Как проверить юридическую чистоту дома, перед покупкой, если текущий хозяин владеет им уже три года?

Выписку из ЕГРП

Основание права собственности и выписку из ЕГРП

Нередки случаи, когда уже после совершения сделки и регистрации прав на недвижимость объявляются лица, заявляющие о том, что ваша квартира принадлежит им, а они были ее лишены помимо их воли (например, квартира была продана по поддельным документам якобы собственниками, хотя в действительности собственники никаких сделок не совершали). Если такие лица докажут, что при совершении сделки вы должны были знать о том, что продавец не являлся собственником, не проявили обычную заботливость и осмотрительность, то суд будет обязан принять решение о выселении (ст. 301, 302 ГК РФ).

Важно проверить и информацию о самом собственнике, в частности, нет ли у него психических заболеваний, исключающих понимание и осознание совершаемых им действий, не состоит ли он в браке. Например, можно запросить у продавца справки из диспансеров, проверить, имеется ли у него водительское удостоверение, и т.п. Целесообразно обратиться за заверением сделки к нотариусу - он не только проверяет дееспособность (т.е. способность человека приобретать своими собственными действиями права и обязанности), но и устанавливает личность сторон сделки, разъясняет сторонам смысл и значение сделок, а также проверяет, действительно ли намерения сторон соответствуют удостоверяемой сделке (ст. 42, 43, 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1).

Выяснение вопроса о психическом состоянии контрагента важно, поскольку законодательство допускает признание сделок недействительными, когда сделка совершается недееспособным лицом (ст. 171 ГК РФ) либо когда лицо в силу своего психического состояния не могло осознавать значения своих действий в момент совершения сделки (ст. 177 ГК РФ).

Необходимо обратить внимание на то, состоит ли продавец в браке (этот вопрос желательно выяснить и в отношении предыдущих продавцов). Дело в том, что если по данным ЕГРП собственником объекта продажи считается один из супругов (например, и в свидетельстве о праве собственности указан лишь один супруг), но жилье было приобретено в браке, то в силу закона данное помещение является их совместной собственностью (п. 2 ст. 34 СК РФ). Соответственно, и распоряжение таким имуществом возможно лишь с взаимного согласия обоих супругов. Кроме того, закон требует не простого, а нотариального согласия на продажу (п. 3 ст. 35 СК РФ). Согласие не потребуется, если супруги заключили брачный договор, из которого прямо следует, что отчуждаемая квартира принадлежит только продавцу.

По общему правилу перечисление в договоре лиц, имеющих право пользования помещением, является существенным условием договора, без которого он будет являться незаключенным (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Часто покупатель рискует получить вместе с жильем обременение, которое нельзя увидеть посредством изучения выписки из ЕГРП или свидетельства, а продавец может специально умолчать о таких лицах (например, чтобы требовать выплаты дополнительных денег и т.д.).

Так, продавец может заключить сначала договор найма, а затем продажи. Через некоторое время после покупки и оплаты в квартире нового собственника объявляются люди, которые, основываясь на договоре найма, требуют соблюдения их прав на пользование жильем. Поскольку согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или прекращения договора найма, при этом новый собственник становится и новым наймодателем на условиях заключенного договора.

Другой распространенный случай: продавец изначально получил квартиру в собственность посредством приватизации. При этом в силу закона проживающие совместно с ним члены семьи, отказавшись в его пользу от собственности на квартиру, приобрели бессрочное право пользования такой квартирой (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). Обращаем внимание, что на таких лиц не распространяется правило ст. 292 ГК РФ (как и ч. 4 ст. 31 ЖК РФ) о том, что при прекращении прав собственника члены его семьи также теряют право пользования жилым помещением. Указанные лица, соответственно, будут иметь право пользования жильем вне зависимости от его продажи, дарения, иного отчуждения. И понятно, что покупатель заранее узнать о наличии таких лиц зачастую не может.

Перечень документов, которые проверяют покупатели при покупке дома:

- свидетельство на дом (о гос. регистрации),

- свидетельство на землю,

- кадастровый план участка,

- справка из налоговой, о том, что долгов никаких нет,

- техпаспорт на дом,

- паспорта собственника или собственников,

- выписка из домовой книги,

- нотариально заверенное согласие супруга (если есть),

- справка о том, что нет задолженностей по коммунальным услугам.

... а вообще, когда интересует результат, в подобных случаях обращаются к адвокату.