Когда его регистрировать в федеральной службе сейчас или когда дом сдадут, а может договор будет предварительный?

Добрый день.

Прежде чем заключить договор купли-продажи "незавершенки", собственник объекта должен зарегистрировать право собственности на него.

Такая регистрация производится на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком, на котором начато строительство объекта, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта "незавершенки" (п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Получив свидетельство о праве собственности на объект, организация может им распоряжаться как объектом недвижимости, в том числе продать (п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ).

Примечание. Условия регистрации прав на "незавершенку"

Для регистрации права собственности на "незавершенку" необходимо выполнение следующих условий:

1) для строительства объекта должен быть отведен земельный участок;

2) должно быть получено разрешение на строительство;

3) при возведении объекта должны быть соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы;

4) объект должен быть возведен застройщиком (застройщиками) для себя, с целью приобретения права собственности (общей собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления);

5) объект не должен являться предметом действующего договора строительного подряда;

6) имеется необходимость совершения сделки с незавершенным объектом как объектом недвижимости.

Таким образом, если строительство объекта осуществлялось заказчиком не для себя, а для третьих лиц (инвесторов) с привлечением их средств, право заказчика на "незавершенку" нельзя зарегистрировать.

При продаже объекта покупателю передается право собственности и на объект, и на земельный участок, на котором он расположен (если, конечно, продавец является собственником этого участка). При этом покупатель может потребовать оформления нового правоустанавливающего документа на землю.

Примечание. Госпошлина за регистрацию права собственности

За государственную регистрацию права собственности на объект с организаций взимается пошлина в размере 7500 руб. (пп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ). Госпошлина относится к федеральным налогам (п. 10 ст. 13 Налогового кодекса РФ).

Доход, полученный от продажи "незавершенки", учитывается в целях налогообложения прибыли. При этом организация вправе уменьшить такой доход на расходы, связанные со строительством "незавершенки" и регистрацией прав собственности на него (пп. 2 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ).