Суд считает, что прямого одобрения сделки не было и предложил Истцу (риэлтору документально обосновать исковые требования.

Оферта и акцепт здесь не при чем. Доказывание должно происходить несколько в другом направлении. Истцу необходимо доказывать факт надлежащего заключения договора об оказании услуг, а заключение договора аренды должно подтверждать выполнение предмета договора об оказании услуг. Факт заключения договора услуг должно подтверждаться представлением доказательств полномочий зам. директора на заключение договора (доверенность) или доказательствами последующего одобрения сделки - переписка сторон, платежи, и т.п. Если указанных доказательств нет, то попытайтесь обосновать последующее одобрение сделки - самим фактом заключения договора аренды, исходя из положений п. 2.1. договора об оказании услуг и акта. Т.е. необходимо документально доказать, что вторая сделка (аренда) заключена во исполнение первой - договора об оказании услуг. При этом для вас будет иметь значение, кто подписал договор аренды - ген. директор или же опять зам. директора. Советую вам ознакомиться с судебной практикой по данной категории дел - Информационным письмом ВАС РФ № 57 от 23.10 2000 г. По смыслу данных разъяснений под прямым одобрением сделки частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой. Исходя из этого, вам целесообразно привлечь свидетелей, присутствовавших на осмотре объекта, которые подтвердят, что осмотр помещения (т.е. действие во исполнение договора об услугах) производился в присутствии ген. директора, тем самым имеется устное одобрение, о котором упоминает ВАС РФ.

Удачи!

С уважением,