Исполнитель не выполнил условия договора - возможно ли вернуть аванс?

Согласно ст.380 Гражданского кодекса РФ:

"1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме..."

Если Вы не заключали в письменном виде Соглашение о задатке (а иного в вопросе нет), то денежные средства, переданные Вашим оппонентам являются неосновательным обогащением "компании-застройщика" (поскольку как Вы указали, договор не заключен), которое в соответствии с положениями ст.1102 ГК РФ подлежит возврату Вам.

Требуйте возврата неосновательного обогащения в судебном порядке.

Обращайтесь в суд в порядке гл. 12 ГПК РФ за возвратом Вашего аванса путём подачи искового заявления, а не задатка.

Аванс был передан в соответствии с не заключенным договором, поэтому это никакой не аванс, а самое настоящее неосновательное обогащение (ст.1102 ГК РФ), которое необходимо истребовать в судебном порядке

Если застройщик не представляет документы для отдела опеки, то напишите заявление об их предоставлении, пусть дадут мотивированный ответ. Далее, надо читать ваш договор аванса, если предусмотрено условие возврата аванса в случае непредоставления застройщиком документов, то письме6нно требовать вернуть аванс. При отказе от возврата обращайтесь в суд.

Данные денежные средства можно взыскать в судебном порядке. Подробнее можно сказать после изучения договора.