И что будет, если сестра не захочет по какой либо причине добровольно идти к натариусу?

Заранее благодарна за консультацию. Начну сначала. Мой муж, будуче не женатым решил преобрести для себя квартиру. И он со своей сестрой решили оформить сделку КУПЛИ-ПРОДАЖИ на сестру, но квартиру он покупал на свои личные деньги, без чьего либо участия. И все знают что квартира его. И он проживает в этой квартире, теперь вместе с женой и сыном. И с 1998 года все налоги, коммунальные услуги, налоги на землю приходили на имя мужа, даже телефон зарегестрирован на его имя, но в этой квартире никто не прописан. И теперь, когда он женился, уже как 5 лет, родился ребенок, мы хотим переоформить квартиру на имя мужа и прописать здесь ребенка. Скажите пожайлуста как лучше это сделать, какой применить безвозмездный договор, либо дарение, либо куплю продажу.? Что будет выгоднее для нас? И что будет, если сестра не захочет по какой либо причине добровольно идти к натариусу? КАкие он имеет права на квартиру? И прав ли мой муж, говоря что он платит за квартиру, налоги, комунальные услуги уже 9 лет, и автоматически является уже законным владельцем, даже если дело может дойти до судебного разберательства, конечно это уже крайние меры. Но просто сестре все время теперь не доэтого, и всячески это откладывается, и откладывается в долгий ящик. И возможно ли без ее участия совершить сделку? Спасибо.