Обмен долей в недвижимости между родственниками супругов - правомерно ли это?

ВОт ответ:

По вопросу о возможности осуществления государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств МСК, заключаемого между несовершеннолетним (не достигшим четырнадцати лет) с близкими родственниками.

Статьей 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) установлено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные в пунктах 2 и 3 статьи 37 Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 37 Кодекса опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Таким образом, действующим законодательством установлен запрет на совершение сделок несовершеннолетних с близкими родственниками их законных представителей, за исключением передачи имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, независимо от того, происходит отчуждение имущества несовершеннолетних или нет.

Учитывая изложенное, по мнению Департамента, запрет, установленный пунктом 3 статьи 37 Кодекса, распространяется на сделки, направленные на приобретение жилого помещения с использованием средств МСК, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники.

При этом под указанный запрет не подпадают сделки, стороной которых несовершеннолетние члены семьи не являются, когда в соответствии с Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. N 862, приобретаемое жилое помещение может быть оформлено в общую долевую собственность после приобретения права собственности на него одним из родителей.

Отдельно хотелось бы привести пример оспаривания отказа в регистрации сделки, совершенной в интересах несовершеннолетнего. В апреле 2011 года в Управление г. Курска обратились гражданка С., действующая в интересах несовершеннолетней С., и гражданин Т. с заявлениями о государственной регистрации права собственности, перехода права собственности и договора купли-продажи на долю в праве собственности на квартиру. Согласно договору гражданин Т. передает несовершеннолетней С. долю в праве собственности на квартиру. В ходе проведения правовой экспертизы было установлено, что гражданин Т. является дедушкой несовершеннолетней С., таким образом, сделка совершена между близкими родственниками (согласно статье 14 Семейного кодекса Российской федерации), что, по мнению Управления, противоречит пункту 3 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. Указанное решение районным судом г. Курска было признано незаконным. Суд в своем решении руководствовался нормой статьи 172 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой данная сделка совершена в интересах несовершеннолетнего, поэтому отказ Управления неправомерен.

Интересно отметить, что по аналогичному делу (заключение договора купли-продажи между бабушкой и внучкой) в 2005 году Верховный Суд Российской Федерации сформулировал следующую правовую позицию: "Несмотря на заключение сделки с близким родственником - бабушкой несовершеннолетнего, сам договор на момент его заключения не нарушал прав и законных интересов несовершеннолетнего, так как имело место не только реальное соблюдение имущественных прав ребенка (доля жилой площади в новой квартире которого осталась прежней), но и заключение сделки к выгоде несовершеннолетнего, получившего долю в праве общей собственности на отдельную квартиру со своими родителями вместо доли в комнате коммунальной квартиры. С учетом изложенного правильные по существу решения судебных инстанций не могут быть отменены по формальным соображениям".

Таким образом, можно сделать вывод о том, что при рассмотрении дел с участием несовершеннолетних суд прежде всего исходит из их интересов, а не подходит к решению подобных вопросов формально.