Как подстраховаться при долевом строительстве - опыт перекупки квартир и возможные проблемы

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМОот 14 февраля 2014 г. N 14-исх/01657-ГЕ/14

Согласно части 2 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) (в редакции Закона N 294-ФЗ) исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:

1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 Закона N 214-ФЗ;

2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 Закона N 214-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 15.1 Закона N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка.

Согласно частям 2 и 9 статьи 15.2 Закона N 214-ФЗ (в редакции Закона N 294-ФЗ):

застройщик в порядке и на условиях, которые установлены Законом N 214-ФЗ, до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет осуществляет страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору;

договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в редакции Закона N 294-ФЗ на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с Законом о регистрации, застройщиком в том числе представляется один из следующих предусмотренных Законом N 294-ФЗ документов:

договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;

договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

В соответствии с п.1 ст.6 ФЗ-214 - Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее, который предусмотрен договором.

В соответствии с п.2 ст. 6 ФЗ -214 - В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии со ст.10 ФЗ-214 - В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Пишите претензию, в случае отказа подавайте иск в суд. От уплаты госпошлины вы освобождены.

Денис, добрый день!

Во-первых, в соответствии со ст.9 закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" односторонний отказ от договора со стороны застройщика возможен только в случае неуплаты участником покупной цены объекта строительства.

Во-вторых, в соответствии со ст.9 указанного закона при нарушении срока сдачи объекта расторжение договора в одностороннем порядке может только участник долевого строительства, а не застройщик (!).

В-третьих, Вы имеете право требовать неустойку за просрочку сдачи объекта в соответствии со ст.6, 10 указанного закона в период владения квартирой, т.к. при уступке к новому участнику перейдут все права и обязанности по договору. Но в договоре цессии Вы вправе указать данную сумму в стоимости уступки.

Может имеет смысл в этом случае подать иск на одну квартиру, найдя на нее покупателя. Т.е. подать за несколько дней до переуступки прав на нее. Чтобы отсудить денежные средства за тот период, что я владел правами на этот объект. А потом при нахождении второго покупателя, запустить аналогичный процесс по второй квартире? Так я буду защищен от того что подрядчик расоргнет со мной договор и выплатит копейки, потому как уже не буду владельцем этих квартир.

Странно, я права требования квартиры передавать буду, а за то что подрядчик пользовался тот период моими деньгами я буду взыскивать с него неустойку. Так вроде?

Вообще не понимаю почему у подрядчика будет вариант выплатить мне все вложенные средства, если я буду против? Суд же не может меня обязать отказаться от прав требования квартиры? Я от нее не отказываюсь, я просто требую заплатить неустойку и все.