Проблемы с договором найма квартиры - требования собственника, действия нанимателя и возможность обращения в суд

В июле 2014 г заключен договор найма квартиры сроком на год. Согласно которому вместе с нанимателем было предусмотрено проживание кошки. Через месяц собственник увидев царапины на обоях потребовал расторжения договора. И потребовал проведения ремонта - замены обоев, либо вместо ремонта отказывается вернуть залог (40000 руб.). Вопросы: 1. Как часто собственник может требовать проведение текущего ремонта (наниматель готов переклеить обои, но через год. не каждый же месяц их менять после каждой царапины) ? 2. Как лучше всего поступить нанимателю? Письменной требование о расторжении через месяц уже поступило и как действовать через месяц?. Денег нет на залог новому хозяину, на поиск нового жилья, услуги риэлтора (риэлтор отказался чем-либо помочь в этой ситуации). 3. Можно ли не выезжать из квартиры пока собственник не вернет залог и не уплатит штраф за досрочное расторжение договора (предусмотрен договором в размере 50% мес. платы)? Как это сделать? Как истребовать залог у собственника квартиры, он явно неадекватен нескольким царапинам. 4. Возможно ли в судебном порядке понудить собственника к продолжению действия договора (хотя в договоре предусмотрена возможность его расторжения с уведомлением за месяц выплатой штрафа).