Как заключить безопасную сделку при продаже магазина под ипотеку - рекомендации экспертов

Договор купли продажи ст.421 ГК РФ

Добрый день!

Какой бы договор Вы не составили никаких гарантий того что Вас не обманут нет,

Договор продажи в кредит.

Ст. 488 ГК РФ указывает:

1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

2. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

3. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

ДОГОВОР КУПЛИ ПРОДАЖИ, В КОТОРОМ ОДНИМ ИЗ УСЛОВИЙ ВЫ УКАЗЫВАЕТЕ НА СРОК ОПЛАТЫ И СПОСОБ ОПЛАТЫ - НАЛИЧНЫМИ ИЛИ НА РАСЧЕТНЫЙ СЧЕТ.

ТАКЖЕ ЖЕЛАТЕЛЬНО ВКЛЮЧИТЬ В ДОГОВОР УСЛОВИЕ ОБ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ПОКУПАТЕЛЯ ЗА ПРОСРОЧКУ СРОКА ОПЛАТЫ В ВИДЕ НЕУСТОЙКИ ЗА КАЖДЫЙ ДЕНЬ ПРОСРОЧКИ. РАЗМЕР НЕУСТОЙКИ ВЫ ВПРАВЕ ОПРЕДЕЛИТЬ ПО СВОЕМУ УСМОТРЕНИЮ .

КРОМЕ ТОГО ПОСКОЛЬКУ ДЕНЬГИ ПЕРЕВЕДУТ ПОСЛЕ СДЕЛКИ У ВАС ВОЗНИКАЕТ ПРАВО ЗАЛОГА НА МАГАЗИН, Т.Е. ИПОТЕКА В СИЛУ ЗАКОНА, ЧТО ЯВЛЯЕТСЯ ДОП. ГАРАНТИЕЙ ВАШИХ ПРАВ.

СТ 488 ГК РФ

5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Валентина Ивановна, добрый день!

Как указано в п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В договоре купли-продажи, на мой взгляд, следует специально оговорить, что до полной оплаты объект недвижимости находится в залоге у продавца.

При гос. регистрации перехода права собственности от Вас к покупателю будет также зарегистрирован залог (ипотека в силу закона). При таких условиях покупатель не сможет распорядиться объектом недвижимости до его полной оплаты и до снятия обременения (гос. регистрации прекращения ипотеки в силу закона).

Кроме того, целесообразно предусмотреть в договоре неустойку за нарушение сроков внесения оплаты за объект недвижимости. В случае нарушения сроков будет подлежать взысканию с покупателя не неустойка в размере ставки рефинансирования (размер которой в настоящее время составляет 8,25 % годовых), а договорная неустойка в том размере, который будет указан в договоре купли-продажи.

Также возможно предусмотреть в договоре условие о том, что в случае просрочки покупателем оплаты в течение определенного срока, помимо права на взыскание неустойки, продавец имеет право на одностороннее расторжение договора купли-продажи.

Совокупность приведенных условий позволит создать определенные гарантии надлежащего исполнения покупателем его обязательств по заключенному с Вами договору.