Мой сын живет в другом городе, со мной не прописан.

Уважаемая Оксана! Если Ваша квартира по техпаспорту ПИБа стоит не дороже 85000руб., а сын-единственный наследник первой очереди по закону(ст.1142 ГК РФ), то можно ничего не делать, он унаследует квартиру по закону и налог на наследство платить не будет.Если же есть основания полагать, что к моменту открытия наследства будут живы Ваши родители, другие дети, иждивенцы(состоявшие на Вашем иждивении не менее года до открытия наследства), а также супруг и среди этих лиц будут нетрудоспособные достигшие пенсионного возраста или имеющие инвалидность к моменту открытия наследства, то даже завещание не поможет Вашему сыну получить квартиру по наследству, т.к его могут оспорить лица, имеющие право на обязательную долю в наследстве(ст.1149 ГК РФ).В такой ситуации придётся отчуждать квартиру при жизни. Если опасаетесь ущемления сыном Ваших прав, то заключайте у нотариуса договор пожизненной ренты. Если сын не будет помогать и выплачивать установленное договором содержание, то Вы сможете через суд расторгнуть договор ренты. Если есть основания целиком доверять сыну, то лучше подарить ему квартиру, но обязательно без нотариального удостоверения в простой письменной форме с подписанием договора сторонами в присутствии регистратора органа юстиции, производящего регистрацию прав собственности на недвижимость,и последующей сдачей договора на регистрацию, т.к только в таком случае не придётся платить налог на дарение, т.к согласно ст.2 Закона РФ №2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения"не возникет налоговой базы по уплате налога.Если же будете оформлять куплю-продажу, то при небольших официальных доходах сыну придётся подавать специальную декларацию в соответствии со ст.86.1-86.3 НК РФ, объясняя источник возникновения средств на покупку квартиры, даже несмотря на то, что фактически Вы вряд ли потребуете с него уплаты стоимости квартиры.