Какие права имеют арендаторы при продаже квартиры, договор на которую подписан на 2 года?

По общему правилу односторонний отказ от договора запрещен. Но что касается договоров аренды, то расторжение по инициативе одной из сторон зависит от того, бессрочный договор или заключен на определенный срок.

Как видно из вопроса, договор срочный. Поэтому стороны вполне могли бы в нем предусмотреть возможность одностороннего отказа от договора до истечения его срока, не обуславливая это никакими причинами. В отношении договора аренды, заключенного на определенный срок, основания для одностороннего отказа от его исполнения - не предусмотрены (параграф 1 главы 34 Гражданского кодекса РФ). Стороны могут определить их в договоре самостоятельно, причем эти основания могут быть как связанные, так и не связанные с нарушением контрагентом условий договора.

Если же в вашем договоре односторонний отказ предусмотрен только в случае конкретных нарушений и этих нарушений вы не совершали, то просто так отказаться от договора арендодатель не может.

Под отказом от договора подразумевается его прекращение по инициативе только одной стороны без обращения в суд, например путем направления соответствующего уведомления другой стороне.

Кроме того, если договор аренды заключен на определенный срок, то ни одна из сторон не сможет отказаться от исполнения договора во внесудебном порядке (ст. 310, п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ) даже при нарушении другой стороной условий договора.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении или в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если договором не предусмотрен беспричинный односторонний отказ от договора, отказаться от него арендодатель не вправе. Если же договором предусмотрено расторжение по инициативе арендодателя по причине нарушений, то такое расторжение возможно только через суд, где арендатору придется доказывать факты этих нарушений со стороны арендатора.