Застройщик требует оплатить полис и половину стоимости квартиры перед регистрацией договора - законно ли это?

Статьёй 3 ФЗ-214 установлено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Это обязательные требования при которых застройщик вправе заключать договора ДУ.

В то же время ст. 4 указанного закона говорит о том, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Пока договор не заключен нельзя требовать оплаты, т.к. отсутствуют основания для принятия денег, а именно, заключенный договор ДУ.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 марта 2010 г. N 13863/09 говорится:

…обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).

Именно выполнение этих требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан.

…

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Что касается страховки. Договор не регистрируют скорее всего в связи с тем, что застройщик не предоставил обеспечение выполнения своих обязательств. Одним из таких видов обеспечения является страхование своей ответственности ст. 12.1 Закона №214. Более того, положение о виде обеспечения должно быть отражено в самом договоре ДУ.

Обязанность застраховать свою ответственность лежит на застройщике и он не вправе с вас требовать оплаты за страхование го ответственности.

Для информации: за незаконное привлечение денежных средств участников (до регистрации ДДУ) застройщик может быть оштрафован надзорным органом на сумму до 1 млн рублей за каждый такой случай (то есть по каждому договору).