Однако узнала, что в соответствии со ст.381 ГК РФ они должны вернуть двойную стоимость задатка.

Уважаемая Татьяна! Постараюсь ответить на оба Ваши вопроса (и на этот, и на предыдущий). Вы, как я понял, знакомы со ст.381 ГК РФ не понаслышке, а поэтому наверняка обратили внимание на то, что называется эта статья "Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком" и говорится в этой статье, по сути дела, о двух разных ситуациях. Первая - когда обстоятельство прекращается вследствие невозможности исполнения, за которую ни одна из сторон не отвечает (в этом случае подлежит возврату сумма задатка в одинарном размере); вторая - неисполнение договора, за которое ответственна сторона, получившая задаток (в этом случае задаток подлежит возврату в двойном размере). Так вот, у Вас с риэлторской компанией, судя по всему, разногласия касаются именно того, как трактовать ту ситуацию, в которой Вы оказались (отказ продавца от заключения договора купли-продажи земельного участка). Риэлторы считают, что здесь обязательство попросту прекратилось в соответствии со ст.416 ГК РФ (вследствие невозможности исполнения, вызванной обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает), поэтому и составляли договор исходя из этих своих воззрений.

Но! Риэлторская фирма является субъектом предпринимательской деятельности, а поэтому в вопросе о том, за что и при каких условиях риэлторская фирма должна нести ответственность перед своими клиентами, необходимо исходить из п.3 ст.401 ГК РФ (где указано, что субъект предпринимательской деятельности освобождается от ответственности за неисполнение обязательства лишь в том случае, если обязательство не было исполнено вследствие непреодолимой силы, к каковой неисполнение обязанностей со стороны контрагентов фирмы, т.е., в Вашем случае, со стороны продавца земельного участка, не относится). Соответственно, невозможность исполнения обязательства (невозможность заключения с Вами как с покупателями договора купли-продажи земельного участка) в данном случае не освобождает фирму от ответственности, а значит, и не относится к тем ситуациям, когда задаток подлежит возвращению в одинарном размере (надо возвращать в двойном размере, требование закона тут однозначное).

Так выглядит ситуация с точки зрения закона. Но есть и некоторые подводные камни. Во-первых, п.3 ст.401 ГК РФ действует лишь в том случае, "если иное не предусмотрено договором". Поэтому посмотрите условия заключенного Вами с риэлтером договора (нет ли там каких-либо ограничений ответственности риэлтора, напр., что риэлтор отвечает только при наличии своей вины). Если риэлтор в договоре "подстраховался" (предусмотрел свою ответственность только за свою вину), то однозначно говорить о том, что он несет ответственность за возникшую невозможность исполнения (а, значит, должен возвратить двойную сумму задатка), будет уже нельзя. Во-вторых, не совсем понятно, какова была Ваша реакция по поводу второго предложенного Вам варианта (если Вы на этот вариант согласились, то ни о каком возврате задатка не может быть и речи).

Прошу извинить за некоторую тяжеловесность слога; согласитесь, сам вопрос довольно серьезный.

С уважением, А.Д.Руслин.