте договоры и чеки.

Что делать сейчас: 1) не подписывайте акт приема-передачи — направьте застройщику письменный отказ с указанием на выявленное несоответствие и требованием совместного осмотра (ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ); 2) организуйте независимую экспертизу (строительно-техническую) для оценки существенности недостатка и стоимости его устранения; 3) на основании заключения направьте застройщику претензию с требованием соразмерного уменьшения цены; 4) при отказе — обращайтесь в суд, заявляя также о взыскании расходов на эксперта и кадастрового инженера.

Если потребуется расширенная консультация или составить процессуальные документы с учётом данных рекомендаций — обращайтесь.

+7-918-363-83-08 Мах, Telegram, Whats'App