Что может быть в случае, если хозяин второй квартиры получит задаток и снятие обременения, но откажется продавать?

Помогите, пожалуйста, советом. Мы с мужем собираемся купить квартиру в МО через ипотеку. Нашли подходящий вариант, альтернатива, т.е. наши продавцы тоже покупают себе жилье. Они тоже нашли вариант, там никто не прописан, кв-ра в собственности, но есть одно большое НО: квартира находится в залоге и это обременение зарегистрировано в ЕГРП, также есть нотариально заверенный договор о залоге. Продавец той квартиры хочет продать свою кв-ру и расплатиться с кредитором, к тому же договор о залоге дейстует до 03 мая этого года. Предложили нашим продавцам такой вариант: кредитор (залогодержатель) идет в ЕГРП и письменно снимает обременение с тем условием, что в теч.2 х дней ему выплачивают сумму залога (30 тысяч долларов). Делать это будут наши продавцы, т.к. у хозяина, залогодателя, денег нет. Это оформляется договором задатка за квартиру. И после этого наши продавцы спокойно покупают ту квартиру, уже без обременения. Мы, в свою очередь, одновременно покупаем их квартиру. Но т.к. 30 тысяч у наших продавцов нет, а мы очень заинтересованы в квартире, решили им "помочь" и дать задаток за их квартиру в размере 20 тысяч. Таким образом, добавив свои 10 тысяч, они отдадут задаток за вторую квартиру уже 30 тысяч. Подскажите, пожалуйста, какие подводные камни могут нас ожидать? Мы решили сначала получить одобрение банка на кв-ру, потом уже вносить такой крупный задаток, т.к. в случае чего, потом его трудно будет получить назад. Что может быть в случае, если хозяин второй квартиры получит задаток и снятие обременения, но откажется продавать? Как лучше оформить Договор задатка, может, заверить нотариально? Какие ещё могут возникнуть трудности? Заранее Вам спасибо.